每經(jīng)編輯 馮海寧    

◎馮海寧

房地產(chǎn)是地方政府最強(qiáng)勁的收入來源，而且是一菜四吃：賣地、開發(fā)商的稅收、賣房人和購房者的稅收。值得關(guān)注的是，房企繳稅增長曲線與房企凈利潤增長曲線保持正相關(guān)，但凈利潤總額一直低于繳稅額，房企每賺1元錢，政府就要同時(shí)收取1.02元的稅收。

房地產(chǎn)行業(yè)稅多費(fèi)多早已不是什么秘密。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)歷立項(xiàng)、建設(shè)、配套、銷售等諸多環(huán)節(jié)，涉及繳納的稅費(fèi)多達(dá)60余項(xiàng)。而政府拿走的樓市稅費(fèi)據(jù)說占到房價(jià)60%甚至更高。但沒有想到的是，人人都說開發(fā)商拿走了暴利，結(jié)果是地方政府收取的稅收比開發(fā)商賺的利潤還要多。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年至2012年，139家A股上市房企凈利潤為6139.77億元，低于繳稅6287.27億元的繳稅額。這組數(shù)據(jù)再次證明，樓市的“掘金者”不僅是開發(fā)商、商業(yè)銀行、投資投機(jī)者，地方政府才是最大的“掘金者”。這里所說的“掘金”，其實(shí)是與民爭利，把民間財(cái)富轉(zhuǎn)變成企業(yè)利潤和政府稅收。

一輪又一輪的樓市調(diào)控為何摁不住房價(jià)上漲的氣焰，根源之一就在于，本該是“裁判員”的地方政府，由于利益的驅(qū)使變成了“運(yùn)動(dòng)員”下場踢球。如此一來，即使出臺(tái)再多的樓市“國X條”，在地方上也會(huì)難以落地，因?yàn)闃鞘姓{(diào)控缺少真正的“裁判員”——政策執(zhí)行者。

目前，針對開發(fā)商征收的稅費(fèi)有營業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅、契稅等。此外，在新房交易中個(gè)人還要繳納印花稅、契稅、登記費(fèi)等；在二手房交易中，個(gè)人要繳納營業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等。也就是說，地方政府不但從開發(fā)商那里收取很多稅費(fèi)，而且還從房屋買賣人身上收取不少稅費(fèi)。

媒體稱地方政府對房地產(chǎn) “一菜四吃”，這個(gè)比喻很形象，除了“吃”開發(fā)商的稅收、賣房人和購房者的稅收外，還有一個(gè)很重要的“吃法”不能忽視，即通過賣地獲得巨額收入。在一些地方，土地出讓收入占到地方財(cái)政收入一半?？梢哉f，這四種“吃法”讓地方政府成為樓市的最大贏家，開發(fā)商只能屈居第二。

由此可見，樓市宏觀調(diào)控要想達(dá)到應(yīng)有的目的，不僅要調(diào)控開發(fā)商和購房人，更要調(diào)控地方政府。但在以往的“國X條”中，盡管要求地方政府公布房價(jià)控制目標(biāo)，失職者要約談和問責(zé)，但這些調(diào)控地方政府的措施似乎沒有落到實(shí)處，比如，房價(jià)屢調(diào)屢高，卻不見地方官員被問責(zé)。

在筆者看來，要想讓房價(jià)穩(wěn)定或回歸合理水平，首先是地方政府不能與民爭利；其次是地方政府必須回歸“裁判員”角色；第三，地方政府必須真正承擔(dān)起落實(shí)宏觀調(diào)控政策的責(zé)任。當(dāng)然，還需要完善法律法規(guī)、強(qiáng)化住房保障、抑制投資投機(jī)等，尤其是需要通過財(cái)稅改革讓地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)相匹配。

種種事實(shí)說明，如果樓市調(diào)控不拿地方政府“開刀”，難以成功。調(diào)控地方政府，必須把來自樓市的財(cái)政收入納入到宏觀調(diào)控的“組合拳”中，比如，根據(jù)各地實(shí)際情況為土地出讓收入和房地產(chǎn)稅費(fèi)收入設(shè)置幾條“紅線”，越線者問責(zé)；再比如，把清理不合理稅費(fèi)作為一項(xiàng)考核指標(biāo)等。換言之，要降房價(jià)必先降稅費(fèi)。

雖然來自樓市的各種稅費(fèi)收入，可以用來充實(shí)公共財(cái)政、保障公共支出，但我們要看到，地方政府過分依賴房地產(chǎn)，就會(huì)忽視新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，就會(huì)忽略新的財(cái)稅收入增長點(diǎn)，就缺少創(chuàng)新的動(dòng)力。當(dāng)大量社會(huì)財(cái)富通過房地產(chǎn)流入地方政府的口袋，就會(huì)影響社會(huì)總體消費(fèi)力，影響內(nèi)需，實(shí)際損失或許更大。