每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

　　如果說(shuō)京版“國(guó)五條”細(xì)則的落地，是給北京火爆的樓市注入了一劑“降溫劑”。而“限價(jià)令”的推行，則直接冰封了沸騰的樓市。

　　但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，后市反彈可能性依然存在。

　　“特別是5月下半月非常明顯的出現(xiàn)的，全國(guó)各地‘地王潮’，不僅代表了開發(fā)商的預(yù)期爆棚，也會(huì)影響在售物業(yè)的價(jià)格，和購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

　　上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在“國(guó)五條”細(xì)則的“轟炸”下，北京樓市出現(xiàn)降溫，符合市場(chǎng)的預(yù)期與判斷。目前這種政策因素已在北京樓市的各個(gè)角落逐漸滲透，政策效果值得肯定。但不可否認(rèn)的是，包括土地市場(chǎng)升溫等干擾項(xiàng)，仍有可能帶來(lái)新的市場(chǎng)波動(dòng)。

　　二手房成交量均停滯

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示5月北京新建住宅簽約套數(shù)為7020套，環(huán)比下調(diào)幅度為15.2%（其中30日數(shù)據(jù)滯后）。5月全月成交均價(jià)為20915元每平米，與前兩月相比基本持平。

　　一邊是建委對(duì)于預(yù)售價(jià)格的嚴(yán)控，一邊是開發(fā)商不愿輕易松口的報(bào)價(jià)。進(jìn)入5月以來(lái)北京樓市的尷尬局面持續(xù)發(fā)酵。

　　張大偉分析，出現(xiàn)持平的主要原因是因?yàn)閲?yán)格的限價(jià)政策，導(dǎo)致體現(xiàn)到簽約的均價(jià)出現(xiàn)了明顯的停滯，但部分項(xiàng)目額外增加的裝修款，使得實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格還是出現(xiàn)了微漲。整體市場(chǎng)目前價(jià)格漲幅雖然放緩，但上漲的趨勢(shì)依然比較明顯。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢北京市住建委網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至5月26日，共有13個(gè)項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證，其中銷售均價(jià)在每平方米4萬(wàn)元以上的高端項(xiàng)目?jī)H有一個(gè)入市。

　　“公寓豪宅產(chǎn)品因總價(jià)偏高，客戶群小等特點(diǎn)，推盤節(jié)奏普遍較慢，銷售周期也較長(zhǎng)，現(xiàn)房銷售、尾房銷售現(xiàn)象較為普遍，這也使得限價(jià)令只能影響到未上市的地塊，以及未取得預(yù)售證或銷售證的項(xiàng)目，反而使得正處在銷售中后期的項(xiàng)目更加珍惜可以把握的提價(jià)機(jī)會(huì)。”任啟鑫告訴記者，在當(dāng)前高端需求仍然強(qiáng)勁、四環(huán)內(nèi)供地及項(xiàng)目漸成絕品的態(tài)勢(shì)下，開發(fā)商惜售情緒越發(fā)明顯，導(dǎo)致新增供應(yīng)的平價(jià)入市仍然難阻整體成交均價(jià)、報(bào)價(jià)的雙升勢(shì)頭。

　　5月全月北京二手房住宅合計(jì)簽約套數(shù)為7336套，相比4月5212套有明顯上漲，但依然是本輪市場(chǎng)反彈以來(lái)的低點(diǎn)。成交與市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下調(diào)的2011年下半年持平。5月北京二手房均價(jià)為27910元每平米，與4月北京二手房均價(jià)27820元每平米基本持平。價(jià)格處于基本停滯狀態(tài)。

　　張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，滿五年唯一住宅占最近網(wǎng)簽成交的80%以上，其他部分成交為最近1~2年的二手房房源，其中滿五年唯一住宅房源量也有所減少，因?yàn)檫@部分房主之前部分有過貸款，如果賣一買一，首付等壓力都有所增加，而且再尋找合適的改善型二手房難度也加大。

　　值得注意的是，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：現(xiàn)在市場(chǎng)超過90%的交易都是滿五年唯一房源，個(gè)別涉及個(gè)稅的房源，稅費(fèi)都是買賣雙方協(xié)調(diào)，全部的解決辦法都是：賣方下調(diào)部分房?jī)r(jià)，買方支付個(gè)稅是主流。也就是說(shuō)市場(chǎng)實(shí)際交易中：買賣雙方繳納個(gè)稅各一半的比例。而且買方會(huì)考慮綜合支出，購(gòu)買有個(gè)稅房源的總支出不會(huì)超過無(wú)個(gè)稅房源。

　　“地王潮”助長(zhǎng)市場(chǎng)預(yù)期

　　以5月份為例，全國(guó)主要的一二線城市土地市場(chǎng)已經(jīng)有超過10宗高溢價(jià)地王成交，總成交額已經(jīng)超過150億。廣州、北京、上海等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價(jià)格新高。

　　“國(guó)五條”細(xì)則落地后，全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，高單價(jià)、高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，多地“地王”紀(jì)錄屢被刷新。無(wú)疑助漲了市場(chǎng)預(yù)期。

　　小潘是在京務(wù)工的IT工作人員，剛拿到房票的小潘準(zhǔn)備立馬出手。“現(xiàn)在土地溢價(jià)率這么高，開發(fā)商肯定不會(huì)做賠本買賣。我準(zhǔn)備馬上就買了，不能在等了” 購(gòu)房者小潘在接受本報(bào)記者采訪時(shí)直言。

　　像小潘這種情況，在潛在購(gòu)房者中并不是個(gè)案。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪中了解到，多位購(gòu)房者預(yù)期看漲。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，土地市場(chǎng)頻現(xiàn)高溢價(jià)、“地王”不是件好事，如果當(dāng)前正在醞釀2009~2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，調(diào)控效果功虧一簣。這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策再度收緊。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相比購(gòu)房者，房企占有更多的優(yōu)勢(shì)，如信息優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)等。因此，房企目前在土地市場(chǎng)的活躍，既表明其對(duì)土地市場(chǎng)看漲的預(yù)期，也表明其對(duì)整個(gè)樓市保持的“看多不看空”的心態(tài)。增加土地儲(chǔ)備，完成激進(jìn)擴(kuò)張的一步，也是這種心態(tài)與預(yù)期下的具體表現(xiàn)。但土地市場(chǎng)升溫，無(wú)疑是樓市穩(wěn)定過程中的較大擾動(dòng)項(xiàng)。相關(guān)政府部門必須保持持續(xù)的關(guān)注和必要的干預(yù)，這對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定具有重要的意義。