每經(jīng)記者 彭斐 王杰 發(fā)自北京

不足4年的證券市場資歷，并未能阻止中國中冶成為名副其實的“地王”。

僅在土地儲備規(guī)模上，中國中冶就足以羨煞旁人。數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，其擁有的土地一級開發(fā)項目待開發(fā)土地面積達到3307萬平方米，較前一年的2074萬平方米增加59.5%。

而去年，對比中冶近70億元的巨虧，房地產(chǎn)開發(fā)板塊在公司業(yè)績數(shù)據(jù)上，可謂“一枝獨秀”。2012年中冶房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入為252.65億元，占所有業(yè)務板塊的比例為11.26%。

值得注意的是，中冶大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務的一個背景是，第一大主業(yè)工程承包的毛利率只有12%左右，第二大業(yè)務裝備制造和第三大業(yè)務資源開發(fā)的毛利率也只有10%左右，與房地產(chǎn)業(yè)務20%左右的毛利率差距較大。

一位接近中冶的人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，資源開發(fā)和裝備制造業(yè)務受市場價格波動影響較大，收益并不穩(wěn)定，因此中冶向房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資越來越大。

然而，在一位長期跟蹤中冶的券商人士看來，中冶真正涉足地產(chǎn)業(yè)務是在房地產(chǎn)實行調(diào)控政策以后的幾年，但此時已錯過了房地產(chǎn)最黃金的10年。

大力發(fā)展商品房建設/

對中冶來說，南京無疑是其一大福地。去年11月30日，中冶旗下公司拍得南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西2號地塊的土地使用權(quán)，土地出讓價為56.2億元。加上2010年在下關(guān)以200億元底價拿下的1號和3號地塊，中冶在南京下關(guān)拿地面積達236萬平方米。

而在2007年，中冶便在南京率先進行一級土地開發(fā)。財報顯示，中冶承包的南京河西區(qū)一級土地開發(fā)項目總投資高達161億元，于2007年4月開工，預計2014年底竣工。

當年，中冶的一級土地開發(fā)業(yè)務，便為其帶來29億余元的收益，使得中冶2007年房地產(chǎn)業(yè)務的營業(yè)額由2006的7億余元猛增至39億元。

2007年5月，中冶在北京成立了主營房地產(chǎn)業(yè)務的中冶置業(yè)集團有限公司（以下簡稱中冶置業(yè)），并將其作為集團房地產(chǎn)主營業(yè)務板塊的領(lǐng)軍企業(yè)。

與此同時，中冶還成為了首家進軍保障房的央企。2008年下半年，中央出臺的3年投資9000億元的保障房建設計劃，為中冶的房地產(chǎn)業(yè)務贏來了一次飛速發(fā)展的時機。

在業(yè)內(nèi)看來，中冶置業(yè)以建設保障房和城市開發(fā)為其特長，并且將這兩者很好地結(jié)合，而中國中冶的央企背景，也使其在資金上有了依靠。

截至2012年底，中冶保障性住房項目有52個，總建筑面積為1757.95萬平方米。

雖然中治的保障房毛利率從2009年的7.6%上升至2012年12.5%，但相比于商品房20%以上的收益率還是偏低，中冶更傾向于大力發(fā)展商品房建設。

2012年，在中冶的169個房地產(chǎn)項目中，商品房開發(fā)項目即達到100個，總建筑面積達2656.64萬平方米。

在商品房與保障房之間的權(quán)衡上，中國中冶稱，在產(chǎn)品策略上努力向商品房開發(fā)等高收益產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方向調(diào)整。

房地產(chǎn)業(yè)務收入放緩 /

截至2012年底，中國中冶擁有的土地一級開發(fā)項目待開發(fā)土地面積達到3307萬平方米，較前一年的2074萬平方米增加59.5%。

一位長期跟蹤中國中冶的券商人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從房地產(chǎn)開發(fā)角度，中冶去年的土地儲備進一步增加，這說明中冶本身拿地速度要比項目開發(fā)速度快。

在經(jīng)營業(yè)績方面，2012年中冶房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入為252.65億元，占所有業(yè)務板塊的比例為11.26%。相比2011年207.55億元的營業(yè)收入及8.84%的占比，均有不同程度增加。

而在上述券商人士看來，雖然將房地產(chǎn)業(yè)務作為四大主營業(yè)務之一，但中冶開始涉足房地產(chǎn)，已經(jīng)是房地產(chǎn)最黃金10年的尾聲。“如今在地產(chǎn)業(yè)群雄并立且行業(yè)已經(jīng)過了發(fā)展的高峰期。”中投顧問高級研究員郭凡禮稱。

記者注意到，相比于2009年、2010年的增長幅度，中冶的房地產(chǎn)業(yè)務收入增速開始放緩。

2009年，中冶房地產(chǎn)業(yè)務收入由2008年的42億元，猛增122%至94億多元，2010年更是為其帶來約250億元的收入，增幅高達164%。進入2011年，投資、投機性購房需求，在政府提高存款準備金率、“限購令”和房產(chǎn)稅等多種行政和稅收手段的抑制下進一步放緩。

記者注意到，自2010年以來，中冶在房地產(chǎn)的投資額度上，已經(jīng)連續(xù)兩年大幅減少。

其中，2011年其對房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額由2010年的433億元減為370億元；2012年，該數(shù)字則降至297億元。

中國中冶相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年其房地產(chǎn)開發(fā)成本及房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品占存貨原值總額的比重為57.7%，2009年，該比例僅為38%。

“房地產(chǎn)項目上，如果周轉(zhuǎn)得好的話，就不會有太大影響。”上述券商人士表示，2012年中冶房地產(chǎn)銷售不行，大量庫存存在，給他們的現(xiàn)金流帶來明顯壓力。

資金流狀況受影響/

“2012年，工程承包、資源開發(fā)等行業(yè)都處于低迷甚至虧損狀態(tài)，而房地產(chǎn)行業(yè)雖然受宏觀調(diào)控，但也只是利潤空間縮小而已。”在郭凡禮看來，在各主營業(yè)務中只有房地產(chǎn)開放一項為公司帶來實際收入的情況是符合預期的。

然而，中冶在財報中承認，2012年由于國家行業(yè)政策及市場需求變化等影響，對集團的經(jīng)營及財務狀況產(chǎn)生了一定壓力。

最新數(shù)據(jù)顯示，2012年中冶營業(yè)收入為2211.19億元，同比減少3.94%。其中，占比最大的工程承包方面，2012年收入為1752.10億元，較前一年下降超過56億元。

與此同時，中國中冶的資金回收及相應的財務狀況受到了影響。2012年，中冶的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.67，應收賬款周轉(zhuǎn)率為4.41，存貨周轉(zhuǎn)率為1.78。而在2011年，這組數(shù)據(jù)分別為：0.74、5.19、2.07。

前述接近中冶的人士則向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，中冶目前掌握大量土地儲備，但苦于資金等方面掣肘，不得不放緩在房地產(chǎn)板塊的開發(fā)。

去年10月，一則“下關(guān)地王開工即停工”的新聞，引發(fā)了社會對下關(guān)中冶地王的再次關(guān)注。

據(jù)媒體報道，這幅出讓總價超過200億元的巨無霸地塊，在出讓兩年之后，拆遷尚未全面展開。

對于該地塊的最新進展，記者嘗試聯(lián)系中國中冶董秘康承業(yè)，但其電話始終處于無人接聽狀態(tài)。在接近中冶的人士看來，中冶并不是很激進，目前只是在觀察中做出調(diào)整，只能說是小心謹慎地在推。

據(jù)悉，中國中冶2013年將主要聚焦冶金和房地產(chǎn)兩大優(yōu)勢項目，同時，堅持適度多元的原則，開展資源板塊和裝備制作業(yè)板塊業(yè)務。

蘭德咨詢總裁宋延慶則分析，即使房地產(chǎn)業(yè)務異軍突起，但由于占比太少，依然不能反哺母公司業(yè)務。