◎馮海寧

10月29日，國務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉在世界工商協(xié)會論壇上表示，根據(jù)國研中心的調(diào)研報告，國內(nèi)房地產(chǎn)市場風(fēng)險仍在進一步積累，區(qū)域性分化趨勢越來越明顯，三、四線城市出現(xiàn)泡沫破裂現(xiàn)象。

我國樓市泡沫論已經(jīng)喊了很多年，但并沒有引起有關(guān)部門足夠重視，所以，部分三、四線城市出現(xiàn)了泡沫破裂現(xiàn)象。如果我們早就承認(rèn)、重視樓市泡沫論，顯然，今天的溫州、鄂爾多斯等城市是不會出現(xiàn)樓市泡沫破裂現(xiàn)象的，今年9月，北京、上海、廣州、深圳的房價同比漲幅也不會超過20%。

近幾年來，樓市泡沫論主要圍繞 “有泡沫”、“泡沫越來越大”，如今，樓市泡沫論呈現(xiàn)兩大特點：一是“泡沫破裂論”，即溫州、鄂爾多斯等三、四線城市泡沫已經(jīng)開始破裂；二是“泡沫膨脹論”，即廣州、深圳等一線城市的樓市泡沫繼續(xù)變大并潛藏風(fēng)險。顯然，這兩種樓市泡沫論都應(yīng)該承認(rèn)并重視。

溫州是樓市泡沫破裂的代表性城市。在最近全國70多個大中城市房價普漲的情況下，溫州房價卻連續(xù)25個月下滑。個人“棄房”現(xiàn)象頻發(fā)，銀行無奈淪為“房東”。最近《中國證券報》報道指出，由于溫州房價下跌無人接盤，溫州鹿城區(qū)法院將司法拍賣搬上了淘寶網(wǎng)，做起 “掌柜”，專門拍賣房產(chǎn)和名車。

不要以為只有溫州樓市泡沫破裂，凡是今年被稱為“鬼城”的城市，要么泡沫已經(jīng)破裂，要么即將破裂。然而，三、四線城市出現(xiàn)泡沫破裂現(xiàn)象，卻沒有引起一、二線城市重視，似乎也沒有引起房地產(chǎn)決策部門足夠重視。所以，9月份房價同比漲幅超過10%的城市達(dá)到14個，四個一線城市同比漲幅均超過20%。

其實，一、二線城市樓市同樣也存在泡沫，之所以沒有像三、四線城市那樣出現(xiàn)破裂現(xiàn)象，主因是一、二線城市資源集中吸引了大量人口帶來大量購房需求。若從房價收入比等指標(biāo)判斷，一、二線城市泡沫很嚴(yán)重。根據(jù)IMF測算，我國人均收入不及發(fā)達(dá)國家平均水平十分之一，但一線城市房價已經(jīng)超過了紐約和倫敦。

現(xiàn)在，需要思考的問題是，對于出現(xiàn)泡沫破裂的三、四線城市來說，是該及時阻止泡沫破裂，還是允許泡沫繼續(xù)破裂讓房價著陸？對于一、二線城市而言，是該及時擠出泡沫，還是該容忍泡沫繼續(xù)膨脹？希望我們的官方智庫在承認(rèn)部分城市樓市泡沫論的同時，就筆者提出的這些問題能拿出針對性、建設(shè)性的意見。

官方智庫承認(rèn)樓市泡沫論，盡管不等于決策部門承認(rèn)樓市泡沫論，但官方智庫對決策部門的影響不言而喻。比如，國務(wù)院發(fā)展研究中心近日向社會公開了其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案總報告全文，引發(fā)社會廣泛關(guān)注，被認(rèn)為可以對房地產(chǎn)市場帶來根本性的改變。

據(jù)悉，“383”改革方案涉及房地產(chǎn)的改革措施主要圍繞在小產(chǎn)權(quán)房、土地制度和房產(chǎn)稅等方面。在筆者看來，之所以圍繞小產(chǎn)權(quán)房、土地制度和房產(chǎn)稅進行改革，是因為這樣的改革可以防止樓市泡沫膨脹、擴大。改革土地制度允許農(nóng)地入市就可以平抑地價、房價，遏制泡沫膨脹；推行房產(chǎn)稅則有利于擠出投資投機帶來的泡沫。

但“383”方案最終能被十八屆三中全會采納多少，如果被采納，十八屆三中全會關(guān)于深化改革的總體布局能否一一落到實處，仍是未知數(shù)。也就是說，官方智庫承認(rèn)樓市泡沫論僅僅是第一步，如何讓十八屆三中全會采納房地產(chǎn)相關(guān)改革建議，官方智庫的建議如何轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場改革的動力，仍需要觀察。如果官方智庫積極建言、努力推動，無疑，改革效果會大不一樣。