每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

7月19日，首創(chuàng)置業(yè)（02868，HK）對(duì)外公告稱,公司擬以近4.97億元的金額轉(zhuǎn)讓重慶子公司首永置業(yè)100%股權(quán)，意向接盤者為“橫琴光和城基金”。

不過，早在5個(gè)月前，首創(chuàng)置業(yè)剛以近8億元、溢價(jià)率逾40%的代價(jià)取得了重慶市沙坪壩區(qū)西永商務(wù)中心區(qū)項(xiàng)目用地，并成立了首永置業(yè)的全資子公司。

而在橫琴首聚創(chuàng)信的股權(quán)構(gòu)成中，首創(chuàng)置業(yè)占40%，中信信誠(chéng)資管有限公司占40%、中信信托占20%。也就是說，首創(chuàng)置業(yè)仍是該基金的實(shí)際控制者。

昨日 （7月22日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光，但其表示，自己正在開會(huì)，隨后再聯(lián)系。此后，記者多次致電劉曉光，但電話一直無人接聽。另外，記者發(fā)現(xiàn)，首創(chuàng)置業(yè)此種方式運(yùn)作已不是第一次，有房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資不暢的情況下，這應(yīng)是開發(fā)商嘗試新的融資方式，以減輕資金壓力。

重慶首試基金融資/

在交易雙方簽訂的框架協(xié)議中，首創(chuàng)置業(yè)向橫琴光和城基金出售重慶首永置業(yè)100%股權(quán)及股東貸款，交易金額為4.97億元，而首永置業(yè)的核心資產(chǎn)為重慶西永商務(wù)中心區(qū)項(xiàng)目。

首創(chuàng)置業(yè)在公告中稱，預(yù)期可能出售事項(xiàng)將產(chǎn)生合并稅后收益約193.68萬元。公司目前擬將框架協(xié)議所得款項(xiàng)用作一般營(yíng)運(yùn)資金。

據(jù)悉，今年2月初，首創(chuàng)置業(yè)擊敗龍湖地產(chǎn)，以7.95億元的土地價(jià)款與41%的溢價(jià)率，取得重慶市沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)L標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)L11-1/03、L13/03、L11-2/03、L14-2/03號(hào)宗地的開發(fā)權(quán)；地塊總占地面積為14.6萬平方米，總建筑面積為38.7萬平方米，容積率≤2.65，樓面地價(jià)為2049.6元/平方米，土地性質(zhì)為二類居住用地、防護(hù)綠地。

如今，首創(chuàng)置業(yè)這次牽手地產(chǎn)基金，也是該房企在重慶首試地產(chǎn)基金模式運(yùn)作項(xiàng)目。在橫琴光和城基金構(gòu)成中，橫琴首聚創(chuàng)信為普通合伙人（GP），中信信誠(chéng)資產(chǎn)管理有限公司為優(yōu)先級(jí)的有限合伙人（LP）,首創(chuàng)置業(yè)及北京世紀(jì)博宇投資管理有限公司為中間級(jí)的有限合伙人（LP），另有兩家投資公司為次級(jí)的有限合伙人（LP）。而在橫琴首聚創(chuàng)信的股權(quán)構(gòu)成中，首創(chuàng)置業(yè)占40%，中信信誠(chéng)資管有限公司占40%、中信信托占20%。

前述框架協(xié)議的先決條件之一，就是買者要完成基金總募集規(guī)模不超過8.5億元。根據(jù)有限合伙協(xié)議，首創(chuàng)置業(yè)將承擔(dān)上述總募集額的1.4億元。

首創(chuàng)置業(yè)方面表示，這筆交易將加速公司資金周轉(zhuǎn)，通過基金模式投資該項(xiàng)目可增加公司收入來源，提高項(xiàng)目投資收益率，積累基金管理經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)公司向“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變。

蘭德咨詢總裁宋延慶向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，當(dāng)前在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融化方面，僅有金地集團(tuán)、綠地集團(tuán)、首創(chuàng)等，通過基金融資這一渠道，這在一定程度上可以為企業(yè)減輕資金壓力，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，提高項(xiàng)目的收益率，對(duì)于開發(fā)商來說，這是一件好事。

房企融資模式轉(zhuǎn)型/

在當(dāng)前房企融資不暢的情況下，信托、基金再度活躍于金融市場(chǎng)，已成為不少資金饑渴的房企巨頭們選擇社會(huì)融資的重要方式。

早在去年11月份，首創(chuàng)置業(yè)曾擬以8.26億元的總價(jià)，將公司持有的位于北京市房山區(qū)的一項(xiàng)目股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓于昆山創(chuàng)博盛拓股權(quán)投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱創(chuàng)博盛拓）旗下的基金來運(yùn)作，而創(chuàng)博盛拓作為前述北京項(xiàng)目的接盤者，也是首創(chuàng)置業(yè)的參股公司，首創(chuàng)置業(yè)屬于次級(jí)有限合伙人。

其中，首創(chuàng)置業(yè)持股40%，中鐵信托持股40%，而剩余20%的股份為北京一家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)所持有。實(shí)際上，這一基金模式與首創(chuàng)置業(yè)近期準(zhǔn)備募資的橫琴光和城基金非常相似。

據(jù)悉，首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光在2010年底接受相關(guān)媒體采訪時(shí)表示，目前中國(guó)的房地產(chǎn)資金一方面來自銀行貸款，一方面是預(yù)售款，渠道單一，對(duì)銀行也有風(fēng)險(xiǎn)。下一步在地產(chǎn)上，首創(chuàng)的地產(chǎn)基金將發(fā)揮市場(chǎng)效應(yīng)。

此外，一個(gè)值得注意的動(dòng)態(tài)是，近日新華聯(lián)對(duì)外披露信息稱，公司計(jì)劃通過匯添富資本公開發(fā)行資管產(chǎn)品募集資金11億元，再通過平安銀行向其子公司發(fā)放委托貸款，更被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是上市房企嘗試公募基金融資的第一例。

不過，同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究中心總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“當(dāng)前國(guó)內(nèi)的基金本質(zhì)上仍然是短期融資的方式，一般國(guó)內(nèi)的基金2年左右就結(jié)束了，也基本上是為了服務(wù)開發(fā)階段而設(shè)立的，而不是運(yùn)營(yíng)階段，輕資產(chǎn)是一個(gè)說法”。