每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

近日，關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的討論成為繼“上海自貿(mào)區(qū)”之后新的市場熱點。根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法，土地所有權(quán)歸屬分兩類：一是全民所有制，即國有土地；二是勞動群眾集體所有制，主要指農(nóng)村集體土地。從土地用途來看，分為農(nóng)業(yè)用地和建設(shè)用地等。集體建設(shè)用地多指除耕地、林地等農(nóng)用地外，用于宅基地、集體企業(yè)用地等建設(shè)用途的土地，而這類土地就是此輪城鎮(zhèn)化浪潮下，市場密切關(guān)注的潛在蛋糕。

隨著海南、溫州等部分城市試點的出現(xiàn)，集體建設(shè)用地不經(jīng)征地而直接進入土地市場，打破政府對建設(shè)用地的壟斷，似乎成為眾望所歸。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，海量土地資源預(yù)示著巨大的機遇。但如何讓農(nóng)民作為土地集體所有者的身份，分享城鎮(zhèn)化紅利？同屬于農(nóng)村宅基地的小產(chǎn)權(quán)房又面臨怎樣的命運？對開發(fā)商又會帶來怎樣的機遇？

本期 《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）邀請了陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭共同探討關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的話題。

NBD：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)一旦放開，對房地產(chǎn)市場的影響會集中在哪些方面？開發(fā)商是否面臨更多的機會。

范小沖：這部分土地資源是非常巨大的，一旦變成城市用地，土地價值也是天量級，具有十分重大的意義。但還有一個非常敏感的問題，就是如何在土地流轉(zhuǎn)過程中去實現(xiàn)公平性，普惠農(nóng)民，這就需要制度的約束，不能簡單靠地塊位置、性質(zhì)、交通便利程度來決定土地價格高低。

這對未來房地產(chǎn)市場格局會產(chǎn)生重大改變。在此之前，土地是由政府一級壟斷的，供需矛盾很大，出現(xiàn)房價持續(xù)上漲，地王頻生的狀況。一旦海量的農(nóng)村建設(shè)用地進入市場，特別是一些區(qū)域市場的地價會發(fā)生巨大變化。這種影響不光是對整個房地產(chǎn)市場，乃至中國經(jīng)濟發(fā)展也會有巨大改變，從而真正推動城鄉(xiāng)一體化。

楊紅旭：在我看來，這個改革會是一個比較漫長的過程。農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)實則難度比農(nóng)用耕地還要大，涉及的利益方更多。目前一些地方出現(xiàn)試點，但基本都是集體內(nèi)的，最多是縣村一級的內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不可能出讓給地產(chǎn)開發(fā)商或城市。

十七屆三中全會提出，要逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，但過去5年的推進非常慢。目前雖然在進行一些相關(guān)嘗試，但不會一下全都放開。

按照目前態(tài)勢來看，開發(fā)商很難有更大的機會，主要是集中在新城鎮(zhèn)建設(shè)，在部分中心縣城做地產(chǎn)開發(fā)，但由于購買人群主要是非城市人口，因此規(guī)模很小，利潤相對較薄。

NBD：此前有業(yè)內(nèi)專家提到，原來的土地供應(yīng)有限，很大一部分原因是中央緊守18億畝耕地紅線。一旦農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)放開，這一紅線是否會松動？同屬于農(nóng)村宅基地的小產(chǎn)權(quán)房的命運又將如何？

范小沖：農(nóng)村建設(shè)用地與農(nóng)用耕地是完全不同的概念，18億畝農(nóng)用地主要是指耕地，這道紅線控制得非常嚴。而農(nóng)村建設(shè)用地主要是宅基地以及農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，其中有很大一部分用地使用效率低，甚至是閑置狀態(tài)。伴隨著城鎮(zhèn)化的推進，大量農(nóng)村人口進入城市，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是大勢所趨。

至于小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)則是制度不合理造成的，特別是在大城市，小產(chǎn)權(quán)房的比例已經(jīng)相當(dāng)高，必須改革。我覺得可以將其納入整個城市規(guī)劃，納入房產(chǎn)稅。

楊紅旭：小產(chǎn)權(quán)房的問題一定要解決，但改革難度會很大，未來幾年很難全面性處理。至于耕地問題，18億畝紅線碰不碰，現(xiàn)在還不好說。