每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自海南三亞    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自海南三亞

“一線城市供不應(yīng)求，三四線城市卻積壓嚴(yán)重?！边@是國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松介紹的目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本現(xiàn)狀。由于這一原因，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)提出回歸一二線城市的口號(hào)，有的更將“致力于中國(guó)三四線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)一筆劃掉。

在昨日（8月14日）舉行的2013博鰲房地產(chǎn)論壇上，盡管多家開(kāi)發(fā)商老總對(duì)放棄三四線城市不約而同說(shuō)“不”，但事實(shí)上，這只是他們的口頭革命。這些地產(chǎn)公司最終仍然選擇回歸一二線城市。而退出三四線城市的原因卻是錯(cuò)綜復(fù)雜。

思源置地顧問(wèn)公司總經(jīng)理丁武說(shuō)，三四線城市肯定不是被放棄，只是三四線城市吸引大牌企業(yè)太多了，量上得太快，短暫出現(xiàn)了房企退出現(xiàn)象。他預(yù)計(jì)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后，三四線城市仍然會(huì)取得好的發(fā)展。

人口流出的風(fēng)險(xiǎn)

“新型城鎮(zhèn)化”是昨日舉行的2013博鰲房地產(chǎn)論壇最焦點(diǎn)的話(huà)題。在全天舉行的十余場(chǎng)嘉賓演講和圓桌論壇上，“新型城鎮(zhèn)化”一詞被重復(fù)了上百次。房地產(chǎn)商們?cè)谡J(rèn)同“新型城鎮(zhèn)化是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)機(jī)會(huì)”的同時(shí)，也有些隱隱的擔(dān)心。

新城控股集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁歐陽(yáng)捷一發(fā)言，就舉出了一系列人口外流的數(shù)字。他以新城控股在湖南長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)的一個(gè)樓盤(pán)為例，有13%的業(yè)主是湖南各州縣的客戶(hù)，8%是上海、北京等外地人，剩下的才是長(zhǎng)沙本地客戶(hù)。換句話(huà)說(shuō)，長(zhǎng)沙把湖南州縣的客戶(hù)吸引過(guò)去了，所以公司在開(kāi)發(fā)湖南州縣樓盤(pán)時(shí)，需要考慮到小城鎮(zhèn)的人口外流風(fēng)險(xiǎn)。

歐陽(yáng)捷的觀點(diǎn)并不新鮮。從去年下半年開(kāi)始，幾乎所有的房地產(chǎn)策略研究會(huì)都會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似觀點(diǎn)，三四線城市由于人口大量向一二線城市流動(dòng)，市場(chǎng)庫(kù)存又非常龐大，因此已經(jīng)淪為“票房毒藥”。

甚至有金融業(yè)人士據(jù)此提出觀點(diǎn)，中國(guó)適于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的城市不超過(guò)100個(gè)，其中有50余個(gè)已經(jīng)被萬(wàn)科等大公司占領(lǐng)。房地產(chǎn)行業(yè)的“天花板”因此形成，不出10年，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)像香港一樣由10家地產(chǎn)公司壟斷。

思源置地顧問(wèn)公司總經(jīng)理丁武則認(rèn)為，大開(kāi)發(fā)商目前的產(chǎn)品并不適合三四線城市。房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)把一二線城市的成熟產(chǎn)品直接復(fù)制到三四線城市，這些產(chǎn)品進(jìn)入購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)的三四線城市時(shí)，就會(huì)遇上銷(xiāo)售壓力。

在貴陽(yáng)和遵義深耕的中天城投執(zhí)行副總裁李俊在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，大開(kāi)發(fā)商配置的團(tuán)隊(duì)，往往是開(kāi)發(fā)四五十萬(wàn)平方米樓盤(pán)的團(tuán)隊(duì)。這樣的團(tuán)隊(duì)進(jìn)入需求量只有四五萬(wàn)平方米的三四線城市，肯定會(huì)因?yàn)槌杀具^(guò)高而存在風(fēng)險(xiǎn)。三四線城市的銷(xiāo)售速度相對(duì)緩慢，這令很多習(xí)慣于快速開(kāi)發(fā)、快速周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商難以接受。

堅(jiān)守三四線僅是口頭革命

雖然在三四線城市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有這樣那樣的風(fēng)險(xiǎn)與困難，但卻沒(méi)有開(kāi)發(fā)商表示過(guò)想要放棄。

最早在三線城市布局的上海房企景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司常務(wù)副總裁楊鐵軍說(shuō)，三四線城市并不是絕對(duì)沒(méi)有機(jī)會(huì)，只不過(guò)一二線市場(chǎng)和三四線市場(chǎng)適合不同的企業(yè)，需要不同的能力，相比起來(lái)，在三四線市場(chǎng)做開(kāi)發(fā)，需要對(duì)市場(chǎng)和客戶(hù)有不同的理解和相當(dāng)?shù)氖煜こ潭取?/p>

即使最先提出“小城鎮(zhèn)風(fēng)險(xiǎn)”的歐陽(yáng)捷也不敢明確宣稱(chēng)要放棄三四線城市。

和上述兩家企業(yè)對(duì)是否放棄三四線城市的“曖昧”態(tài)度相比，另外兩家開(kāi)發(fā)商則明確強(qiáng)調(diào)，目前公司沒(méi)有涉足三四線城市。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪其他一些地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)，他們都強(qiáng)調(diào)在重要城市深度開(kāi)發(fā)，而不會(huì)選擇盲目擴(kuò)張，也間接表現(xiàn)出對(duì)三四線城市開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲說(shuō)，實(shí)際三四線城市縣一級(jí)和鎮(zhèn)一級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著廣闊的發(fā)展空間，但必須要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)體經(jīng)濟(jì)，不能盲目開(kāi)發(fā)。

李俊也認(rèn)可三四線城市的機(jī)會(huì)，只是這些機(jī)會(huì)“由中小地產(chǎn)商來(lái)把握會(huì)更合適些”。對(duì)大地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，綠城的代建模式也許是涉足三四線城市開(kāi)發(fā)的最好選擇。