每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 朱秀偉 韓海龍    

每經(jīng)記者 朱秀偉 韓海龍

對深圳略有了解的人來說，東門幾乎無人不知，無人不曉，是這個城市最有名的商圈——日均客流量達50萬人次，一遇節(jié)假日，更是人山人海，官方統(tǒng)計顯示，節(jié)假日該商圈日均客流超100萬人次。

在東門商圈核心位置，“東門Ucity智慧商城”（以下簡稱Ucity商城）近日開業(yè)了，該商城餐飲、服飾、珠寶、娛樂等樣樣俱全，一開業(yè)便熱鬧非凡，粗略估計其一年帶來的租金將超過1億元，被人成為“印鈔機”。擁有這塊肥肉的，正是A股上市公司恒信移動（300081，收盤價20.04元）。

資料顯示，恒信移動通過持股恒信奧特公司82％股權(quán)，享有Ucity商城絕大部分權(quán)益。但在2012年11月21日，恒信移動公告稱，擬將持有的恒信奧特合計47%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華星地產(chǎn)、銀方成公司，轉(zhuǎn)讓價合計7050萬元；轉(zhuǎn)讓理由是“恒信奧特部署實施的智慧商城項目預(yù)期的經(jīng)濟效益因項目的復(fù)雜性而有所延期”

但據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》調(diào)查，在上述轉(zhuǎn)讓公告發(fā)布的同時，Ucity商城項目已與眾多商家完成簽約，只有少量的商鋪可供出租。僅僅過了不到半年，今年3月底，Ucity商城開業(yè)了。這樣一個年租金高達1億多元的項目，恒信移動轉(zhuǎn)讓47%股權(quán)僅獲得7000萬元收入，這無異于將吃到口中的肥肉吐出，并且賣了個白菜價！對此，有律師認為，恒信移動此舉涉嫌利益輸送。

隨著調(diào)查的深入，恒信奧特股權(quán)接盤方袁軍這一神秘人物逐漸浮出水面。

重金投資Ucity商城/

2011年12月29日，恒信移動發(fā)布公告稱，擬以自有資金3.106億元投資Ucity商城項目。根據(jù)協(xié)議，該項目由三方共同合作，分別為恒信移動、華星地產(chǎn)、銀方成公司，三者共同成立合資公司深圳奧特廣告公司（后更名為恒信奧特）作為Ucity商城的實施主體，股權(quán)占比分別為82%、15%和3%。恒信移動將支出4000萬元的增資款以及向合資公司貸款超2.7億元，合計出資約3.1億元，其中4000萬元將作為合資公司日常運作費用開支，2.7億元將用于購買深圳熱點商圈的老式商業(yè)樓和商鋪改造。

深圳、廣州等南方城市的熱點商圈“智慧城市”的建設(shè)改造、運營和恒信移動商業(yè)信息平臺業(yè)務(wù)的推廣是恒信移動對該合資公司的定位。在恒信移動看來，該項目是公司沿著主營業(yè)務(wù)方向，在移動商業(yè)信息服務(wù)平臺與傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)合進行的一次創(chuàng)新實踐，可擴大自身的業(yè)務(wù)范圍，延展服務(wù)能力，從而增加公司的中長期盈利能力，也將為公司在移動電子商務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展上提供一次重要的實踐與創(chuàng)新機會。

恒信移動同時指出，公司的移動電子商務(wù)戰(zhàn)略需要更廣闊的實踐場所，Ucity商城符合公司電子商務(wù)信息服務(wù)的整體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，屬于公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展方向。

在Ucity商城項目上，恒信移動出手十分闊綽。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，3.1億元的項目資金支出也是恒信移動上市以來的最大項目支出，甚至超過了上市時募投項目投入。足見上市公司對其的重視。

Ucity商城對恒信移動股價的影響也是顯著的。“3月28日那天，我看到恒信移動早盤大幅下跌之后，股價沒多久就拉回來了，下午還有資金一個勁地買。”有投資者向《每日經(jīng)濟新聞》表示，“當(dāng)時我就覺得有事，隱約記得這家公司以前在深圳有做一個商業(yè)地產(chǎn)項目，果然不出所料，開業(yè)了。”

近日，深圳多家當(dāng)?shù)孛襟w報道稱，3月28日，Ucity商城在籌備三年后舉行了盛大的開業(yè)慶典并正式開業(yè)。

蹊蹺放棄控股權(quán)/

蹊蹺的是，盡管Ucity商城對恒信移動意義重大，公司卻將該項目大量股權(quán)予以轉(zhuǎn)讓，并放棄了控股權(quán)。

2012年11月21日，恒信移動公告稱，公司將持有的恒信奧特47%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他股東，其中轉(zhuǎn)讓28.2%給華星地產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價為4230萬元，轉(zhuǎn)讓18.8%給銀方成，轉(zhuǎn)讓價為2820萬元。轉(zhuǎn)讓完成后，華星地產(chǎn)持有43.2%的股權(quán)成為恒信奧特第一大股東，恒信移動股權(quán)比例由82%減少至35%并退居第二大股東，銀方成公司持股比例也由3%激增至21.8%。

恒信移動表示，恒信奧特股權(quán)發(fā)生變化后，公司將對Ucity商城項目只專注于智慧化技術(shù)解決方案的提供和保障，商城商業(yè)化運營管理工作主要由華星地產(chǎn)和銀方成所派駐的經(jīng)營團隊負責(zé)。此股權(quán)變化，將更有利于各方股東發(fā)揮資源優(yōu)勢，保障智慧商城項目的長遠發(fā)展，同時也符合恒信移動公司自身的長遠戰(zhàn)略發(fā)展方向。

對于此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，恒信移動給出的解釋為，“截至目前項目進展總體符合原計劃目標(biāo)，但項目進度有所延期，恒信奧特部署實施的智慧商城項目預(yù)期的經(jīng)濟效益因項目的復(fù)雜性而有所延期，且智慧商城項目涉及的工程建設(shè)復(fù)雜性以及商城項目運營經(jīng)驗和風(fēng)險均更需要來自當(dāng)?shù)睾献骰锇槌掷m(xù)的努力與奮斗。”

恒信移動董秘段趙東在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時解釋稱，“這是出于各方面的綜合考慮，公司的主要精力都在北方，而項目位于深圳。此外，公司在商業(yè)地產(chǎn)方面沒有任何經(jīng)驗。”

段趙東的說法與恒信奧特成立之時，恒信移動對其“立足廣深進行商業(yè)地產(chǎn)開拓”的定位完全相悖。

數(shù)據(jù)顯示，恒信移動2012年前三季度營業(yè)收入為8.33億元，同比增長25.07%；虧損1243萬元，業(yè)績同比下降515.35%。有市場分析人士就指出，不排除恒信移動為扮靚全年業(yè)績選擇出售上述股權(quán)。

對于扭轉(zhuǎn)業(yè)績一說，段趙東表示，這是其中一個考慮因素，還有投資收益回收等因素在里面。

減持股份后盛大開業(yè)/

就在恒信移動轉(zhuǎn)讓恒信奧特股權(quán)前不足1個月，Ucity商城舉辦了品牌商家簽約儀式暨招商推介會，有58家商家當(dāng)日現(xiàn)場簽約進駐，包括中影集團、麥當(dāng)勞等。Ucity商城官網(wǎng)顯示，每間商鋪租金3900元/月起，標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積10~325平方米。

去年11月底，記者曾前往Ucity商城實地調(diào)查。彼時，該項目尚被防護網(wǎng)遮住，無法一窺全貌，不時有施工的聲音從大廈內(nèi)部傳出。Ucity商城一側(cè)的招商中心內(nèi)有多名工作人員，并有多位前來咨詢商鋪租售情況的客戶。

當(dāng)時，《每日經(jīng)濟新聞》記者以投資人身份從招商中心工作人員處了解到，截至去年11月底，大部分的商鋪都已經(jīng)對外出租，僅余少量商鋪仍可對外出租，至于可供出售鋪面的情況，還沒有接到上級通知，出售面積、價格尚未確定。不過，該工作人員拿出一份密密麻麻寫滿姓名和聯(lián)系方式的表格表示，已經(jīng)有很多想購買商鋪的客戶。

對于具體的開業(yè)時間，上述工作人員表示，預(yù)計商戶將在12月份陸續(xù)進場裝修，爭取在元旦之后開業(yè)。

記者的上述調(diào)查，顯然與恒信移動2012年11月21日所說的“項目進度有所延期”明顯不符合。

今年4月份，記者再度前往Ucity商城發(fā)現(xiàn)，其全新的外貌已經(jīng)呈現(xiàn)出來。商城一側(cè)的宣傳畫顯示，該商城確實已經(jīng)于3月28日正式開業(yè)。走入商場，尚有裝修后余留的刺鼻味道彌漫在空氣中，除去五層和六層的娛樂、影院外，其余商鋪均已正常營業(yè)。一位店主對記者表示，他是在去年11月底的時候簽的租賃合同，1月份商城就組織商家進場裝修。

Ucity商城招商中心門口最新的宣傳工具顯示，“Ucity商城僅剩少量旺鋪招租”。不過，招商中心內(nèi)工作人員表示，目前已經(jīng)沒有鋪面可以對外出租，81間可供出售的商鋪也已經(jīng)售罄，如果有需要只能購買二手商鋪。這一說法同樣獲得商城內(nèi)店主的確認。

作為恒信奧特原控股82%的第一大股東，恒信移動對于Ucity商城的具體情況可以說是第一知情人，其在可以預(yù)見的收益即將兌現(xiàn)前卻大舉退出，令人疑惑。

一個傾力打造并寄予厚望的項目，在不到一年時間內(nèi)就撒手而去，恒信移動給出的解釋顯然不足以服眾。

商城1年租金或達1.44億/

恒信移動公告稱，截至2012年10月31日，恒信奧特凈資產(chǎn)為4678.92萬元，每股凈資產(chǎn)0.936元，本次轉(zhuǎn)讓價為每股3元，溢價原因系Ucity商城項目經(jīng)過一年的建設(shè)，參照周邊商業(yè)樓盤資產(chǎn)評估價值，其賬面價值由3.48億元增值為4.5億元。對于此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，恒信移動認為從出售資產(chǎn)的總額、凈額等指標(biāo)上進行考察，并不符合重大資產(chǎn)重組的要求。事實上，恒信移動此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓并無正規(guī)的價值評估報告。

從賬面上來看，在不到一年時間內(nèi)，恒信移動2292萬元的投資款項變現(xiàn)為7050萬元，上市公司似乎做了一筆精明的買賣。

但某商業(yè)地產(chǎn)公司高管對 《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“一般來說，對于商業(yè)地產(chǎn)的評估很少是看它的凈資產(chǎn)。而且商業(yè)地產(chǎn)在正式開業(yè)前，獲取的收入都是計入預(yù)收賬款，等待開業(yè)后予以攤銷。”但恒信移動2012年年報顯示，自2012年11月起，恒信奧特及其子公司將不再納入公司合并報表范圍，故恒信奧特的最新財務(wù)數(shù)據(jù)無法獲得。

但從記者的調(diào)查情況來看，恒信移動轉(zhuǎn)讓恒信奧特的價格顯然低了。

Ucity商城位于東門步行街、美食城一側(cè)。據(jù)深圳市羅湖區(qū)統(tǒng)計局資料顯示，東門日均客流量達50萬人次，節(jié)假日超100萬人次，年消費營業(yè)額超150億元，2011年國慶期間日均客流量均在百萬左右。

Ucity商城北側(cè)瀕臨茂業(yè)國際在深圳的老牌商城“東門店”。茂業(yè)國際公告顯示，“東門店”建筑面積在其全國幾十家店面中居于前列，該店2011年特許專柜銷售所得款為8.7億元，居茂業(yè)國際全國門店排行第二位。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛在接受 《每日經(jīng)濟新聞》采訪時稱，“東門茂業(yè)百貨地區(qū)商業(yè)繁華，店鋪云集，人流量旺盛，商鋪租金均超過1000元/平方米，高者達到2000元。租金昂貴，售價也相對較高，大概在每平方米20萬至30萬元左右。”

記者與Ucity商城內(nèi)店主溝通了解到，該商城一些核心區(qū)域租金可以超過1000元/平米，位置相對較差的每月租金最低也在400元/平米左右。而按照商城招商中心人士的說法，月平均租金在600元/平米左右。

此外，上述招商中心人士表示，“東門Ucity商城”一共有81間店鋪對外出售，合計面積為1800平米左右，售價在15萬元/平米左右，目前已經(jīng)售罄，二手房的價格則已經(jīng)達到了18萬元/平米。

以此計算，僅出售商鋪一項，恒信奧特就將獲取約2.7億元收入，按照恒信移動轉(zhuǎn)讓的47%股權(quán)比例計算，公司所占收入將達到1.2億元左右，按照營業(yè)凈利潤率15％（萬科2012年該指標(biāo)為15％）計算，這將為恒信移動帶來1800萬元的凈利潤。此外,Ucity商城尚有約2萬平米左右的商鋪出租面積，按照600元/平米的租金計算，這些出租的商鋪每個月就能為恒信奧特貢獻1200萬元的租金收入，一年下來就是1.44億元，租金按照營業(yè)凈利潤率50％計算，47%股權(quán)每年可為恒信移動貢獻3384萬的收入。也就是說，僅僅兩年后，這47％的股權(quán)帶來的收益就將達到8000萬元，超過7050萬元的轉(zhuǎn)讓收入。

殷旭飛稱，“Ucity商城的租金水平與東門現(xiàn)有的租金水平大概持平，在未來修建地鐵、人流量持續(xù)增加等利好因素的影響下，目前商城的租售情況尚好，其中出租率要高于出售率。未來隨著地區(qū)經(jīng)濟進一步發(fā)展，各項設(shè)施的不斷完善以及商城后期運營管理能力的增強，商城未來上漲的空間看好。”

廣東奔犇律師事務(wù)所主任劉國華律師表示，如果說恒信移動股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低估，那么肯定是涉嫌利益輸送。