樓市調(diào)控政策“加碼”，以短期盈利為目標(biāo)的住宅開(kāi)發(fā)商面臨前所未有的挑戰(zhàn)，相比而言，以長(zhǎng)期持續(xù)收益為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)，繼續(xù)受到機(jī)構(gòu)投資者青睞，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)快速發(fā)展的機(jī)遇。

近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，各大開(kāi)發(fā)商及投資機(jī)構(gòu)均厲兵秣馬，在積極探索業(yè)務(wù)模式的同時(shí)，不斷加大資金投入和人才培養(yǎng)，市場(chǎng)投資氣氛表現(xiàn)活躍。

商業(yè)物業(yè)投資風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量

國(guó)際知名物業(yè)公司DTZ戴德梁行研究表明，隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高所帶動(dòng)城市人口的增長(zhǎng)以及國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需所帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求規(guī)模將大幅增加，這將直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

正是看到了其中蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)，國(guó)內(nèi)多家專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)開(kāi)始組建團(tuán)隊(duì)，著手布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。但是與開(kāi)發(fā)商自建自持模式不同的是，專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)通常以房地產(chǎn)基金形式，在一定期限內(nèi)（5-10年）持有商業(yè)物業(yè)，通過(guò)改造、重組，不斷改善項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況，提升租金收益，最后通過(guò)出售或上市等形式實(shí)現(xiàn)退出，為投資者獲取收益。

據(jù)平安信托物業(yè)投資策略研究部分析研究顯示，國(guó)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)投資策略，大都是從對(duì)零售市場(chǎng)的預(yù)判配置投資，形成全國(guó)性的戰(zhàn)略布局，通過(guò)多地、多元化的物業(yè)組合，達(dá)至控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。

研究并指，微觀層面，不同機(jī)構(gòu)的投資策略又不盡相同，選址、定位、經(jīng)營(yíng)等方面均存在一定差異，港資機(jī)構(gòu)（例如恒隆、新鴻基）重點(diǎn)關(guān)注一、二線城市的核心商圈，而凱德等REITs則青睞二、三線城市內(nèi)具有資產(chǎn)改良潛力的物業(yè)。

平安信托物業(yè)投資策略研究人士指出，“即使是位于同一資產(chǎn)池內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目，各物業(yè)不同的區(qū)位、品質(zhì)、市場(chǎng)環(huán)境等客觀因素同樣會(huì)決定經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的高低。”

近年來(lái)國(guó)內(nèi)大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涌現(xiàn)，市場(chǎng)不乏擔(dān)憂供應(yīng)飽和的情緒。但平安信托研究認(rèn)為，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及居民消費(fèi)能力的提升，需求亦持續(xù)上升，零售物業(yè)的吸納量不斷增加，特別是一線城市如北京、上海、廣州、深圳等的市場(chǎng)容量和深度不斷擴(kuò)張，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍將獲得強(qiáng)勁的商戶租賃需求。

而為了保持可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或投資機(jī)構(gòu)通過(guò)積極的資產(chǎn)改良、調(diào)整舉措，形成差異化經(jīng)營(yíng)，是當(dāng)前市場(chǎng)所趨。即便是在穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的項(xiàng)目也須順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)的變化，每隔數(shù)年對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行品牌更新，如各地萬(wàn)象城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、凱德MALL每年均有5%-20%的品牌調(diào)整。商業(yè)物業(yè)在調(diào)場(chǎng)期間，短期內(nèi)可能造成空置率升高，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)稍欠，但若長(zhǎng)期來(lái)看，調(diào)場(chǎng)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不可或缺的必經(jīng)步驟。

來(lái)自凱德商用的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，該公司旗下2008-2009年期間所收購(gòu)商場(chǎng)的凈租金收益率，直至2012年末才達(dá)至6%以上，顯示商場(chǎng)物業(yè)需要3-4年甚或更長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)期，才能步入成熟穩(wěn)定益，故商場(chǎng)投資需有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，這已成業(yè)界共識(shí)。

平安信托140億元布全國(guó)市場(chǎng)

作為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)，平安信托在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已率先全國(guó)性布局，多年以來(lái)陸續(xù)投資了多個(gè)成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分布于各線城市，涵蓋了寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店公寓等各種商業(yè)物業(yè)類(lèi)型，總投資規(guī)模已經(jīng)超過(guò)140億元。

據(jù)平安信托透露，其所投資項(xiàng)目整體資產(chǎn)回報(bào)及升值方面表現(xiàn)優(yōu)異，高于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平均水平，回報(bào)率、資產(chǎn)增值逐年提升，增值幅度顯著。其中個(gè)別項(xiàng)目回報(bào)率在行業(yè)內(nèi)居前列，少數(shù)暫處調(diào)整期的項(xiàng)目亦待升級(jí)改造后，以全新的定位面向市場(chǎng)和消費(fèi)者。據(jù)悉，平安信托投資的深圳“地標(biāo)性”大型購(gòu)物中心新城市廣場(chǎng)即將煥發(fā)新顏，將創(chuàng)造一種全新的定位模式，定位為“輕奢”的都市中心，注重品質(zhì)和個(gè)性化需求的同時(shí)關(guān)注消費(fèi)者實(shí)惠。

目前在國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)還較缺乏的情況下，平安信托率先進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，已積累了豐富的投資與經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。此外，依托重點(diǎn)城市的代表性項(xiàng)目，平安信托在持有類(lèi)物業(yè)投資和管理方面建立了綜合的專(zhuān)業(yè)化平臺(tái)。公司根據(jù)各項(xiàng)目的具體情況，建立了相對(duì)應(yīng)的商管團(tuán)隊(duì)，對(duì)旗下重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)管理，實(shí)現(xiàn)了平安信托在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的階段性戰(zhàn)略目標(biāo)，商管水平處于業(yè)界前列。

雖然平安信托在目前資產(chǎn)池整體回報(bào)率方面，相比在中國(guó)扎根時(shí)間更長(zhǎng)的凱德REIT等上市房地產(chǎn)信托基金的收益水平仍有距離，但以近幾年的增幅來(lái)看，相信未來(lái)2-3年,平安信托應(yīng)能乘勢(shì)而上，資產(chǎn)池回報(bào)率將進(jìn)一步提升。