任壽根（經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)博士生導(dǎo)師）

近期，樓市又開(kāi)始躁動(dòng)起來(lái)，特別是東部一些城市。自2005年至今的中國(guó)樓市是建國(guó)以來(lái)中國(guó)樓市最熱鬧的8年，是社會(huì)各界關(guān)注點(diǎn)最高的8年。人們時(shí)下最關(guān)心的是房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)，而關(guān)于房產(chǎn)稅改革對(duì)樓市調(diào)控是否有效更是民眾關(guān)注的焦點(diǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅缺乏法理依據(jù)，還有觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅改革不僅撼動(dòng)不了高房?jī)r(jià)，還會(huì)助推房?jī)r(jià)。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅是所有樓市調(diào)控手段中最有效的手段，房產(chǎn)稅改革不實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，高房?jī)r(jià)難以撼動(dòng)。

樓市調(diào)控最有效的手段

房產(chǎn)稅屬于傳統(tǒng)稅收分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)中的財(cái)產(chǎn)稅系列，可以通俗地稱(chēng)為房產(chǎn)保有稅，是國(guó)際上通行的一個(gè)重要稅種。有觀點(diǎn)認(rèn)為中國(guó)房產(chǎn)稅改革缺乏法理依據(jù)，其理由是中國(guó)土地產(chǎn)權(quán)是國(guó)有的，住房持有者對(duì)土地?zé)o私有產(chǎn)權(quán)。這種觀點(diǎn)混淆了房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅、土地稅的區(qū)別。從產(chǎn)權(quán)稅收理論看，房產(chǎn)稅僅對(duì)住房私有產(chǎn)權(quán)征稅，不包含對(duì)土地私有產(chǎn)權(quán)征稅；房地產(chǎn)稅又稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)稅，不僅包含對(duì)房產(chǎn)私有產(chǎn)權(quán)征稅，還包含對(duì)土地私有產(chǎn)權(quán)征稅；土地稅僅對(duì)土地私有產(chǎn)權(quán)征稅，不包括對(duì)房產(chǎn)征稅。20世紀(jì)90年代末，中國(guó)實(shí)施了住房產(chǎn)權(quán)制度改革，住房購(gòu)買(mǎi)者者擁有住房私有產(chǎn)權(quán)，因此，中國(guó)推動(dòng)房產(chǎn)稅改革說(shuō)的是僅對(duì)房產(chǎn)私有產(chǎn)權(quán)征稅、不包含對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的征稅，不僅具有法理依據(jù)，而且由于房產(chǎn)稅改革未全面推開(kāi)，住房持有者實(shí)際上已享受了很長(zhǎng)時(shí)間的房產(chǎn)稅制度“真空”帶來(lái)的“未征稅”優(yōu)惠。

從國(guó)際上看，當(dāng)居民具有住房私有產(chǎn)權(quán)后，無(wú)論是出租還是自用，就必須即時(shí)繳納房產(chǎn)稅，這是世界上多數(shù)國(guó)家的普遍做法。房產(chǎn)稅征收的依據(jù)很簡(jiǎn)單，即房產(chǎn)所有者享受了政府為其提供的住房產(chǎn)權(quán)確認(rèn)和保護(hù)，并享受了政府公共商品供給為其住房帶來(lái)的保值升值好處。

前不久，一位移民美國(guó)的朋友告訴我，他移民美國(guó)后，在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)了幾套住房用于自住，令他很吃驚的是，沒(méi)想到美國(guó)的房地產(chǎn)保有稅是非常厲害的，他按照相關(guān)稅法交納的房地產(chǎn)稅是一筆不小的負(fù)擔(dān)。中國(guó)房產(chǎn)稅改革至今未全面推動(dòng)，實(shí)質(zhì)上是給了住房所有者很大的稅收優(yōu)惠，但還是很多人沒(méi)想到自己已經(jīng)享受到了這種優(yōu)惠。這是一個(gè)很有趣的現(xiàn)象。

自這些年樓市躁動(dòng)以來(lái)，政府采取了不少樓市調(diào)控手段，如限購(gòu)令、限貸令等，這些調(diào)控措施起到了一定的作用，但這種作用是有限的。限購(gòu)令一方面限制了增量部分，抑制房?jī)r(jià)，但另一方面存量部分的持有者應(yīng)對(duì)策略為持房不動(dòng)、不賣(mài)，又在一定程度上減少了房產(chǎn)流動(dòng)，從而助推了房?jī)r(jià)。限貸令能管住一些信貸資金進(jìn)入樓市，但炒房者可以通過(guò)其他一些手段獲取資金繼續(xù)炒房。其實(shí)，采取諸多的房產(chǎn)稅調(diào)控措施，不如采取一條調(diào)控措施，那就是全面推動(dòng)房產(chǎn)稅改革。

房產(chǎn)稅制度全面改革對(duì)樓市調(diào)控的作用是非常大的。舉個(gè)很簡(jiǎn)單例子說(shuō)明。假定對(duì)家庭持有房產(chǎn)價(jià)值2000萬(wàn)元以下的免征房產(chǎn)稅，而對(duì)超過(guò)2000萬(wàn)元以上的全額征收2%的房產(chǎn)稅，這意味著如果某個(gè)家庭持有房產(chǎn)價(jià)值超過(guò)2000萬(wàn)元，那么這個(gè)家庭每年都必須繳納40萬(wàn)元的房產(chǎn)稅。其結(jié)果是多持有住房的家庭必定拋售住房。這里只是舉一個(gè)例子說(shuō)明而已，而在實(shí)際推動(dòng)房產(chǎn)稅制度改革過(guò)程中，可以根據(jù)情況調(diào)整房產(chǎn)稅稅率。

應(yīng)實(shí)行差別房產(chǎn)稅制度

有觀點(diǎn)指出，上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)收效甚微，對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，說(shuō)明房產(chǎn)稅樓市調(diào)控作用有限。上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)收效甚微的原因非常簡(jiǎn)單，即上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)覆蓋面很小，且稅負(fù)太輕。如果房產(chǎn)稅覆蓋面大幅擴(kuò)大，稅負(fù)大幅提高，其效果很快就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。

還有觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)稅全面改革不僅抑制不了房?jī)r(jià)，反而會(huì)助推房?jī)r(jià)，其原因是房產(chǎn)稅納稅人可以將其繳納的房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁出去。房產(chǎn)稅納稅人可以轉(zhuǎn)嫁出去的途徑無(wú)非兩條，一條是將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給住房承租者，另一條是轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)者。從古今中外的經(jīng)驗(yàn)看，沒(méi)有見(jiàn)到過(guò)房產(chǎn)稅可以轉(zhuǎn)嫁出去的事實(shí)。目前，中國(guó)樓市最大的問(wèn)題是，空置率較高，如果全面推動(dòng)房產(chǎn)稅制度改革，會(huì)逼迫很多人出租空置住房，這就增加了住房供給，住房供給量增加了，房產(chǎn)稅難以轉(zhuǎn)嫁，尤其是在累進(jìn)式房產(chǎn)稅制度情況下更是如此。同理，房產(chǎn)稅制度實(shí)質(zhì)性改革后，住房持有者“囤房”成本大幅增加，且每年都要繳納一定數(shù)量的房產(chǎn)稅，其采取的策略是必定拋售住房，結(jié)果市場(chǎng)上住房供給量大幅增加，房產(chǎn)稅也是無(wú)法轉(zhuǎn)嫁。

需要指出的是，中國(guó)推動(dòng)房產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)性改革，應(yīng)防范房產(chǎn)稅改革對(duì)樓市產(chǎn)生的巨大沖擊。為應(yīng)對(duì)1985年至1991年樓市泡沫，日本當(dāng)時(shí)采取了房產(chǎn)稅制度改革，結(jié)果房產(chǎn)稅制度改革成為引發(fā)日本樓市崩盤(pán)的重要因素。中國(guó)應(yīng)吸取其教訓(xùn)，采取差別化房產(chǎn)稅制度，防范樓市因房產(chǎn)稅改革引發(fā)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

差別化房產(chǎn)稅制度主要包括四個(gè)方面。一是設(shè)置房產(chǎn)稅起征點(diǎn)，各地根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)水平確定起征點(diǎn)，對(duì)未達(dá)到起征點(diǎn)的不征稅，對(duì)超過(guò)起征點(diǎn)的全額征稅，這樣可以避免對(duì)中低收入者造成影響；二是將房產(chǎn)稅改革與土地使用費(fèi)結(jié)合起來(lái)，由于中國(guó)土地為國(guó)有，居民對(duì)土地只具有使用權(quán)，對(duì)居民按年征收土地使用費(fèi)具有法理依據(jù)，故不能采取西方國(guó)家的房地產(chǎn)稅制度，而應(yīng)采取征收房產(chǎn)稅與土地使用費(fèi)相結(jié)合的制度；三是應(yīng)采取累進(jìn)稅率，消除房產(chǎn)稅的累退性，稅負(fù)水平可以根據(jù)房?jī)r(jià)情況按年調(diào)整，房?jī)r(jià)漲的厲害的時(shí)候調(diào)高稅負(fù)水平；四是改革路徑采取先僅在一線城市全面推行房產(chǎn)稅制度改革，再根據(jù)情況決定是否在二三線城市征收，這主要是考慮一線城市房?jī)r(jià)是中國(guó)其他城市房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，控制住一線城市房?jī)r(jià)，其他城市房?jī)r(jià)也就容易控制，同時(shí)又不會(huì)對(duì)中國(guó)整體樓市造成沖擊。

隨著中國(guó)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅改革的逐步推進(jìn)，房產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)性改革是方向，是必然趨勢(shì)，房產(chǎn)稅將成為地方政府收入的主要來(lái)源；樓市非理性行為將會(huì)加速政府推動(dòng)房產(chǎn)稅制度實(shí)質(zhì)性改革。