◎項(xiàng)崢（經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）

6月以來(lái)，伴隨著貨幣市場(chǎng)利率的大幅跳升及劇烈波動(dòng)，由貨幣市場(chǎng)“錢荒”引發(fā)的金融市場(chǎng)流動(dòng)性饑渴，已經(jīng)導(dǎo)致A股市場(chǎng)連續(xù)多個(gè)交易日大幅下跌。6月25日，央行在不同場(chǎng)合三度對(duì)金融市場(chǎng)流動(dòng)性狀況進(jìn)行表態(tài)，并表示已向一些符合宏觀審慎要求的金融機(jī)構(gòu)提供了流動(dòng)性支持。但金融市場(chǎng)的緊張情緒似乎還未完全緩解，較為普遍的預(yù)期則是，未來(lái)流動(dòng)性將總體趨緊，進(jìn)而將引發(fā)樓市拐點(diǎn)。

從流動(dòng)性與樓市的相關(guān)性分析看，流動(dòng)性與房?jī)r(jià)已然高度綁定。過(guò)去十多年，我國(guó)房?jī)r(jià)大幅飆升，其中一個(gè)最重要的原因在于貨幣供應(yīng)總量的大幅擴(kuò)張。如果沒(méi)有流動(dòng)性的支持，那么房?jī)r(jià)快速上漲將因?yàn)槿鄙倭鲃?dòng)性根基而轟然倒塌。各國(guó)房地產(chǎn)周期下行階段，往往也是流動(dòng)性收緊時(shí)期。美國(guó)次貸危機(jī)的導(dǎo)火線之一是美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)提高聯(lián)邦基金利率，房?jī)r(jià)下降，次貸違約增加，進(jìn)而通過(guò)金融衍生機(jī)制迅速傳導(dǎo)到全球主要金融市場(chǎng)。上世紀(jì)90年代，我國(guó)海南房地產(chǎn)泡沫破滅，也與當(dāng)時(shí)金融治理與整頓分不開(kāi)。

目前看來(lái)，如果流動(dòng)性穩(wěn)中趨緊，貨幣政策總體趨向穩(wěn)中偏緊，那么出現(xiàn)樓市拐點(diǎn)很有可能會(huì)是一次大概率事件。雖然今年以來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，全國(guó)絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，5月全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲的城市有65個(gè)。但在“錢荒”的大環(huán)境下，這種運(yùn)行態(tài)勢(shì)的可持續(xù)性值得關(guān)注。由“錢荒”引發(fā)的金融資產(chǎn)重新布局與調(diào)整，將會(huì)明顯擠出實(shí)體經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性水分，這也勢(shì)必傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，一線城市的一套普通房產(chǎn)動(dòng)輒五六百萬(wàn)元，顯然已經(jīng)超出了普通人的購(gòu)買力。而掌握財(cái)富的高收入群體，在 “錢荒”的背景下，也需要調(diào)整資產(chǎn)布局，購(gòu)買房產(chǎn)這種流轉(zhuǎn)并不便利的資產(chǎn)，可能不是一個(gè)明智的選擇。特別是需要流動(dòng)性的企業(yè)或個(gè)人，則要加大房產(chǎn)變現(xiàn)的速度，因此降價(jià)銷售或許是不得以為之的決策。由“錢荒”引發(fā)的謹(jǐn)慎心理，將導(dǎo)致企業(yè)和個(gè)人不輕易投資與消費(fèi)，增加現(xiàn)金和銀行存款比重。若這種情緒繼續(xù)蔓延，將會(huì)大大降低商品房的銷售規(guī)模。

“錢荒”將加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分化。在現(xiàn)金流方面，實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或許受影響程度較??；但一些實(shí)力相對(duì)較差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，面對(duì)銀行信貸收緊、其他融資渠道收窄、融資成本上升的難題，或?qū)⒚媾R經(jīng)營(yíng)困境。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)豪擲巨資購(gòu)地的情況也會(huì)明顯減少，地價(jià)上漲幅度下降或出現(xiàn)絕對(duì)地價(jià)下降也并非沒(méi)有可能。真正還需要關(guān)注的是“錢荒”所引發(fā)的地方政府債務(wù)問(wèn)題和財(cái)政收支穩(wěn)定性問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫將削弱地方政府的債務(wù)承擔(dān)能力，也會(huì)減少預(yù)算外財(cái)政收入。對(duì)此，需要認(rèn)真并妥善解決。

綜合來(lái)看，經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，從本質(zhì)上說(shuō)，并不是自然科學(xué)，也難以通過(guò)實(shí)驗(yàn)進(jìn)行檢驗(yàn)。討論中國(guó)房地產(chǎn)泡沫何時(shí)破裂，意義并不大。比如中國(guó)房地產(chǎn)泡沫將在五年后破裂，是否意味著現(xiàn)在還可以繼續(xù)快速上漲？如果五年內(nèi)上漲速度過(guò)快，那么是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂提前到來(lái)？與其討論中國(guó)房地產(chǎn)泡沫何時(shí)破裂，不如認(rèn)真對(duì)待中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行中的問(wèn)題，采取有效措施消除房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。