每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

廣州樓市“限價(jià)令”出臺(tái)已過(guò)半年，除了把房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)往下摁，大多數(shù)樓盤真實(shí)售價(jià)依然處在上升通道，“日光盤”更是不斷涌現(xiàn)。

根據(jù)合富輝煌旗下房王網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，“限價(jià)令”出臺(tái)半年，從數(shù)據(jù)上看，廣州樓市出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的走勢(shì)。但仔細(xì)觀察，近半年廣州一百個(gè)持續(xù)銷售的樓盤中有65%的樓盤成交均價(jià)呈上漲趨勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前廣州樓市雙合同現(xiàn)象泛濫，導(dǎo)致各區(qū)域房?jī)r(jià)“明降暗漲”愈演愈烈，引發(fā)市場(chǎng)進(jìn)一步被扭曲。如果實(shí)際房?jī)r(jià)與管理部門指導(dǎo)價(jià)差距越來(lái)越大，未來(lái)開(kāi)發(fā)商很可能額外收取各種名目的費(fèi)用規(guī)避限價(jià)政策，最終受傷的依然是置業(yè)者。

超六成熱銷樓盤成交均價(jià)呈上漲趨勢(shì)

今年4月24日，廣州市國(guó)土房管局發(fā)出《關(guān)于落實(shí)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知》，規(guī)定房企項(xiàng)目申報(bào)價(jià)格過(guò)高且不接受國(guó)土房管部門指導(dǎo)的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證；超過(guò)申報(bào)價(jià)格銷售的，暫停網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。

根據(jù)房王網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，廣州“限價(jià)令”出臺(tái)半年（2013.4.24～2013.10.23），全市十區(qū)兩市共網(wǎng)簽一手住宅43721套，環(huán)比政策出臺(tái)前半年（2012.11.24～2013.4.23）下跌3%；成交面積為488.5萬(wàn)平方米，環(huán)比跌7.5%；一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為12817元/平方米，環(huán)比跌6.4%，總體呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的走勢(shì)。

但與此同時(shí)，房王網(wǎng)抽取全市十區(qū)兩市持續(xù)在售的100個(gè)樓盤進(jìn)行限價(jià)前后半年的網(wǎng)簽均價(jià)對(duì)比，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，百盤中有65%的樓盤成交均價(jià)呈上漲趨勢(shì)，28%的樓盤成交均價(jià)下跌，僅7%的樓盤成交均價(jià)保持不變。

其中，漲幅突出的前三樓盤有保利東江首府、富力金港城、萬(wàn)科歐泊，保利東江首府網(wǎng)簽均價(jià)由11305元/平漲至15180元/平，漲幅達(dá)34.2%。降幅突出的前三樓盤分別是南沙云山詩(shī)意、中惠壁瓏灣、碧桂園天璽灣，清一色為南沙樓盤。

一位開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士告訴記者，全市均價(jià)的下降主要是受到“雙合同”拉低均價(jià)的影響，其中南沙受影響最大，由于南沙要求區(qū)域內(nèi)洋房銷售均價(jià)不能高于8400元/平方米，大量樓盤被迫采用“雙合同”規(guī)避限價(jià)令，導(dǎo)致南沙房?jī)r(jià)由政策出臺(tái)前半年的11111元/平方米降至9214元/平方米。

以南沙區(qū)熱賣大盤碧桂園天璽灣為例，項(xiàng)目對(duì)外銷售均價(jià)為12000元/平方米，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心獲悉，該項(xiàng)目最近一季度網(wǎng)簽均價(jià)僅為8621元/平方米。

行政式干預(yù)難以真正奏效

在中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜看來(lái)，“限價(jià)令”之所以難以真正奏效，歸根到底是由于這種行政干預(yù)式的政策違背市場(chǎng)規(guī)律，導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)一步惡化，引發(fā)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

“限價(jià)政策出臺(tái)后，不少樓盤由于定價(jià)不符合國(guó)土房管局的指導(dǎo)價(jià)格，無(wú)法申請(qǐng)預(yù)售證，導(dǎo)致市場(chǎng)供求減少。但由于市場(chǎng)需求并沒(méi)有減少，引發(fā)供求關(guān)系進(jìn)一步惡化”，黃韜認(rèn)為。

合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江告訴記者，根據(jù)其統(tǒng)計(jì)，今年1～8月，廣州十區(qū)90平方米以下的小戶型單位消化率為109%，90～120平方米的中戶型單位消化率為111%，僅有120平方米以上的大戶型單位消化率低于100%，這意味著除了部分大戶型單位存在擠壓，廣州中小戶型產(chǎn)品處于供不應(yīng)求的局面。

正因如此，盡管限價(jià)令從數(shù)據(jù)上“管住”了房?jī)r(jià)，但實(shí)際房?jī)r(jià)卻是在一路上漲。合富輝煌集團(tuán)最新發(fā)布的研究報(bào)告顯示，今年廣州中心四區(qū)除了原芳村區(qū)外“起步價(jià)”已經(jīng)上漲至30000元/平方米，南沙新貨價(jià)格普遍由7、8月的約11000元/平方米躍升至11000-13000元/平方米，價(jià)格水平上升一個(gè)臺(tái)階，花都新盤普遍漲價(jià)7%-15%，全面進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代，蘿崗也難覓16000元/平方米以下帶裝修項(xiàng)目。

黃韜認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)不斷上漲與預(yù)售價(jià)格管制愈來(lái)愈嚴(yán)格，將迫使開(kāi)發(fā)商采用更多手段規(guī)避“限價(jià)令”。“現(xiàn)在不少毛坯樓盤也附帶裝修合同，如果實(shí)際房?jī)r(jià)與指導(dǎo)價(jià)差距越來(lái)越大，未來(lái)開(kāi)發(fā)商很可能額外收取各種名目的費(fèi)用規(guī)避限價(jià)政策，最終受傷的依然是置業(yè)者。”