◎馮海寧

近日，有媒體報(bào)道北京已有第一批二手房交易繳納了獲利部分20%個(gè)稅的案例出現(xiàn)，28萬元個(gè)稅由買房者承擔(dān)。值得關(guān)注的是，按照政策規(guī)定，本應(yīng)由賣房者承擔(dān)個(gè)稅。顯然，買房者承擔(dān)28萬個(gè)稅，不是個(gè)案，將是普遍現(xiàn)象。

在地方版“國五條”中，北京版本不僅嚴(yán)厲而且詳細(xì)。以個(gè)稅為例，其他地方細(xì)則要么不涉及20%個(gè)稅，要么個(gè)稅規(guī)定不具有可操作性，而且“國五條”落地后據(jù)說多個(gè)地方個(gè)稅仍按老辦法執(zhí)行。反觀北京市，不僅“20%個(gè)稅”征收規(guī)定相對(duì)明確，而且已經(jīng)正式實(shí)施了新規(guī)定。這表明北京市的調(diào)控決心。

不過，從北京個(gè)稅政策實(shí)施情況來看，并沒有嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行——按規(guī)定，賣房者獲利了，個(gè)人所得稅應(yīng)該由賣房者來承擔(dān)，但結(jié)果卻是由買房者承擔(dān)了20%個(gè)稅。如此一來，“賣房征收20%個(gè)稅”政策就演變成了“買房繳納20%個(gè)稅”，完全變味了，非但沒有讓獲利者繳稅，反而增加了買房者負(fù)擔(dān)。

一般來說，二手房購買者大多數(shù)是剛性需求者，而部分賣房者則是投資投機(jī)者。如果“20%個(gè)稅”由買房者來承擔(dān)，等于誤傷了剛需。盡管征收“20%個(gè)稅”有利于遏制二手房?jī)r(jià)格瘋狂上漲，但買房者承擔(dān)個(gè)稅的現(xiàn)象并不是我們希望看到的。能否糾正這種現(xiàn)象，或者如何糾正這種現(xiàn)象，需要深刻反思。

事實(shí)上，“國五條”剛出臺(tái)時(shí)輿論就普遍擔(dān)心“20%個(gè)稅”會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買房人。對(duì)此，住建部負(fù)責(zé)人在全國“兩會(huì)”期間表示，將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購房者的行為嚴(yán)重違規(guī)，國家將會(huì)出臺(tái)保護(hù)購房者利益的措施。然而，至今并沒有出臺(tái)實(shí)質(zhì)性的保護(hù)措施。

既然“20%個(gè)稅”轉(zhuǎn)嫁給購房者屬于嚴(yán)重違規(guī)，按理說，嚴(yán)重違規(guī)就應(yīng)該受到嚴(yán)厲處罰，以“殺一儆百”。但應(yīng)該處罰誰呢，是具體經(jīng)辦部門還是賣房者？而且，既然承諾出臺(tái)保護(hù)購房者利益的措施，為何又遲遲不見行動(dòng)——究竟是嘴上說說而已，還是因?yàn)檫@種保護(hù)性措施根本無法實(shí)施而不出臺(tái)呢？

在筆者看來，購房者承擔(dān)個(gè)稅是樓市扭曲的一種折射，涉及三個(gè)方面：其一，供需關(guān)系不平衡導(dǎo)致個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁。由于一線樓市目前還是賣方市場(chǎng)，即賣房者說了算，買房者只能來承擔(dān)個(gè)稅。如果不改變供需失衡，不僅“20%個(gè)稅”會(huì)被轉(zhuǎn)嫁，房產(chǎn)稅“擴(kuò)圍”后也會(huì)被轉(zhuǎn)嫁。而稅收被轉(zhuǎn)嫁之后，就達(dá)不到調(diào)控、調(diào)節(jié)應(yīng)有的目的。

其二，政策設(shè)計(jì)似乎存在漏洞。房?jī)r(jià)之所以瘋狂上漲，主要原因在于供小于需，這個(gè)問題早就很明顯了。但在設(shè)計(jì)“20%個(gè)稅”政策時(shí)，似乎沒有充分考慮到供需失衡、個(gè)稅容易被轉(zhuǎn)嫁這個(gè)現(xiàn)實(shí)。如果充分考慮到這些現(xiàn)實(shí)問題，應(yīng)該在“國五條”中就有預(yù)防政策走樣的相關(guān)措施，以避免轉(zhuǎn)嫁個(gè)稅。

其三，房屋中介扮演不好角色。盡管供需失衡是個(gè)稅被轉(zhuǎn)嫁的主因，雖然由買賣雙方協(xié)商誰繳個(gè)稅，但由于二手房交易大多通過中介機(jī)構(gòu)，中介機(jī)構(gòu)為了促進(jìn)交易獲得利益，往往就會(huì)扮演不太光彩的角色，譬如，忽悠買房者承擔(dān)個(gè)稅。據(jù)悉，中介行業(yè)協(xié)會(huì)打算引導(dǎo)買賣雙方各承擔(dān)一半的個(gè)稅，筆者認(rèn)為恐怕沒有多少實(shí)際效果。

毫無疑問，樓市供需失衡不僅導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲等問題，而且給宏觀政策調(diào)控樓市制造了不少麻煩。所以，宏觀調(diào)控必須圍繞供需失衡做 “文章”，既要讓土地供需平衡，也要讓房屋供需平衡。然而，“國五條”細(xì)則落地首周，十大房企半月拿地開支高達(dá)190億元，購地?zé)崆榻z毫不減——這至少說明宏觀調(diào)控還沒有讓開發(fā)商心態(tài)平衡。