每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

盡管獨家經(jīng)營協(xié)議的內(nèi)容存在爭議，但這一協(xié)議，卻給公司每年帶來遠(yuǎn)超過租金收入的收益。根據(jù)五洲國際招股說明書，這家房地產(chǎn)企業(yè)在過去三年中，商業(yè)管理服務(wù)收益一直是公司除了物業(yè)銷售收入以外最大的收入來源。截至2012年，五洲國際的上述收入總額達(dá)到6829萬元，占到公司當(dāng)年全部營業(yè)收入的3%。

由于受到獨家經(jīng)營協(xié)議中有關(guān)出售條款、解約條款的限制，根據(jù)招股說明書，五洲國際能持續(xù)和穩(wěn)定地從業(yè)主那里獲取商業(yè)物業(yè)管理費。

然而，正如杜躍平所說，上述模式也存在著巨大的法律風(fēng)險。由于獨家經(jīng)營協(xié)議約定的違約金水平明顯高過一般的合同約定，在實際發(fā)生法律糾紛時，法院很可能要求開發(fā)商下調(diào)違約金比例。

與此同時，協(xié)議存在的霸王條款內(nèi)容，也讓上述協(xié)議的法律約束力存在某種不確定性。

更為致命的是，上述獨家委托協(xié)議內(nèi)容過于苛刻，有可能會嚇走潛在的投資者。然而，為什么公司方面要訂立這樣的協(xié)議呢？

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，真正的原因，也許在于五洲國際所持有的商場難以獲得很好的租金收入。

根據(jù)招股說明書，五洲國際持有投資物業(yè)總面積達(dá)到13.98萬平方米，但截至去年獲取的租金收入僅3000萬元。按照上述數(shù)據(jù)，五洲國際投資物業(yè)每年產(chǎn)生的租金收入也只有200多元/平方米。

而負(fù)責(zé)獨家經(jīng)營管理的商場總面積為64萬平方米，以6829萬元的商業(yè)管理服務(wù)收益計算，由五洲國際管理的商場一年租金總收入超過6.8億元，平均每平方米每年產(chǎn)生的租金超過1000元。這意味著，其負(fù)責(zé)獨家經(jīng)營管理的商場租金，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出自持的物業(yè)。

中房信研究總監(jiān)薛建雄表示，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，買家常常會把商場中位置最理想的部分買走，而把位置差的部分扔給開發(fā)商。在這樣的背景下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所持有的物業(yè)的租金收入，往往不如投資者。這一結(jié)果，很可能是五洲國際通過一系列嚴(yán)苛條款，保證獨家經(jīng)營協(xié)議履行的主要原因。