每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自深圳    

——專訪地產圈的“數(shù)學家”、卓越集團執(zhí)行總裁張遠

每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自深圳

記者觀察

在眾多大牌房企參與的前海首批兩塊地皮的爭奪戰(zhàn)上，以124億元勝出的卓越集團，一改往日的低調。

對去年初剛升任執(zhí)行總裁的張遠來說，這一年的生活有點累，這兩天說話太多，尤其累。

8月1日下午5時30分，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）見到張遠時，他穿著一件橫格子條紋的T恤，頭發(fā)微蓬，不像是刻意整理過。

在兩個小時的訪談中，張遠一直頗有興致，時常在問題剛落下的瞬間，很快地接過話頭。激動時，會提高嗓音，并以掌擊案。講到趣事和經(jīng)歷后，會長時間大笑。他還會漫不經(jīng)心地評價前領導、現(xiàn)領導、地產界大腕名人，然后補上一句“我是在開玩笑”，以及并不嚴肅地提醒說“這你可別寫”。

讓張遠感到滿意的是，整個采訪過程中沒有任何人打擾。他認為，這是集團所有事務規(guī)則化后效率提升的表現(xiàn)。

這名師從諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者勞倫斯·克萊因（LawrenceKlein）的數(shù)量經(jīng)濟學博士后，一大本領就是把所有涉及到數(shù)量、結構、變化以及空間等概念的事情簡化，用他的方法計算這個行業(yè)的生命周期，判斷企業(yè)空間拓展的方向，擬定以擴大規(guī)模的方式來增加集團利潤的計劃。

這種思維方式也影響了張遠的生活，他不愛繁復或摻雜其他目的的運動，只愛散步、打籃球以及偶爾跑步。他的辦公室布置簡單，基本沒有亮眼的裝飾品，辦公桌上唯一的小擺件是一個紫砂泥三面猴，一只以手蒙眼、一只用手捂耳，一只用手遮嘴。

“這可能代表了我的人生態(tài)度，不看、不聽、不說。”張遠說。不過他也表示，總是沒有辦法做到這三點。

近年來，張遠頻繁出席各種論壇，發(fā)表自己對行業(yè)，尤其是對商業(yè)地產行業(yè)的看法。他說，自己骨子里還是搞研究的人，很多東西還是想拿出來和大家分享。

“如果我離開崗位，到社會上，我還可能是個‘憤青’，看不慣的東西還挺多。”張遠說。

“前海拿到地，我們偷著樂”/

NBD：卓越拿到前海地塊時，好像說你在外地出差，你是什么時候知道的？

張遠：第一時間就知道了，驚喜。本來只想拿一塊，同時拿兩塊也挺好。這就相當于一個家庭想要小孩，檢查出是雙胞胎，不能說不要了吧？養(yǎng)一個也是養(yǎng)，兩個也是養(yǎng)。

NBD：聽說昨天已付62億元，這部分錢是自有資金還是貸款？

張遠：昨天下午2點過就把62億元交完了，是從卓越賬上劃過去的。這幾天不可能從銀行貸款，談不下來，哪個銀行這么快能給錢呢？都是從卓越各個分公司的賬戶里調出來的，到處調，過了中午才調齊，也并不是那么順利。

NBD：按房地產行業(yè)的一般規(guī)律，買地的金額不能超過銷售額的60%，卓越遠遠超過了。

張遠：不能按這個算，卓越持有的商業(yè)，如果全部賣掉，300億元也能賣到。業(yè)界在解讀卓越時，要注意到卓越?jīng)]有賣的東西。

NBD：以前卓越好像很少出現(xiàn)在公開土地拍賣市場上，據(jù)說當時卓越世紀中心的地塊是協(xié)議出讓，還有好些地是劃撥的？張遠：也不是，世紀中心是和皇崗村合作。前海地塊必須通過招拍掛，我們也還是拿下來了。所有競買人中，卓越最沒名氣，但卓越在深圳還可以，全國商業(yè)地產排名我們能排前三，前面是萬達、凱德。在博鰲房地產論壇上，我們剛拿了一個商業(yè)地產大獎，第二天我們就拿這塊地，說明業(yè)界早認可我們了。

我們和綠地為什么（報價）差距小，主要因為綠地在商業(yè)地產上也很強，同行在評估標的價值時，會比較接近。而且，深圳是我們的本部，有相對優(yōu)勢，這地不能不拿。

NBD：有沒有想到，這次前海拿地后，卓越會這么受關注？

張遠：我覺得是巧合，拿下兩塊地的金額加在一起，雖然算是個地王，但單價并不高。對我們做商住的來講，通過對前海的預期和發(fā)展規(guī)劃的研判，2萬元/平方米的樓面單價，一年以后，你們不會來懷疑我們?yōu)槭裁锤夷茫詈檬切蕾p我們?yōu)槭裁茨茫ù笮Γ?/p>

NBD：并不高的樓面單價，也讓外界猜測你們是不是事先有過溝通？

張遠：這次拍地是公開的，幾家都在爭，實力都比我們大。我們都是現(xiàn)場填的數(shù)額，然后扔進去，哪有什么溝通？那些大公司，不可能陪我們這么玩吧？只能投一次，這是規(guī)則，大家都得遵守。

NBD：有人說，卓越這次前海拿地，是為以后上市做準備？

張遠：卓越2009年就可以上市了，是我們自己退出了。本來整個流程已做完，可以直接上市，老板（卓越集團總裁李曉平）說賣便宜了，就沒上。卓越一直以上市公司標準要求自己，要做到隨時可以上市。但我們要算帳，要合不合算，上市是要成本的，會稀釋股份，現(xiàn)在卓越也不缺錢，我們和銀行的關系挺好。

NBD：今后還有上市打算嗎？

張遠：現(xiàn)在市盈率這么低，老板肯定更不愿意了。這個事外面一直很熱，找我們的人也很多，但我們內部對這件事很冷，老板一直不發(fā)話。

“在卓越，我是最不懂地產的”/

NBD：你到卓越有多久了？

張遠：我2008年到卓越，掛著副總職務到長沙公司干了3年，全盤接管是從去年1月份。

NBD：你全盤接管后，給人感覺卓越的動作更快了一些。

張遠：對，我性子急一些。

NBD：體現(xiàn)在公司戰(zhàn)略上有什么不同？

張遠：對周轉率、對效率的追求更高一些。我們現(xiàn)在的戰(zhàn)略叫“商住并舉，貨如輪轉”。“商住并舉”是一直強調的，“貨如輪轉”是方式方法?，F(xiàn)在房地產商靠持有、靠囤地獲利的空間越來越小，必須提高周轉速度。

今年我們提出了12字方針，第一個就是快周轉，在效率、效益上必須提起來，該賣的就要賣，比原來更快一點，被大眾關注的機會也就更多。

NBD：以前卓越確實比較低調。

張遠：我覺得我們還是要讓大眾認識卓越。在市場經(jīng)濟中，別人對你不了解，這不是件好事。

NBD：我知道你以前在賽格集團待過，這兩個行業(yè)跨度挺大。

張遠：我以前沒在房地產行業(yè)做過，在卓越，我是最不懂房地產的。

NBD：那你是怎么開展工作的？

張遠：主要是做管理，曾經(jīng)在長沙做過3年。我此前在國家發(fā)改委工作過，跨度是很大的，不過涉及的很多工作是相通的。

NBD：比如？

張遠：我強調邏輯性，每個專業(yè)部門的同事跟我談事，我就要求每件事3分鐘之內就講完，3分鐘之內沒講清楚，那就是你還沒搞清楚。記得我讀大學時，老師就說過，再復雜的數(shù)學概念，如果1分鐘內給一個買菜的老太太講清楚，你就吃透了。

NBD：以前沒干過這行，下屬服你嗎？

張遠：我不知道，應該還好吧？首先你講道理應該能說服我吧，當然還有一個管理上的問題。我們這個年齡段的人，沒人學過房地產專業(yè)，都是干出來的。

NBD：可你之前也沒干過這個行業(yè)。

張遠：我的理解能力還是行的，我讀書是個好學生，房地產業(yè)我目前學位應該最高的。我覺得理解這個行業(yè)，問題還是不大，任何事情都是有規(guī)律的。

我大學是在成都電信工程學院讀數(shù)學專業(yè)，研究生是在中國科學院系統(tǒng)科學研究所研究應用數(shù)學，就是陳景潤那個所，博士就跳到社科院數(shù)量經(jīng)濟所；干了兩年后，美國賓西法里亞大學的勞倫斯·克萊因 （LawrenceKlein）讓我去他那里讀博士后，也是搞數(shù)量經(jīng)濟學。我在那兒待了一年半，就不想干了。

NBD：為什么？

張遠：我發(fā)現(xiàn)這個行業(yè)沒前途，第一，數(shù)學方法描述不了現(xiàn)在這個復雜的社會；第二，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)支撐不了我們所要的方法。我就跑到NYU（紐約大學）斯頓商學院去讀MBA，我和房地產業(yè)靠得最近的是最后這個，現(xiàn)在那么多人讀MBA，管理上的東西還是相通的?；貋砗笕チ速惛?，待了三四個月，做董事長王殿甫的助理。后來特發(fā)（深圳特發(fā)集團）把我招了過去，當時把特立重組交給特發(fā)做，我也就做了3個月，把特發(fā)重組的案做完就走了。

NBD：為什么在每個公司都待這么短時間？

張遠：可能我喜歡自由些。

NBD：在這里自由嗎？

張遠：還算自由。我在深圳兩個大企業(yè)都待過，在特發(fā)是經(jīng)濟師，主要覺得干久了沒意思。

NBD：那你覺得地產行業(yè)有意思嗎？

張遠：當然有意思，這個一直都在調控的行業(yè)，自己卻成長得很好。而且我對宏觀經(jīng)濟比較了解，我曾在國家計委，即現(xiàn)在的發(fā)改委，搞過宏觀經(jīng)濟預測。

NBD：那是什么時候？

張遠：1984年到1990年。那時候我是專家，到處去講預測方法，一天也能賺三五十元。后來不知道怎么就進到這個行業(yè)來了。

NBD：進來后有什么感受？

張遠：我在長沙的時候，就有記者采訪過，稱我為“地產書生”。我干一件事的時間一般不超過3年。我當時就說，3年內我肯定要離開這個位置，3年后我就走了。

NBD：現(xiàn)在這個位置上，你有什么進一步打算？

張遠：也是3年，我跟他們都講了是3年，太累了。我在任何一個單位，行業(yè)都沒超過3年，我不愿意做循環(huán)往復的事情。3年時間把各個專業(yè)條線的體系建起來，運營半年，很好，就可以了。我愿意去花時間想它的問題，但不愿意去天天做日常的工作，循環(huán)往復的工作很煩。

NBD：你和李曉平都是學數(shù)學的，是巧合嗎？

張遠：我和李曉平是本科同學。其實算賬都是投資發(fā)展部在算，但我能理解，知道調哪個數(shù)會產生什么結果。這個還是能把握的。

NBD：你們既是同學，又是工作伙伴，有哪些不同？

張遠：我們都是學數(shù)學的，都很理性。但李總對形象化的東西、設計的東西、有美感的東西，很有直覺和天分。大學時大家就說他選錯專業(yè)了。我是死腦筋，一是一，二是二，是腦子不轉彎的人，比較死板。

NBD：對李總一直強調的美學、“生活美學”概念，你怎么理解？

張遠：我覺得數(shù)字最美，數(shù)學最美。我覺得這也是卓越文化的一部分，這些好的東西絕大部分都延承下來了。

NBD：那改變了什么？

張遠：改變的可能就是內部機制、薪酬體系，這些都是大改。薪酬體系是我們去年動得最大的，就是說要真正體現(xiàn)多勞多得。我說服老板給政策，保證老板說話算話，至于能不能掙錢，就看你自己，實際上去年99%的人收入都翻了一番。

以前只有20多億元的銷售額，現(xiàn)在有100億元，公司增加的比員工多得多。按原來的銷售方式，銷售費用基本占銷售額的五六成了。我去年同樣是這些人，只不過干得快一些，幾年的工資一年拿，老板、員工都賺了。

NBD：你制定的規(guī)章制度更明確？

張遠：是，我天性追求自由，但管企業(yè)又必須得靠這個，所以在我內心還是有反差，人格上也有分離。今天我算是下班走得最晚的了（19點），平時到點就走。但對房地產企業(yè)來講，加班是常態(tài)，我是卓越唯一正點下班的人。我認為，如果到下班點還沒干完，就是效率太低了。

“不好的位置，卓越絕不進去”/

NBD：外界說，卓越能在深圳中心區(qū)有這樣的發(fā)展，跟政府的關系密切相關。

張遠：那我們首先要把政府的政策解讀清楚。

NBD：那私下呢？

張遠：私下交朋友，這好像沒問題吧？我們反正也沒什么，很正規(guī)的，我在長沙3年，長沙規(guī)劃局的一名領導被抓，約談了很多開發(fā)商，但沒有約談我。我們還是很規(guī)矩的，有時候過分就越線了。

NBD：卓越以后還是會專注于商業(yè)地產這一塊嗎？

張遠：我覺得這更多取決于這個行業(yè)。這個行業(yè)我覺得還有10~15年的發(fā)展期，商業(yè)地產可能壓力會來得早一些。我到處都在講，滿城都是綜合體，繁榮背后有風險。各個城市的綜合體里都含有商業(yè)，但其實并不是市場的需求。

比如政府想舊城改造，就希望能改變城市形象，建一片漂亮的樓出來，而且還要世界500強駐進來，增加稅收。從政府的角度來講，沒有錯。但你想，到處這樣要求，就不可能實現(xiàn)。這是想像出來的，多了一個綜合體，一個商場，需要有多少人口基礎來支撐，這也要有科學論斷。

在需求方，電商的沖擊太大了。今后的大商場，就是一個展示廳，大家來看，但不在這里下單，會回去按鼠標下單。供給方也是臆造出來的，一方不斷地增加，一方不斷地萎縮，碰撞的結果是什么？

NBD：可商業(yè)地產正是卓越的主業(yè)啊？

張遠：商業(yè)地產也有相對優(yōu)勢。卓越的位置都挺好，不好的位置或者判斷周圍的競爭度太大，我們絕不進去。青島項目拿下來，青島市專門命名那個地方為中央商務區(qū)。這方面卓越還是有先發(fā)優(yōu)勢，做還可以做，但一定要謹慎，一定要精挑細選。

NBD：所以卓越開始更多進入舊改項目？

張遠：搶地嘛，現(xiàn)在深圳沒地了。NBD：舊改會催生出很多寫字樓。

張遠：是很麻煩，所以我們今年上半年就在賣卓越城，上半場沒有競爭者。我下半年陸續(xù)賣一些，這一片的寫字樓應該還是跟著卓越來定價吧，卓越在寫字樓這一塊還算是標桿。

NBD：卓越自持會減少？

張遠：這個也是相對的?？偭靠隙〞黾?，但比例會不會減少，不能太死板，很多人老問我是8:2還是7:3（銷售和自持比

例），說死了沒道理吧？畢竟分

母分子都是變量。大致行就行，我總的還是為了賺利潤，加快周轉。

NBD：因此對卓越來講，提高周轉也不一定要通過調整產品業(yè)態(tài)來實現(xiàn)。

張遠：是的，寫字樓跟住宅還不一樣，它的功能更明確，住宅的要求更復雜，而且不可能不賣就租。所以寫字樓挺好的，但是商場比較麻煩。

NBD：卓越不會在商場這塊擴大？

張遠：我們的商業(yè)軍團前天（7月29日）正式宣布成立，人現(xiàn)在可能是（各部門中）最少的，但我說地產給你們創(chuàng)造了一頂帽子，中國商業(yè)地產排第三的帽子，頂著這個往前走，沒問題。

“房產行業(yè)還有10~15年”/

NBD：你剛才說房產行業(yè)還有10~15年，這是基于什么得出的判斷？

張遠：凡事總有個極致，中國不可能造出13億套房子。學數(shù)學的人就這樣研究問題，總有個極限，終端不是無窮大，現(xiàn)在在不斷地造房子，不斷地逼進這個極限，總有不造房子的時候。

NBD：那10~15年如何算出來的呢？

張遠：根據(jù)城市化率啊，現(xiàn)在到53%，到70%左右建房的速度就會降下來，現(xiàn)在每年增長1.8~2個點，這就是很簡單的數(shù)學問題。卓越現(xiàn)在一般都是在一二線城市。

NBD：你不看好三四線城市？

張遠：看怎么分，三四線城市本來是動態(tài)的，我現(xiàn)在講得很清楚，三點一線可以投，三點是長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海，一線就是西安、重慶、成都、武漢、長沙，中西部的部分省會城市。其他地方為什么不能去？中西部的人口這幾年是凈流出的，只有省會城市是凈流入的，凈流出的城市哪里敢進去？

NBD：最近中央政治局會議上的講話被業(yè)內看成是利好。

張遠：今年應該是比較好的時機，與我們對宏觀的判斷也是一致的，還能大干，可以大干。很難得有積極的財政、貨幣政策出來。

NBD：今年以來進行的金融體制的改革，你覺得對房地產有什么影響？

張遠：金融體制的大改革，短期內可能會提高資金的成本，但長期來講，對民營企業(yè)絕對是一個大利好。許多房企為什么敢那樣拿地？成本低啊，我們的成本肯定比它們高。今后如果利率改革，上不封頂，銀行不可能把這個利差讓給國有企業(yè)去賺，對大家都公平了。我不害怕，我歡迎金融體系改革，包括利率放開、私人銀行的開設等。

NBD：你一直在提在呼吁公平。

張遠：政府倡導的是要走市場化道路。任志強說得很清楚，商品房這個東西，有錢就買，沒錢就不買，在錢這個事上，它相對是公平的，這恰恰是市場能解決的問題，公平和效率。但保障房不一樣，憑什么你有資格我沒資格？保障房說了這么多年，建起來多少，最后還是得大的開發(fā)商，讓開發(fā)商來解決這效率。政府完成不了這個東西，效率和公平應該讓市場來解決。