每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

上周，上海一幅工業(yè)用地，掛牌金額為1.2億元，經(jīng)過81輪次報(bào)價(jià)，最終以2.3億元成交，項(xiàng)目溢價(jià)率為91.67%。導(dǎo)致上述工業(yè)用地以超高價(jià)格成交的原因，不僅因?yàn)樵摰貕K是自貿(mào)區(qū)成立以來首幅出讓的土地，更因?yàn)樯虾Ｕ谘杏懶乱惠喌某鞘幸?guī)劃，其中可能涉及將存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為其他類型的房地產(chǎn)開發(fā)用地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，10月20日，“上海未來城市發(fā)展戰(zhàn)略和新一輪城市總體規(guī)劃編制工作專家咨詢會”舉行。會上，同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院的唐子來教授也提出盤活工業(yè)用地的建議。

對開發(fā)商來說，一旦相關(guān)部門出臺盤活存量工業(yè)用地的具體方案，上海存量的部分工業(yè)用地將迎來新生。開發(fā)商如果能充分利用機(jī)會，也許能獲取豐厚的投資收益。

樓面價(jià)超周邊寫字樓售價(jià)

自貿(mào)區(qū)日前迎來首幅地塊出讓，上海金煜坤實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以2.3億元，拿下了上海浦東航空實(shí)業(yè)發(fā)展公司擁有的外高橋保稅區(qū)內(nèi)一處工業(yè)倉儲用途房地產(chǎn)。

據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，該地產(chǎn)項(xiàng)目評估價(jià)值為7381.64萬元，掛牌金額為1.2億元，經(jīng)過81輪次報(bào)價(jià)，最終以2.3億元成交，項(xiàng)目溢價(jià)率為91.67%，與最初的評估價(jià)相比，溢價(jià)率達(dá)到211.58%。該地塊面積為10005平方米，總建筑面積為14395.49平方米，主要用于倉儲、展示、辦公等。

按照2.3億元的成交價(jià)和14395.49平方米的建筑面積粗略估算，每平方米的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到15977元／平方米。作為外高橋的工業(yè)倉儲房地產(chǎn)物業(yè)，這樣的均價(jià)水平顯然不低。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，目前外高橋沒有一手辦公樓供應(yīng)，而二手辦公樓成交均價(jià)今年6~9月分別為13406元、13469元、12601元和12163元每平方米。

克而瑞研究中心研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，工業(yè)用地的價(jià)格與商、住宅用地相比價(jià)格要低很多，同區(qū)域工業(yè)用地與商、住宅用地的差價(jià)最高可以達(dá)到300%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，該地塊價(jià)格短期內(nèi)與周邊市場相比是高了點(diǎn)，但其價(jià)值在于以后運(yùn)營而帶來的長期現(xiàn)金流。“尤其是第一塊地，大家不知道后面有多少土地供應(yīng)，起碼從現(xiàn)在來看是稀缺的，房企勢必愿意出高價(jià)。”張宏偉認(rèn)為，即使自貿(mào)區(qū)后續(xù)還有新的土地供應(yīng)，相信也是非常有限的。

事實(shí)上，近年來上海工業(yè)資產(chǎn)愈發(fā)受到投資者的青睞，特別是自貿(mào)區(qū)掛牌之后，基于對物流倉儲的強(qiáng)勁需求，位于自貿(mào)區(qū)內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格有望上漲。

世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，目前自貿(mào)區(qū)內(nèi)已有優(yōu)質(zhì)倉庫運(yùn)營面積約78萬平方米，租金約每天每平方米1.1~1.5元，總體空置率為20%，預(yù)計(jì)2015年普洛斯在外高橋還將有約21萬平方米優(yōu)質(zhì)倉庫上市。

世邦魏理仕觀點(diǎn)認(rèn)為，上海自貿(mào)區(qū)帶來的貿(mào)易便利化以及在航運(yùn)、物流、金融等貿(mào)易服務(wù)方面的開放升級，料將長期推動區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物流倉儲設(shè)施需求的增長；而擴(kuò)容后的洋山保稅港區(qū)，因其目前較低的土地和物業(yè)價(jià)格、更豐富的可開發(fā)土地資源以及在港口吞吐量日益增長的份額和巨大發(fā)展?jié)摿?，預(yù)計(jì)將成為工業(yè)物流市場最受益的板塊。

工業(yè)用地或?qū)⒈P活

根據(jù)之前上海政務(wù)網(wǎng)披露的信息，上海正在研究新一輪城市規(guī)劃，同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授唐子來也提出盤活工業(yè)用地的建議。

“基本上是有一些這方面考量的。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟向記者透露，目前他了解到其中的一些規(guī)劃，其中一個(gè)是把所有的工業(yè)用地放到上海140個(gè)工業(yè)園區(qū)里，然后就可以把其他地區(qū)過剩的工業(yè)用地釋放出來；另一個(gè)規(guī)劃可能是，沿著中環(huán)到外環(huán)的幾公里之內(nèi)形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶，把工業(yè)用地集中發(fā)到該區(qū)域里。

“其實(shí)自貿(mào)區(qū)內(nèi)很多樓都是在工業(yè)用地上建造的。”上海德融房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司研究部經(jīng)理錢寧羅告訴記者，一些開發(fā)商在自貿(mào)區(qū)拿下工業(yè)用地后，再另外付一筆錢，物業(yè)會幫其辦理相關(guān)手續(xù)，原本的工業(yè)用地就成了商業(yè)用地。

錢寧羅認(rèn)為，工業(yè)用地轉(zhuǎn)性與當(dāng)?shù)氐耐恋毓?yīng)量有關(guān)，對于自貿(mào)區(qū)來說，由于工業(yè)用地量比較大，加上沒有新增的商辦土地供應(yīng)，因此類似操作會比較多；但從整個(gè)上海市的角度來看，應(yīng)該還不太會出現(xiàn)類似情況。

不過，宋會雍對此卻有不同的看法。他認(rèn)為，上海雖然會盤活工業(yè)用地，但并不代表存量的工業(yè)用地就可以改變土地和物業(yè)性質(zhì)。目前，上海的做法是允許在工業(yè)用地上發(fā)展2.5產(chǎn)業(yè)，即建設(shè)一些辦公、商業(yè)的配套功能設(shè)施。這種設(shè)施的土地性質(zhì)仍然是工業(yè)的，但是它的功能卻符合城市的商業(yè)和商務(wù)發(fā)展需要。他認(rèn)為，未來可能仍然會延續(xù)上述政策。

顯然，在存量工業(yè)用地利用政策尚未清晰前，目前大手筆購買存量工業(yè)用地，還有許多不明的風(fēng)險(xiǎn)。對企業(yè)來說，投資存量工業(yè)用地，仍須謹(jǐn)慎。