“萬(wàn)科集團(tuán)、北京萬(wàn)科公司第一次做面積如此之大的商業(yè)購(gòu)物中心。”在位于北京昌平的金隅·萬(wàn)科廣場(chǎng)即將開(kāi)業(yè)之際，萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁兼北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“目前萬(wàn)科廣場(chǎng)的招商工作已經(jīng)完成95%以上，預(yù)計(jì)年凈租金將在8000萬(wàn)元至1億元之間。”

萬(wàn)科此舉被業(yè)內(nèi)解讀為，其“試水”階段已經(jīng)結(jié)束了，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬(wàn)科將正式“下水游泳”。

值得注意的是，雖然萬(wàn)科頗為低調(diào)地踏上了商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張之路，但其選址傾向于一線城市，僅北京一城，持有型商用物業(yè)的貨值就達(dá)到了100億元，而且更確定了“輕資產(chǎn)，會(huì)運(yùn)營(yíng)”的商業(yè)地產(chǎn)與資本市場(chǎng)結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式。

對(duì)此，毛大慶也向記者直言，“萬(wàn)科現(xiàn)在的狀態(tài)是‘開(kāi)著車換輪子’，在不放棄現(xiàn)有銷售額、銷售規(guī)模的前提下，同時(shí)開(kāi)展新的業(yè)務(wù)”。而這一“新的業(yè)務(wù)”，用毛大慶的話則稱之為，“準(zhǔn)確地說(shuō)，該叫做商用地產(chǎn)，同時(shí)，這些項(xiàng)目實(shí)際上是為了更好地服務(wù)住宅開(kāi)發(fā)”。

商用物業(yè)將成新盈利點(diǎn)

事實(shí)上，關(guān)于萬(wàn)科是否要做商業(yè)地產(chǎn)，如何做商業(yè)地產(chǎn)的爭(zhēng)執(zhí)，外界傳言不斷，其中不乏董事長(zhǎng)王石(微博)堅(jiān)持開(kāi)發(fā)住宅，反對(duì)做商業(yè)地產(chǎn)的聲音，但也有郁亮與其意見(jiàn)相左，力主推進(jìn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的論斷。

對(duì)此，毛大慶首度明確表態(tài)：“在今天的商業(yè)環(huán)境和外部環(huán)境下，純粹的住宅用地已經(jīng)很難買(mǎi)到。萬(wàn)科在這種情況下選擇搞商業(yè)，這種選擇是謹(jǐn)慎且理性的。”

毛大慶還透露，王石看了萬(wàn)科在東莞開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的松湖生活廣場(chǎng)后，進(jìn)一步明確了立足發(fā)展“為人服務(wù)”的社區(qū)商業(yè)配套是萬(wàn)科向“城市綜合配套服務(wù)商 ”轉(zhuǎn)變的重要抓手。

《證券日?qǐng)?bào)》記者也獲悉，萬(wàn)科不但在業(yè)內(nèi)挖到了專業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的精英人才，更是在兩年前就組建了專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，還有多位公司高管從不同維度抓商用地產(chǎn)這項(xiàng)業(yè)務(wù)。同時(shí)，其商用物業(yè)類型也確定為萬(wàn)科廣場(chǎng)（區(qū)域型購(gòu)物中心）、生活中心（集中的社區(qū)商業(yè)）和鄰里家（社區(qū)商業(yè)街）三大產(chǎn)品線。

此外，萬(wàn)科選擇了總部加一線孵化的發(fā)展模式。“我們的大型商業(yè)現(xiàn)在更多集中在北京、深圳、上海等資源較好的城市。而總部負(fù)責(zé)更多的是制定標(biāo)準(zhǔn)、提出要求和準(zhǔn)確定位，具體細(xì)節(jié)則由一線公司根據(jù)實(shí)際情況自己進(jìn)行管理。”毛大慶介紹。

“其實(shí)不能簡(jiǎn)單地說(shuō)萬(wàn)科要搞商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)只是萬(wàn)科轉(zhuǎn)型成為城市綜合服務(wù)型企業(yè)的一個(gè)很重要的通道或者抓手。”毛大慶向記者強(qiáng)調(diào)，“這既是萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型方向，又是我們新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)”。

百億元在京布局持有商業(yè)

“除了缺少世界六大品牌的奢侈品之外，完全可以與市中心購(gòu)物廣場(chǎng)媲美。”毛大慶這樣評(píng)價(jià)將于11月27日正式開(kāi)業(yè)的萬(wàn)科集團(tuán)首個(gè)大型商用物業(yè)——金隅·萬(wàn)科廣場(chǎng)項(xiàng)目。同時(shí)，他也坦言，“現(xiàn)在怎么能保障運(yùn)營(yíng)才是我心里唯一擔(dān)憂的問(wèn)題”，不過(guò)，“這就像踢球，‘上場(chǎng)踢了’才知道結(jié)果”。

在記者的采訪過(guò)程中，毛大慶言語(yǔ)之間顯露的信心更大于擔(dān)憂，他向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“目前，萬(wàn)科在北京有5個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目，持有型物業(yè)面積約為50萬(wàn)平方米，投資總額將達(dá)100億元”。同時(shí)，他還透露，“以后在北京，萬(wàn)科的商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將會(huì)一年開(kāi)業(yè)一個(gè)”。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始沖擊2000億元的銷售額，對(duì)于這樣一個(gè)穩(wěn)居第一的龍頭房企來(lái)說(shuō)，單純地追逐銷售規(guī)模已經(jīng)沒(méi)有什么意思，接下來(lái)到底要發(fā)展成為什么樣的企業(yè)才更關(guān)鍵。

“目前來(lái)看，我們北京萬(wàn)科商業(yè)和住宅的比例是2：8。”毛大慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者強(qiáng)調(diào)，“但我所說(shuō)的80%是銷售型物業(yè)，包括新建住宅產(chǎn)品、寫(xiě)字樓和商鋪等可售型產(chǎn)品，而20%的商業(yè)部分則是屬于萬(wàn)科自己運(yùn)營(yíng)的持有型物業(yè)”。

值得一提的是，多位掌舵商業(yè)地產(chǎn)的房企高層都曾向記者表示，商業(yè)地產(chǎn)是靠運(yùn)營(yíng)盈利的。尤其對(duì)持有型物業(yè)來(lái)說(shuō)，資金支撐力度和是否持久運(yùn)營(yíng)決定了其命運(yùn)。

“資本化”后轉(zhuǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

實(shí)際上，在接受采訪的過(guò)程中，毛大慶也坦言，一般來(lái)講，一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目從拿地到開(kāi)業(yè)至少需要兩年時(shí)間，體量為幾萬(wàn)平方米的小型生活廣場(chǎng)則不足兩年，萬(wàn)科的住宅項(xiàng)目從拿地到預(yù)售平均僅為6個(gè)月-8個(gè)月時(shí)間，而以北京昌平的金隅·萬(wàn)科廣場(chǎng)為例，培育期則為開(kāi)業(yè)后的6個(gè)月-8個(gè)月，這意味著大體量的商業(yè)項(xiàng)目要花上兩年半有余的時(shí)間才有回頭錢(qián)。

如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)持有型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際上是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)重資產(chǎn)，其資金壓力可見(jiàn)一斑。

“資金對(duì)于我們的壓力不大。”毛大慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從開(kāi)發(fā)角度上看，商業(yè)項(xiàng)目用地和建設(shè)成本，來(lái)自于貸款和自有資金等，所以在前期的開(kāi)發(fā)成本上并不承擔(dān)太多的資金壓力。

“只是進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期以后，怎么做的更好？”在毛大慶看來(lái)，“北京這幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目若將來(lái)都開(kāi)業(yè)了，每年將收取租金3億元至4億元，但這并不是最終的追求”。

“我認(rèn)為商業(yè)領(lǐng)域與資本市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)合才是真正的專業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)的操作模式。”毛大慶稱，商業(yè)地產(chǎn)有兩種套路，賣了再管或賣了不管。據(jù)記者了解，凱德商用的運(yùn)營(yíng)方式是很典型的賣了再管，只持有一部分股份，而將大部分股份出售，但是要從管理里面要效益、收費(fèi)用、實(shí)現(xiàn)盈利，把這類商業(yè)項(xiàng)目的重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

毛大慶坦言，在經(jīng)營(yíng)模式上，“我們要學(xué)習(xí)凱德商用，但也要堅(jiān)持自己管理特色”。他透露，以萬(wàn)科目前的情況來(lái)看，預(yù)計(jì)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入中后期后，萬(wàn)科將以股權(quán)或者債權(quán)等多種方式“資本化”這個(gè)項(xiàng)目，“我現(xiàn)在的目標(biāo)是能夠達(dá)到開(kāi)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目就可以‘資本化’一個(gè)，然后以收取管理費(fèi)等方式來(lái)自己運(yùn)營(yíng)”。

如此一來(lái)，萬(wàn)科能否打出自己運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目的品牌，是否能給投資者一個(gè)很好的投資回報(bào)率等將決定其最終是否能夠得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可，進(jìn)而將決定萬(wàn)科商業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)張規(guī)模和節(jié)奏。當(dāng)然，這一切還有待觀察。

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