每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自深圳

在A股市場(chǎng)融資受阻的內(nèi)地房企，將目光瞄向海外。

昨日（11月5日），萬科公告，公司全資子公司萬科地產(chǎn)（香港）有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬科地產(chǎn)香港）的全資子公司BestgainRealEstateLyraLimited于今年7月16日設(shè)立20億美元中期票據(jù)計(jì)劃?；谠撈睋?jù)，萬科地產(chǎn)香港通過BestgainRealEstateLyraLimited首次發(fā)行1.4億新加坡元 （約合人民幣6.9億元）4年期定息債券，債券票面利率為3.275%。萬科地產(chǎn)香港為該債券本息提供不可撤銷的全額擔(dān)保，有關(guān)債券將于11月7日在新加坡證券交易所掛牌。

值得一提的是，此次發(fā)債是自萬科地產(chǎn)香港今年3月以年票息率2.625%、發(fā)行金額為8億美元的5年定息債券之后，又一次發(fā)債融資。而此次債券票面利率仍居同行海外發(fā)債票面利率較低水平。同時(shí)，內(nèi)地房企海外融資潮起。據(jù)Dealogic數(shù)據(jù)，截至今年10月底，內(nèi)地房企合計(jì)發(fā)行了總值達(dá)171億美元的美元計(jì)價(jià)債券，超過2012年的83億美元。

盛富資本與協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，內(nèi)地房企海外發(fā)債如果能獲得第三方機(jī)構(gòu)較高的債券評(píng)級(jí)，將會(huì)對(duì)其獲得低成本融資有利。

萬科海外債券利率低于同行

今年3月，萬科地產(chǎn)香港發(fā)行的8億美元5年期定息債券，債券票面利率為2.625%，每100美元債券發(fā)行價(jià)99.397美元，折合年收益率2.755%。當(dāng)時(shí)，這一低債券票息被認(rèn)為頗為罕見，甚至低于擁有良好企業(yè)信譽(yù)評(píng)級(jí)的中海地產(chǎn)。

中指院此前發(fā)布的報(bào)告顯示，海外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)將考察重點(diǎn)放在企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)之上的國(guó)際評(píng)級(jí)體系中，評(píng)級(jí)較高的房企融資成本較低。

據(jù)《第一財(cái)經(jīng)》報(bào)道，首次參與國(guó)際權(quán)威信用機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)的萬科獲得的BBB+信用等級(jí)，為內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)中信用最好的企業(yè)。

根據(jù)中指院報(bào)告，獲BBB評(píng)級(jí)的中海地產(chǎn)在2012年11月發(fā)行的7億美元10年期債券，債券票面利率為3.95%，3億美元20年期，票面利率為5.35%。方興、越秀的信用評(píng)級(jí)也相對(duì)較高，債券票面利率維持在5%左右。金地、首創(chuàng)、龍湖、SOHO中國(guó)、世貿(mào)房地產(chǎn)等發(fā)行的債券票面利率則控制在8%以下。評(píng)級(jí)等級(jí)較低的奧園、融創(chuàng)中國(guó)等發(fā)行的債券票面利率則都在10%以上。評(píng)級(jí)為B2的奧園今年1月發(fā)布的1億美元5年期債券，票面利率達(dá)13.88%。

上述報(bào)告同時(shí)顯示，穆迪、標(biāo)普等國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外債券多給予“非投”評(píng)級(jí)，報(bào)告預(yù)測(cè)隨著房企密集赴港發(fā)債或?qū)⑦M(jìn)一步導(dǎo)致國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)信用等級(jí)。

黃立沖稱，內(nèi)地土地市場(chǎng)多年持續(xù)上漲，房企需要不斷積累土地，這導(dǎo)致內(nèi)地房企資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，進(jìn)而影響評(píng)級(jí)。海外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)一般很看中行業(yè)前景，但現(xiàn)在內(nèi)地房企前景在評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)看來并不是特別樂觀，“比如政策存在不確定性，以及連續(xù)多年上漲的樓市存在的泡沫有破滅的可能性”。

盡管評(píng)級(jí)影響到企業(yè)的融資成本，但從發(fā)債認(rèn)購(gòu)情況來看，并未對(duì)市場(chǎng)造成影響。企業(yè)信用等級(jí)良好的萬科3月首次8億美元發(fā)債額獲得超過60億美元認(rèn)購(gòu)，而中海15億美元債獲131億美元認(rèn)購(gòu)額。

報(bào)告顯示，今年初“被降級(jí)”的龍湖地產(chǎn)，去年10月發(fā)行的4億美元的7年期優(yōu)先票據(jù)獲得高達(dá)40倍的認(rèn)購(gòu)，而禹洲地產(chǎn)發(fā)行的2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)15分鐘即獲全數(shù)認(rèn)購(gòu)，且總認(rèn)購(gòu)額超過90億美元。

內(nèi)地房企海外發(fā)債潮起

海外資本市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)的熱度，激發(fā)了更多內(nèi)地房企海外發(fā)債的熱情。根據(jù)Dealogic數(shù)據(jù)，連同中海發(fā)行的債券，截至今年10月底，內(nèi)地房企合計(jì)發(fā)行了總值達(dá)171億美元的美元計(jì)價(jià)債券，超過2012年的83億美元。

中指院此前發(fā)布的相關(guān)報(bào)告顯示，2012年共有20家內(nèi)地房企發(fā)行了25筆海外債券，融資總額達(dá)600億元。進(jìn)入2013年，截至5月，已有27家上市房企海外發(fā)債融資共計(jì)759億元。不足半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，內(nèi)地房企發(fā)債數(shù)量與所獲資金已超過2012年。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份，包括旭輝控股、綠城中國(guó)、五洲國(guó)際、碧桂園、珠光控股在內(nèi)的5家在港上市的內(nèi)地房企，發(fā)行的美元計(jì)價(jià)債券，合計(jì)融資16.8億美元；10月累計(jì)有6家內(nèi)地房企共發(fā)債39億美元。

相關(guān)分析報(bào)告稱，國(guó)有銀行信貸資金更多流向國(guó)有企業(yè)，銀行對(duì)民營(yíng)企業(yè)的支持面逐漸收窄，且利率變高，這也是導(dǎo)致內(nèi)地房企融資不易，另尋出路的原因之一。

黃立沖表示，美國(guó)持續(xù)實(shí)施量化寬松政策，使全球資本市場(chǎng)利率較低，因此中國(guó)企業(yè)在境外發(fā)行美元債能獲得較低成本的資金，“如果年底（美國(guó)）量化寬松政策撤出，將給中國(guó)企業(yè)帶來不利的影響”。

此外，黃立沖認(rèn)為，這與今年以來政策處于相對(duì) “空窗”時(shí)期相關(guān)，“在這種境況下，購(gòu)買氣氛趨好，房企想加快推售產(chǎn)品，這需要資金儲(chǔ)備”。而今年上市房企偏向在一二線城市囤積土地導(dǎo)致拿地金額上升，在他看來，這也是房企集中海外發(fā)債的推動(dòng)因素。