每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

一個已經(jīng)交付的公寓樓盤，卻至今沒有付清土地出讓金——這在整個房地產(chǎn)行業(yè)都罕見的案例，卻在南京21世紀(jì)國際公寓上演。

近日，南京江寧21世紀(jì)國際公寓二期交房后，近1000名業(yè)主因為項目無法辦理土地證，而找開發(fā)商。業(yè)主錢先生對《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說，本來在2月6號拿房后，業(yè)主就前往南京市國土局辦理土地證，但是去了才知道，由于開發(fā)商南京21世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱南京21世紀(jì)房產(chǎn)）拖欠4500萬元土地出讓金，導(dǎo)致業(yè)主無法辦理土地證，“不能辦理土地證，那么就說明我們的房子是違建項目，房子沒有產(chǎn)權(quán)，我們買這個房子干什么。”而南京21世紀(jì)投資集團（南京21世紀(jì)國際公寓投資商，21世紀(jì)房產(chǎn)是其下屬公司）副總裁張娟曾于今年3月份向記者表示，公司會在5月份付清土地款。但記者以業(yè)主身份暗訪獲悉，截至5月30日，公司并未付清上述土地出讓金，業(yè)主依舊不能辦理土地證。

買了房卻不能辦土地證/

“買了房子，卻被告知不能辦理土地證，我們這些大多數(shù)都是剛需購房者，很多都是都花了家里一輩子錢才籌夠了首付款，現(xiàn)在卻告知無法辦理土地證，這不就是等于買的房子沒有產(chǎn)權(quán)嗎。”南京21世紀(jì)國際公寓二期業(yè)主錢先生對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

正如上述業(yè)主錢先生所說，3月份以來，南京江寧21世紀(jì)國際公寓將近1000多名業(yè)主在收房之后，去江寧區(qū)國土局辦理土地證，卻被告知不能辦理土地證，“沒有土地證我們房子就沒有產(chǎn)權(quán)，項目就是違章建筑。”業(yè)主李小姐對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

在得知不能辦理土地證之后，業(yè)主開始尋找開發(fā)商給說法，但是開發(fā)商剛開始并沒有給出準(zhǔn)確答復(fù)。隨后就有業(yè)主將情況寫成了投訴信發(fā)到了南京市市長信箱，在得到回復(fù)之后，所有業(yè)主才恍然大悟，原來辦不到土地證的原因是開發(fā)商將住宅地塊改為商業(yè)地塊，需要補繳土地出讓金，而開發(fā)商卻拖欠4500萬元土地出讓金不交，導(dǎo)致業(yè)主土地證無法辦理。

據(jù)業(yè)主給記者提供的南京江寧區(qū)國土分局調(diào)查情況顯示，南京21世紀(jì)房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的21世紀(jì)國際公寓由兩地塊組成，分別于1998年和2002年經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，用地面積共計306.5畝，土地性質(zhì)為純住宅用地，取得土地使用權(quán)時土地出讓金已全部付清。但是該項目在開發(fā)建設(shè)過程中未按 《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定的土地使用條件開發(fā)建設(shè)，屬違約行為。經(jīng)2010年第五次江寧區(qū)土地出讓與儲備工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議審議同意完善該項目改變土地使用條件的用地手續(xù)，補交土地出讓金14189.56萬元。

但是南京21世紀(jì)房產(chǎn)在繳納出讓金7094.56萬元后拒絕繳納剩余的土地出讓金。江寧國土分局多次電話協(xié)調(diào)，并分別于2012年1月和2012年12月兩次致函南京21世紀(jì)房產(chǎn)，要求其盡快繳納剩余的土地出讓金。在江寧國土分局的協(xié)調(diào)和督促下，南京21世紀(jì)房產(chǎn)開發(fā)有限公司陸續(xù)又交了2595萬元，截至目前該項目尚欠土地出讓金4500萬元。

“開發(fā)商拖著土地出讓金不交，我們就不能辦理土地證，后來經(jīng)過我們幾次維權(quán)，目前開發(fā)商答應(yīng)說5月份之前能辦理土地證，但是我們擔(dān)心的是如果開發(fā)商和國土局沒有協(xié)商好，那我們怎么辦？”上述業(yè)主李小姐對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

承諾到期仍不能辦理/

對于南京21世紀(jì)國際公寓二期不能辦理土地證的問題，南京江寧區(qū)國土局土地利用科副科長陳開文在接受江蘇電視臺采訪時表示，南京21世紀(jì)房產(chǎn)在2000年拿地的時候，出讓合同明確該地塊為純住宅用地，而在后期的開發(fā)商建設(shè)中，南京21世紀(jì)房產(chǎn)突破原來批準(zhǔn)的土地使用權(quán)限，項目由原來的住宅用途調(diào)整為商業(yè)住宅和酒店式公寓，國土局要求開發(fā)商補交土地出讓金。

此外，陳開文還介紹說，2011年10月，南京21世紀(jì)房產(chǎn)與江寧區(qū)國土局簽訂了補充協(xié)議，同意在2011年12月30號之前補交1.41億元土地出讓金，但是這個協(xié)議并沒有完全執(zhí)行，截至現(xiàn)在南京21世紀(jì)房地產(chǎn)公司只補交了不到一個億的土地出讓金，剩余4500萬元出讓金至今拖欠并未交付，這筆錢如果不能支付到位，不但二期業(yè)主辦不了土地證，目前在售的三期也辦不了土地證，“錢沒有交清之前，土地證辦理肯定會受到影響，只要開發(fā)商把土地出讓金和違約金交齊了，那么就可以辦理土地證的分割，違約金按照我們補充合同約定，一般是萬分之五和千分之一每天。”

對于業(yè)主究竟何時能辦理到土地證，開發(fā)商又如何解決業(yè)主反映的問題？3月23日，南京21世紀(jì)投資集團副總裁張娟對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“按照合同約定是到5月底辦理土地證，那么在過程中我們會配合業(yè)主辦理，目前和江寧區(qū)國土局還有一些手續(xù)沒有辦完，我們一定會在5月份把所有手續(xù)辦完，等辦完之后業(yè)主就可以去辦理土地證。我們已經(jīng)在售樓部張貼了公告告訴業(yè)主。”

張娟表示，業(yè)主的利益不能因此而受到牽連，不能因為4500萬土地出讓金而不能辦理土地證。她承諾，“5月份之前可以辦理到房產(chǎn)證這是肯定的。無論我們和江寧區(qū)國土局協(xié)調(diào)怎么樣，我們都會允諾業(yè)主辦土地證，那么最后我們做好了打算是，4500萬元支付掉也要給業(yè)主辦理土地證。”

雖然開發(fā)商信誓旦旦地說在5月份業(yè)主就能辦理土地證，也向業(yè)主承諾在5月29日就能辦理，但是據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者5月30日從多位業(yè)主了解到，開發(fā)商至今也沒有通知其辦理土地證，“我們再次被開發(fā)商忽悠了，本來答應(yīng)我們說5月29日就能辦理土地證，現(xiàn)在看來又泡湯了，現(xiàn)在我們業(yè)主不會再給開發(fā)商時間了，必須立即給我們辦理土地證。”

開發(fā)商仍拖欠土地出讓金/

上述業(yè)主的說法，也得到了江寧區(qū)國土局的證實。5月30日，記者以業(yè)主的身份致電南京市江寧區(qū)國土局土地運用科，詢問業(yè)主何時能辦理土地證一事，該部門一位王科長對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，開發(fā)商目前尚未繳清拖欠的土地出讓金，業(yè)主暫時還不能辦理土地證，“開發(fā)商拖欠了4500萬元，當(dāng)時開發(fā)商把住宅變?yōu)樯虡I(yè)，中間有一個差價就是4500萬元，但是開發(fā)商現(xiàn)在給出一個新的方案是把商業(yè)面積減少，把部分商業(yè)再變更為原來的住宅，這樣減少了之后就可以少交部分土地出讓金，但是變更之后還是拖欠一部分土地出讓金，這個錢我們也告訴開發(fā)商了，協(xié)議也重新擬好了，但是到目前為止開發(fā)商還是沒有繳清土地出讓金。”

而對于開發(fā)商還拖欠多少土地出讓金，這位王科長對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“還是拖欠一部分，但是多少還不方便透露，如果不繳清業(yè)主還是不能辦理土地證，因為開發(fā)商土地手續(xù)沒有完善。而且這個變更，規(guī)劃部門也同意了，政府部門也同意了，我們也把手續(xù)都辦好了，只要開發(fā)商把拖欠的土地出讓金交了，那么業(yè)主就能辦理土地證。”

對于開發(fā)商拖欠土地出讓金的問題，南京房地產(chǎn)行業(yè)一位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說，擅自變更土地性質(zhì)和用地在房地產(chǎn)開發(fā)里面是比較常見的，按照規(guī)定如果開發(fā)商要變更土地的性質(zhì)和用地，必須得先申請申報，然后相關(guān)的主管部門要批準(zhǔn)之后才可以變更，如果未經(jīng)批準(zhǔn)就進行變更，嚴(yán)格來說土地所建設(shè)的項目就是違規(guī)項目，主管部門要對開發(fā)商進行罰款，“在21世紀(jì)國際公寓項目中，開發(fā)商在未申請土地性質(zhì)變更的情況就更改土地性質(zhì)，國土局有權(quán)要求開發(fā)商補交土地出讓金，也有權(quán)要求開發(fā)商在交完拖欠的土地出讓金后，才可以辦理業(yè)主的土地證。”

為何21世紀(jì)國際公寓未在承諾的5月份付清土地出讓金？對此《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日采訪了南京21世紀(jì)投資集團行政總監(jiān)焦艷。后者稱已把所有材料交給相關(guān)部門。南京市江寧區(qū)開發(fā)區(qū)管委會有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)將于今日前往21世紀(jì)投資集團協(xié)調(diào)處理此事。