每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

繼新湖中寶(600208，SH)、宋都股份（600077，SH）相續(xù)試圖打開房企再融資大門后，又一家浙江資本的房地產(chǎn)企業(yè)緊跟其后。

9月6日廣宇集團(tuán)（002133，SZ）公布再融資計(jì)劃，公司擬向不超過10名特定對(duì)象，發(fā)行不超過26738萬(wàn)股股票，發(fā)行價(jià)格不低于3.74元/股，募集資金不超過10億元，投向浙江舟山及杭州項(xiàng)目，并補(bǔ)充流動(dòng)資金。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者經(jīng)實(shí)地探訪獲悉，與新湖中寶的棚戶區(qū)改造，以及宋都股份中小套型普通剛性商品房的募集資金目標(biāo)不同，廣宇集團(tuán)本次再融資主要投向改善型項(xiàng)目。而在樓市限購(gòu)政策仍未明確放松以及杭州開征房產(chǎn)稅越傳越烈等背景下，改善型需求的市場(chǎng)認(rèn)可度或有待觀察。

值得注意的是，本周三 （9月11日），廣宇集團(tuán)對(duì)公司定增案的不確定性進(jìn)行了補(bǔ)充公告，成為首家補(bǔ)充提示不確定性的房企。公告稱，本次非公開發(fā)行股票可能需要通過其他相關(guān)部門的審批，是否能夠獲得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)存在重大不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

募集資金主要投向改善型項(xiàng)目/

按照廣宇集團(tuán)本次再融資計(jì)劃，所募集資金總額不超過10億元，擬用于杭州鼎悅府和舟山臨城LKa-3-25b地塊兩個(gè)項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)充流動(dòng)資金，其中8億元擬投入杭州和舟山這兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往上述兩項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地探訪。

杭州鼎悅府位于杭州近郊的余杭區(qū)臨平新城，周邊包括已成形的海瀾半島住宅區(qū)，已經(jīng)正在興建的富邦商業(yè)綜合體及華鼎君臨天峯，周邊配套包括市民之家、杭州地鐵一號(hào)線臨平站以及余杭汽車南站。據(jù)售樓處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目定位為改善型需求，主力戶型為130平方米的躍層和170平方米的平層。

雖然該項(xiàng)目的土地早在2010年底和2011年初就已經(jīng)拿到，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)7幢高層已有2幢結(jié)頂，其他幾幢已經(jīng)完成主體的2/3，但該項(xiàng)目直到今年5月份才首次開盤。

舟山臨城LKa-3-25b地塊位于舟山市臨城新區(qū)，東至臨長(zhǎng)路、南至翁山路，西至中灣路、北至桃灣路，東南側(cè)為舟山殘聯(lián)，該項(xiàng)目離主城區(qū)還有一定距離。對(duì)于該項(xiàng)目，廣宇集團(tuán)向記者表示，市場(chǎng)定位為主打“剛需”的項(xiàng)目，產(chǎn)品均在90平方米以下，適應(yīng)當(dāng)?shù)丶皣?guó)家政策需求。

以此看來(lái)，廣宇集團(tuán)本次再融資與同為浙江資本的新湖中寶和宋都股份兩家房企的融資目的存在差異，募資10億元就有5.5億元計(jì)劃投向杭州鼎悅府，而廣宇集團(tuán)一貫的戰(zhàn)略思路為定位二、三線城市，以開發(fā)“產(chǎn)品精致、功能齊全、性價(jià)比高”的中小戶型普通住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品。

根據(jù)新湖中寶公布的再融資預(yù)案，擬定增募資約55億元，用于上海普陀區(qū)和閘北區(qū)兩處舊城改造項(xiàng)目。而宋都股份則擬募集資金不超過15億元，主要投向南京南郡國(guó)際花園項(xiàng)目與杭州東郡國(guó)際三期項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目均為中小套型普通商品房，適應(yīng)剛性需求。

對(duì)于本次再融資，廣宇集團(tuán)表示將進(jìn)一步提高公司資本實(shí)力，增強(qiáng)公司未來(lái)發(fā)展?jié)摿?；同時(shí)，非公開發(fā)行可以加快公司項(xiàng)目開發(fā)和資金回籠。海通證券研報(bào)也認(rèn)為，該發(fā)行一旦成行有望成為公司新增長(zhǎng)動(dòng)力，助力公司進(jìn)一步發(fā)展。

廣宇集團(tuán)財(cái)報(bào)顯示，截至2013年6月30日，其資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，資產(chǎn)負(fù)債率較高，貨幣資金由年初的10.57億元減少至6.99億元，且眾多在建項(xiàng)目對(duì)工程資金需求較大。為了應(yīng)付資金壓力，2012年12月18日，廣宇集團(tuán)曾與當(dāng)?shù)氐馁Y本大佬浙江天堂硅谷股權(quán)投資管理集團(tuán)有限公司簽署 《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，在房地產(chǎn)基金領(lǐng)域進(jìn)行戰(zhàn)略性合作。

值得注意的是，廣宇集團(tuán)本周三發(fā)補(bǔ)充公告提示，公開發(fā)行股票可能需要通過其他相關(guān)部門的審批，是否能夠獲得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)存在重大不確定性風(fēng)險(xiǎn)，這也是首家補(bǔ)充提示不確定性的房企。

定增項(xiàng)目毛利率低于公司中報(bào)均值/

杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，鼎悅府項(xiàng)目分別在今年5月及7月兩次開盤，截至9月12日10時(shí)，共516套房源已售128套，銷售去化率為25%。

對(duì)此，該項(xiàng)目售樓處有關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋稱，截至目前，已經(jīng)開盤的房源有80%，因?yàn)楦纳菩唾?gòu)房者在購(gòu)房資格認(rèn)定、資金籌集方面需要時(shí)間，網(wǎng)絡(luò)成交系統(tǒng)未完全體現(xiàn)，“目前平均在售價(jià)格為13000元/平方米，客戶主要為余杭當(dāng)?shù)馗纳菩唾?gòu)房者”。

相較于剛需項(xiàng)目，杭州鼎悅府項(xiàng)目的成交遜色不少。廣宇集團(tuán)在杭州開發(fā)了一個(gè)錦潤(rùn)公寓的剛需樓盤，9月8日首次開盤推出9、10號(hào)樓116套房源，戶型面積為90～128平方米，主力戶型90平方米分中間套和邊套，折后均價(jià)21000元/平方米。市場(chǎng)信息顯示，項(xiàng)目開盤2小時(shí)熱銷九成。

改善型需求較為關(guān)心房產(chǎn)稅的征收，而房產(chǎn)稅的試點(diǎn)擴(kuò)容，或許為時(shí)不遠(yuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)資深人士中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向媒體透露，結(jié)合得到的消息以及市場(chǎng)判斷，房產(chǎn)稅今年10月底到11月初實(shí)質(zhì)性擴(kuò)圍的可能性非常大。

自2011年上海、重慶進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)以來(lái)，在數(shù)次房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍傳聞中，杭州都被推到風(fēng)口浪尖，市場(chǎng)分析，杭州入圍的可能性比較大。

按照目前市場(chǎng)上最普遍的說法，杭州房產(chǎn)稅稅率將提高至5%～10%，而非原方案中的4%～8%。杭州版房產(chǎn)稅征收方案將針對(duì)增量征收房產(chǎn)稅，通過劃定免征面積的方式保護(hù)居民自住需求。同時(shí)，對(duì)居民首套住房實(shí)施免征政策，但在新購(gòu)房屋計(jì)算免征面積時(shí)，計(jì)算存量住房面積，采用累進(jìn)稅率。

杭州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，提高房產(chǎn)稅稅率會(huì)增加房屋持有者的成本，將對(duì)改善型和投資性需求產(chǎn)生不小的影響，房產(chǎn)投資者會(huì)考慮將該投資渠道轉(zhuǎn)移到其他的投資方式。

杭州鼎悅府項(xiàng)目定位改善型，針對(duì)杭州在本輪房產(chǎn)稅擴(kuò)圍內(nèi)的傳聞，公司如何評(píng)估及應(yīng)對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)？廣宇集團(tuán)對(duì)此表示，房產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)投資需求的確有影響，但項(xiàng)目購(gòu)房者主要是杭州外溢剛需（項(xiàng)目相對(duì)于同品質(zhì)杭州項(xiàng)目具有明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)），其次是首次改善需求，而這兩類購(gòu)房者受房產(chǎn)稅影響十分有限，所以房產(chǎn)稅不會(huì)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)銷售帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

然而值得關(guān)注的是，根據(jù)廣宇集團(tuán)的再融資預(yù)案，舟山臨城LKa-3-25b地塊項(xiàng)目的銷售毛利率為32.4%，銷售凈利率為15.4%；杭州鼎悅府項(xiàng)目銷售毛利率為26.7%，銷售凈利率12.1%。這樣的回報(bào)水平遠(yuǎn)低于廣宇集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)的平均水平，其2013年半年報(bào)顯示，按行業(yè)分，房地產(chǎn)毛利率為36.4%，按地區(qū)分，浙江區(qū)域達(dá)到38.22%。