每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

大龍地產(chǎn)豪奪“天竺地王”的案例，在業(yè)內(nèi)被視為中小房企“小馬拉大車”的樣本。

無獨(dú)有偶，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，一家凈資產(chǎn)為11.5億元、營(yíng)業(yè)總收入為6.37億元的上市小房企，突然宣布要參與總投資百億元，在呼和浩特建造一座新城的計(jì)劃。這則消息在資本市場(chǎng)上引起了轟動(dòng)，這個(gè)故事的主角就是“萬澤地產(chǎn)”。

對(duì)此，上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，萬澤地產(chǎn)造城運(yùn)動(dòng)，只是一種噱頭，對(duì)于資金等資源沒法得到有效補(bǔ)給的房企，如此大體量造城，其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估水平將受到市場(chǎng)的質(zhì)疑，“在當(dāng)前城鎮(zhèn)化趨勢(shì)中，造城口號(hào)有招惹市場(chǎng)關(guān)注之嫌，從而達(dá)到宣傳的意圖。”

項(xiàng)目資金籌措難度大/

5月30日晚間，萬澤股份（000534，SZ）公告稱，其全資子公司深圳市萬澤房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬澤地產(chǎn)）與呼和浩特市玉泉區(qū)人民政府于5月24日舉行了相關(guān)事宜的意向協(xié)議簽署儀式，雙方擬投建萬澤紫維新城項(xiàng)目，總占地約3800畝，總投資規(guī)模約100億元。但目前雙方尚未完成意向協(xié)議的簽署程序。

萬澤股份與該區(qū)政府的意向協(xié)議約定，萬澤紫維新城項(xiàng)目東至后八里莊路，南至南二環(huán)路，西至西二環(huán)路，北至后八里莊北路。公司就玉泉區(qū)前、后八里莊區(qū)塊進(jìn)行整體改造，建設(shè)包括居民住宅、商業(yè)、回遷以及基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全的萬澤紫維新城，取得相關(guān)審批手續(xù)后3年內(nèi)完成項(xiàng)目建設(shè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過萬澤股份網(wǎng)站上預(yù)留的電話，試圖采訪到公司負(fù)責(zé)人，以了解其融資渠道。說明采訪意愿后，萬澤股份工作人員將通話轉(zhuǎn)接到另一部電話中，但另一部電話處于無人接聽狀態(tài)。隨后，記者又將采訪函發(fā)至官網(wǎng)上預(yù)留的總經(jīng)理郵箱，截至發(fā)稿，未接到該公司的回復(fù)。

縱觀萬澤股份的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，在利潤(rùn)總額上，2013年一季度為2716萬元，這一數(shù)值超過了2012年一季度的1959萬元。但是，仍有部分財(cái)務(wù)指標(biāo)揭示出了該企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。從衡量企業(yè)流動(dòng)性與償債能力的諸多指標(biāo)看，就暴露出這一風(fēng)險(xiǎn)。如流動(dòng)比率從2012年一季度的2.62下滑至2013年1月的1.37。一般而言，流動(dòng)比率越高，企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，債權(quán)人的權(quán)益越有保證。國(guó)際上公認(rèn)的流動(dòng)比率為2比較合適。顯然，萬澤股份這一指標(biāo)已下滑至這個(gè)“合理水平”之下了。此外，速動(dòng)比率從2012年一季度的1.09下滑至2013年一季度的0.50。而現(xiàn)金比率則從14.74下滑至8.30。

根據(jù)萬澤股份的財(cái)務(wù)狀況，截至2012年底，萬澤股份凈資產(chǎn)為11.5億元、營(yíng)業(yè)總收入為6.37億元、凈利潤(rùn)為1.31億元。2013年一季度，總資產(chǎn)為30.80億元。上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，盡管該企業(yè)或擁有一定的盈利能力，但面對(duì)100億元這樣的“龐然大物”，萬澤股份很難有如此大的實(shí)力來應(yīng)付，即使萬澤股份擁有多種資金籌措方式，面對(duì)企業(yè)流動(dòng)性下滑趨勢(shì)，投資者很難相信其具備穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)能力。

呼市新城建設(shè)非易事/

業(yè)內(nèi)人士看來，在呼和浩特建設(shè)“萬澤紫維新城”并不是一件易事。

內(nèi)蒙古自治區(qū)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度呼和浩特市地價(jià)總體水平為1470元/平方米，按照一畝大約667平方米計(jì)算，3800畝土地約37億元。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，根據(jù)中房信發(fā)布的 《2012中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排名》的報(bào)告，在中國(guó)城市排行榜中，呼和浩特的風(fēng)險(xiǎn)排名155位，供求比為22位，人口密度近72位，房?jī)r(jià)收入比高達(dá)94位。在他看來，這些指標(biāo)下的呼和浩特，地區(qū)特征反映為地廣人稀、供給量大、市場(chǎng)真實(shí)消費(fèi)能力弱等。如果城市經(jīng)營(yíng)不慎，則有可能再次上演兄弟城市——鄂爾多斯的樓市泡沫一幕。

眾所周知，產(chǎn)業(yè)新城是指以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來的相對(duì)獨(dú)立的新城鎮(zhèn)，一般和大都市距離稍遠(yuǎn)。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展要建立在自身區(qū)域經(jīng)濟(jì)、特色產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)之上，首先要產(chǎn)業(yè)先行，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)上，再逐步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)新城，從而使實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化。產(chǎn)業(yè)先行導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)聚集必然帶來土地城鎮(zhèn)化。

因此，產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。產(chǎn)業(yè)新城作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，僅僅靠園區(qū)發(fā)展產(chǎn)業(yè)很難做好，因?yàn)槿狈幼?、生活等配套。如果說僅僅搞城市化，只是做房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)建一些住宅來吸引人住，在沒有產(chǎn)業(yè)支撐的市場(chǎng)環(huán)境下也是不可行的。如果產(chǎn)業(yè)和新城之間不能夠?qū)崿F(xiàn)城市、資本、產(chǎn)業(yè)與人口的協(xié)調(diào)發(fā)展，不僅僅或造成城市交通負(fù)荷加重，也可能最終導(dǎo)致“空城”的現(xiàn)象發(fā)生。因此，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化要同步推進(jìn)，也就是城鎮(zhèn)化過程中要切實(shí)實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”，依靠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展支持城市的建設(shè)，同時(shí)城市的基礎(chǔ)設(shè)施配套反過來促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，這樣相互的互動(dòng)與推進(jìn)，才是新型城鎮(zhèn)化過程中防止產(chǎn)業(yè)新城泛濫的最有效的方法。

對(duì)于3年造產(chǎn)業(yè)新城，嚴(yán)躍進(jìn)表示質(zhì)疑。從企業(yè)角度看，這已不僅是幾個(gè)簡(jiǎn)單房地產(chǎn)項(xiàng)目的拼湊。這將涉及建筑、社會(huì)環(huán)境構(gòu)造等軟硬環(huán)境的再生過程。這既要有相關(guān)部門的支持，也要有相當(dāng)大的經(jīng)營(yíng)實(shí)力。“如果地方政府輕易放開口子，給房企涉足新城提供了便利，則是一種荒謬的政企合作模式。”