每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 李怡 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 李怡 發(fā)自北京

距離2006年10月 “開始造鎮(zhèn)”，魯能地產(chǎn)旗下子公司北京海港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于北京通州的格拉斯小鎮(zhèn)項(xiàng)目正迎來第七個(gè)年頭。然而，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展還未過半。“我們規(guī)劃是七期，目前開發(fā)到第三期。”該項(xiàng)目售樓處的銷售人員告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

漫長的開發(fā)周期助推了格拉斯小鎮(zhèn)的“升值”？據(jù)悉，該項(xiàng)目前一次開盤成交價(jià)33378元/平方米，而在2012年12月新入市的112棟房源中，擬售均價(jià)最高已經(jīng)超過了6萬元/平方米。

據(jù)公開報(bào)道，格拉斯小鎮(zhèn)所在的東?；▓@二期B地塊出現(xiàn)在國土資源部發(fā)布的黑名單中。

項(xiàng)目地塊曾進(jìn)閑置黑名單/

格拉斯小鎮(zhèn) （備案名：榆濱芳苑）在2012年12月14日的一次推盤，成為2012年最后一個(gè)推盤的別墅項(xiàng)目。然而，記者注意到，與其同一天推盤的另一別墅項(xiàng)目至今早已有360套的成交量，而格拉斯小鎮(zhèn)在住建委網(wǎng)站上公布的信息卻顯示，暫無一套成交。

記者發(fā)現(xiàn)，格拉斯小鎮(zhèn)一期是在2006年10月開盤的，獲得銷售許可證的日期為2006年10月15日，出售東?；▓@21號(hào)住宅樓等84項(xiàng)，但在住建委的網(wǎng)站上記者并沒有查到這部分項(xiàng)目的成交狀況。

隨后，直到2009年5月17日、20日，格拉斯小鎮(zhèn)再次獲得預(yù)售許可，待售位置分別為東?；▓@A地塊和東海花園一期。準(zhǔn)許銷售面積分別為46942.46平方米、54753.44平方米。

漫長的開發(fā)周期使格拉斯小鎮(zhèn)項(xiàng)目備受詬病。

據(jù)此前媒體報(bào)道，早在2010年8月，格拉斯小鎮(zhèn)的“東海花園二期B地塊”就出現(xiàn)在了國土資源部公布的1457宗閑置土地“黑名單”中，其時(shí)閑置的理由被解釋為“政府原因”。而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京市規(guī)劃委員會(huì)通州分局網(wǎng)站上查詢到，北京海港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（魯能地產(chǎn)子公司）早在2002年就拿到了該項(xiàng)目地塊的規(guī)劃書，2003年拿到了東?；▓@住宅及配套的規(guī)劃書，2004年10月拿到了庭院式住宅及配套的規(guī)劃書，12月拿到了B地塊及配套的規(guī)劃書。

地價(jià)增值幅度令人咋舌/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對北京住建委網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上述項(xiàng)目2009年獲得預(yù)售證的37套別墅中，在北京市住建委官網(wǎng)備案的已銷售套數(shù)為26套，簽約面積為18941.43平方米，成交均價(jià)為33378元/平方米。而在2012年12月取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目 （東海花園一期S1、S2、S3、S4、M1、M2、L1戶型）中，共包括112套別墅，單套面積為438~783平方米，擬售價(jià)格為38169元/平方米~67614元/平方米不等，總價(jià)在1600萬元~5300萬元之間，平均擬售價(jià)格為49349元/平方米。這一價(jià)格，相比2009年該項(xiàng)目簽約成交33378元/平方米的均價(jià)，漲幅達(dá)47.8%。如果與當(dāng)時(shí)的拿地成本相比，其增值幅度令人咋舌。

在采訪中，項(xiàng)目銷售人員告訴記者，去年底入市的三期，產(chǎn)品面積在400平方米~800平方米不等，總價(jià)是1860萬起。僅以起價(jià)計(jì)算，三期推出的112棟產(chǎn)品，價(jià)值約20億元。 然而整個(gè)項(xiàng)目的拿地成本又是多少呢？

由于該地塊成交較早，在北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站上，記者并未發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目的成交記錄，然而，去年8月初，國土資源部曝出的1457宗閑置土地“黑名單”中，根據(jù)公開報(bào)道，格拉斯小鎮(zhèn)所在的東海花園二期B地塊出現(xiàn)在 《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表二》中。而文中顯示該地塊供地面積為31.88299公頃，約32萬平方米，合同價(jià)款3188.299萬元，合同簽訂時(shí)間為2005年8月23日，約定開工時(shí)間和約定竣工時(shí)間分別是2006年2月19日和2007年7月1日。

以此供地面積與成交金額估算，上述地塊的樓面地價(jià)不足100元。由于該項(xiàng)目是以獨(dú)棟別墅為主，容積率若平均按照0.5來算，其樓面地價(jià)也僅有200元左右。

有業(yè)內(nèi)人士向記者算了一筆賬，以上述樓面地價(jià)加上建安成本、財(cái)務(wù)成本等，該項(xiàng)目每平方米成本可以控制在3000元，這與目前高達(dá)4萬多的擬售均價(jià)相比，差距甚遠(yuǎn)。

“但這一地價(jià)并不離譜，當(dāng)時(shí)北京市的土地價(jià)格基本都只有幾百元。”上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“需要注意的是其開發(fā)周期是否有意延長。”但該人士也表示，作為別墅項(xiàng)目來說，去化率一般都低于其他產(chǎn)品，平均開發(fā)周期也自然長于一般產(chǎn)品。

成交套數(shù)成謎/

昨日（3月13日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到位于通州區(qū)宋莊的格拉斯小鎮(zhèn)項(xiàng)目，一位保安對記者表示，這樣一個(gè)豪宅項(xiàng)目，更多的是為拍攝婚紗照的新人提供一個(gè)好地方，如此龐大的別墅群，真正在此生活的人卻少之又少，“沒什么人住，買了之后不住也不裝修，就這么空著。”

據(jù)格拉斯小鎮(zhèn)項(xiàng)目的銷售人員介紹，項(xiàng)目一期共有87棟樓、二期73棟、三期112棟。“三期是準(zhǔn)現(xiàn)房，今年11月就能入住，而我們二期已經(jīng)有業(yè)主入住了。”“目前我們一期入住率是45%，二期是50%。”該銷售人員告訴記者。若以此估算，該項(xiàng)目成交的套數(shù)至少應(yīng)在75套以上。而記者在住建委網(wǎng)站上所能查詢到的該項(xiàng)目的成交情況，僅有26套。

較大的數(shù)字出入究竟為何？

“不排除幾方面的因素，一般高端項(xiàng)目簽約審核時(shí)間較長，住建委網(wǎng)站上的信息有所滯后，一般要在三、四個(gè)月甚至半年之后，才會(huì)顯示。”北京一位別墅項(xiàng)目的營銷總監(jiān)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，北京部分豪宅項(xiàng)目的購房者因?yàn)槭艿劫彿抠Y格限制，無法通過網(wǎng)簽，所以只是與開發(fā)商私下簽署了購房協(xié)議。

“這樣就沒辦法辦理產(chǎn)權(quán)，但對于購房者而言，寧愿經(jīng)受無法辦理產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，也不愿承擔(dān)房價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。”該營銷總監(jiān)說，這一原因也影響了很多豪宅項(xiàng)目所表現(xiàn)出的成交狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際情況。

昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者試圖與項(xiàng)目開發(fā)商魯能地產(chǎn)取得聯(lián)系，然而截至記者發(fā)稿，對方一直表示在開會(huì)中，不便接受采訪。