每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自浙江淳安    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自浙江淳安

“如果我們回頭看2013年上半年的房地產(chǎn)運(yùn)行情況，不難發(fā)現(xiàn)，最好的月份其實(shí)在今年的2月和3月。今年下半年，看不到‘金九銀十’的跡象，預(yù)計(jì)整個(gè)房地產(chǎn)市場的銷售狀況將是非常平淡無奇的，開發(fā)商在資本市場上不會得到認(rèn)可。”這是北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)社于杭州千島湖舉行的“第三屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會”上的發(fā)言。

“我估計(jì)，到10月份，全國70個(gè)大中城市中至少一半以上城市房價(jià)環(huán)比停止增長。”鐘偉作出上述預(yù)測的背景是近期北京、上海等多地市場連續(xù)出現(xiàn)了土地拍賣高溢價(jià)現(xiàn)象。

而參會的開發(fā)商對接下來的市場判斷也極為謹(jǐn)慎，紛紛認(rèn)為明年的房價(jià)既無望下跌，也不可能大漲。

預(yù)測一

土地高溢價(jià)趨勢明顯

對于未來一段時(shí)期房地產(chǎn)市場的走勢，綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理傅林江表示，關(guān)鍵要看中央的政策和世界經(jīng)濟(jì)變化的情況，“近期為什么會出現(xiàn)地價(jià)上漲的現(xiàn)象？關(guān)鍵是前一段時(shí)間很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有拿到需要補(bǔ)充的土地。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，沒有土地就意味著關(guān)門。”

此外，傅林江還稱，由于上半年房地產(chǎn)銷售情況比較好，各家開發(fā)商手里都有資金，也都將在下半年補(bǔ)充一些土地儲備，“我們并不能認(rèn)為今年企業(yè)拿了高價(jià)地，明年就要銷售，因此，明年房價(jià)大漲的可能性不大，但下跌的可能性也不大，屆時(shí)將只是維持穩(wěn)步微漲的狀態(tài)。”

就目前開發(fā)商爭搶土地的現(xiàn)象，景瑞地產(chǎn)副總裁吳煒表示，景瑞對于拿地從戰(zhàn)略上是積極的，今年公司已經(jīng)拿了八塊地，但是從戰(zhàn)術(shù)上還是比較謹(jǐn)慎的，“因?yàn)楝F(xiàn)在地王不斷涌現(xiàn)，對于我們來說，希望獲得性價(jià)比較高的地塊。公司今年拿的八塊地，其中有六塊是底價(jià)成交的，我們希望房地產(chǎn)企業(yè)之間能夠形成比較良好的合作，實(shí)際上這是對抗風(fēng)險(xiǎn)最好的辦法。”

此外，吳煒認(rèn)為，今年下半年到明年，區(qū)域樓盤會形成比較好的去化，“這就看每家公司對客戶的把握、營銷的努力、拿地等諸多方面的能力。”

與此同時(shí)，三湘集團(tuán)副總經(jīng)理張濤認(rèn)為，今年下半年房價(jià)下跌是小概率事件，將保持持續(xù)略微上漲趨勢，這從土地市場的表現(xiàn)可以看出，現(xiàn)在很多地方的土地價(jià)格都在上漲，尤其是一、二線城市土地價(jià)格漲幅較大。”

預(yù)測二

半數(shù)城市房價(jià)或?qū)⑼Ｖ股蠞q

對于未來一段時(shí)期房地產(chǎn)市場價(jià)格的走向，宋都集團(tuán)副總裁汪慶華表示，從去年11月份開始，杭州的地塊已經(jīng)在飛漲了，“宋都幾乎被外來企業(yè)打敗，而且他們的溢價(jià)空間都是超過標(biāo)準(zhǔn)的。這些企業(yè)絕大多數(shù)都是央企。”

汪慶華介紹稱，從去年11月份到今年8月份，杭州市的房價(jià)并沒有同比上漲，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為投機(jī)的屬性已經(jīng)漸漸消退，大家越來越理性。當(dāng)如今房地產(chǎn)的杠桿越來越小的時(shí)候，投機(jī)炒房的人們會放手。

汪慶華認(rèn)為，隨著全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的逐步減少，集中度將越來越高，“應(yīng)該說，今明兩年，政府對整個(gè)行業(yè)都不會在政策方面有所放松。”

不過，在鐘偉看來，今年下半年整個(gè)樓市銷售量將“平淡無奇”，“金九銀十”不會出現(xiàn)。對于房地產(chǎn)來說，今年最好的月份是二三月份，通過兩個(gè)指標(biāo)可以得出上述結(jié)論：一是銷竣比（商品住宅銷售竣工面積比），2012年春節(jié)前后銷竣比是1.12，現(xiàn)在銷竣比還沒到1.5，以現(xiàn)在的銷竣比看，市場是供過于求的；另一個(gè)指標(biāo)就是待售面積，截止到6月份，全國的待售面積是4.45億平方米，還可以賣五個(gè)月，“我們于6月份對全年的房地產(chǎn)價(jià)格做了一個(gè)估計(jì)，得出的結(jié)論是6月份是房地產(chǎn)價(jià)格的拐點(diǎn)，到10月份，70個(gè)大中城市至少一半以上房價(jià)環(huán)比停止上漲。”鐘偉說，“因?yàn)榫拧⑹路?，開發(fā)商會加速推盤，而已有的庫存根本沒法消耗，房地產(chǎn)價(jià)格必然會停止上漲。”

預(yù)測三

投資炒房的可能性下降

盡管短期的房地產(chǎn)價(jià)格是否遭遇拐點(diǎn)尚不明朗，但不確定的政策也在影響開發(fā)商對后市的判斷。

“今年年初，各地方政府出臺城市房價(jià)上漲控制目標(biāo)，年底還會對其進(jìn)行考核，所以，不排除部分城市房價(jià)如年初承諾的房價(jià)上漲不超過GDP或者不超過人均可支配收入，如果年底房價(jià)超過的話，那么在年底之前可能該地還會采取措施讓房價(jià)漲幅在控制目標(biāo)之內(nèi)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究所所長秦虹說道。

根據(jù)此前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年6月份，70個(gè)大中城市除了溫州房價(jià)沒有上漲之外，60多個(gè)城市都在上漲。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)政策未來仍然存在變數(shù)，但政府對投機(jī)性需求和投資性需求的控制是長期的，將采取行政手段和經(jīng)濟(jì)手段來抑制投機(jī)性和投資性需求，甚至比如在非限購的地區(qū)，也要全款買房。

與此同時(shí)，滿足新型城鎮(zhèn)化下的新增住房需求仍然是不會動搖的政策，這既體現(xiàn)為保障性住房需求，也體現(xiàn)為首次置業(yè)，政府或?qū)κ状沃脴I(yè)的家庭加大支持力度。

秦虹、鐘偉等人的觀點(diǎn)，給了參與價(jià)值地產(chǎn)年會的地產(chǎn)商這樣的判斷：未來一段時(shí)期的市場雖然可能會出現(xiàn)小幅價(jià)格連續(xù)上漲的情況，但房價(jià)絕不會大幅上漲。以超高溢價(jià)率購買“地王”，需要十分謹(jǐn)慎、小心。