每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

豪宅市場(chǎng)復(fù)蘇跡象顯現(xiàn)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京市2013年商品住宅單價(jià)超過5萬元/平方米的成交套數(shù)已經(jīng)達(dá)到了1952套，在前10個(gè)月就創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄，比2012年同期的1014套上漲92.5%。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部預(yù)計(jì)，2013年全年超過5萬元/平方米的住宅項(xiàng)目成交將達(dá)到2400套。

一位接近北京市住建委的權(quán)威人士在不久前的一場(chǎng)行業(yè)內(nèi)部交流會(huì)上表示，希望政府能做到細(xì)分管控，低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)，用市場(chǎng)的概念也就是說 “放開”。對(duì)此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)分析，一旦市場(chǎng)松綁，豪宅產(chǎn)品將首先掙脫“限購”的束縛。

豪宅市場(chǎng)行情凸顯政策轉(zhuǎn)向

克而瑞研究中心的研報(bào)指出，自2011年以來，包括北京上海在內(nèi)的9大核心樣本城市豪宅市場(chǎng)成交走勢(shì)一直處于上升周期，市場(chǎng)成交量逐年遞增。就每年的年內(nèi)走勢(shì)而言，也均呈現(xiàn)出按季遞增的態(tài)勢(shì)。報(bào)告指出，在剛剛過去的2013年3季度，豪宅成交總量更是再創(chuàng)新高，已經(jīng)逼近百萬平方米大關(guān)。

該報(bào)告亦表示，與整個(gè)商品房市場(chǎng)相比較，豪宅市場(chǎng)的成交走勢(shì)表現(xiàn)出明顯差異。限購政策的全面推行，使得更多的高收入購房者偏向于購買高檔項(xiàng)目，因此在整體市場(chǎng)成交量持續(xù)下行的情況下，豪宅市場(chǎng)成交不降反升。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，相比之下，500萬元以下的經(jīng)濟(jì)型豪宅，則更多取決于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的供求關(guān)系。在高端市場(chǎng)向好的背景下，占據(jù)優(yōu)勢(shì)地理位置、戶型與總價(jià)較小的優(yōu)勢(shì)性價(jià)比項(xiàng)目更容易在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)集中成交。

豪宅市場(chǎng)升溫的背后，是政策著眼點(diǎn)與重心的轉(zhuǎn)變。11月4日，“京七條”落地后，大規(guī)模土地使用權(quán)出讓在一片驚呼聲中結(jié)束。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，從受讓條件看，這8塊土地需配建的自住型商品住房及其他相關(guān)保障性住房占規(guī)劃建筑面積的72.6%?！按驂汉勒恼?，顯然將讓位于扶持保障房的政策。這也是豪宅市場(chǎng)變熱的一個(gè)重要原因?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為。

業(yè)內(nèi)支持豪宅率先“松綁”

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)表示，國(guó)家應(yīng)針對(duì)不同市場(chǎng)采用差異化的政策，重點(diǎn)在于保障房的建設(shè)與分配，保證中低價(jià)位的商品房的供應(yīng)，其他商品房市場(chǎng)應(yīng)該逐步放開。如果限購放開，那么順序應(yīng)該是豪宅、中端住房、普通住房。

泰禾集團(tuán)總裁助理沈力男表示，以二八分配原則為例（二成豪宅、八成中端市場(chǎng)和低端保障市場(chǎng)），如果中端市場(chǎng)和低端保障市場(chǎng)房?jī)r(jià)價(jià)格漲幅過大，政府應(yīng)該干預(yù)和調(diào)控。但北京的豪宅動(dòng)輒幾千萬元的價(jià)格，居住人群也是特定的，對(duì)于低端市場(chǎng)并沒有影響。因此，如果分類指導(dǎo)的話會(huì)好一些?！昂勒袌?chǎng)的興起，國(guó)家還能多收稅，也可以帶動(dòng)更多的行業(yè)。”他表示。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，應(yīng)允許豪宅在松綁的市場(chǎng)中進(jìn)行自由交易，并將相應(yīng)的稅收等進(jìn)行財(cái)富再分配，如注入保障房補(bǔ)貼中。這樣的市場(chǎng)將是一個(gè)更優(yōu)化的市場(chǎng)。

克而瑞提供的報(bào)告指出，近年來豪宅市場(chǎng)的總價(jià)走勢(shì)一直處于較大的波動(dòng)中：2011年末，樣本城市的大體量商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)集中成交，迅速推升了樣本城市豪宅成交總價(jià)水平。但自2012年2季度起，總價(jià)指數(shù)即一路下跌，至2013年3季度，指數(shù)較去年同期下跌了25個(gè)百分點(diǎn)，套均總價(jià)水平僅與2010年初相若。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，總價(jià)指數(shù)下跌，絲豪不影響豪宅市場(chǎng)成交火熱的市場(chǎng)判斷，這與“微豪宅”產(chǎn)品的出現(xiàn)有關(guān)。從整個(gè)趨勢(shì)來看，2013年將是豪宅市場(chǎng)持續(xù)火熱的一年，這在大城市中尤其明顯。