每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

越秀地產(chǎn)（00123，HK）堪稱近兩個月以來融資最迅猛的上市房企。此前，越秀地產(chǎn)宣布發(fā)行總價值約8.5億美元的票據(jù)，年利息低至驚人的3.25%和4.50%。相關(guān)分析認為，越秀地產(chǎn)之所以能拿到罕見的低息，與之前借旗下商業(yè)項目打包上市大幅降低負債率不無關(guān)系，但就整個行業(yè)而言，“越秀式”的融資手段并不具備普遍的可復(fù)制性。

越秀地產(chǎn)在近期表現(xiàn)出前所未有的對資金的“渴求”，“穩(wěn)”字當先的越秀地產(chǎn)是否將向高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型？相關(guān)分析指出，身為國企的越秀地產(chǎn)高速擴張的可能性較低，但極有可能在跨區(qū)域擴張方面有所動作。

票據(jù)利息僅為3.25%和4.50％/

根據(jù)越秀地產(chǎn)日前發(fā)布的公告，2013年1月16日公司已經(jīng)與經(jīng)辦人訂立認購協(xié)議，將發(fā)行3.5億美元于2018年到期以及5億美元于2023年到期的票據(jù)，利息分別只有3.25%和4.50%。

越秀地產(chǎn)稱，票據(jù)發(fā)行的所得款項總額約8.46億美元，將用作再融資若干債務(wù)及作為一般企業(yè)用途。

分析越秀地產(chǎn)此次發(fā)行的期限和規(guī)模，盛富資本總裁黃立沖在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，上市房企發(fā)債的利息高低需要參考多個因素，包括這家房企是否持有較大比例的投資性物業(yè)，其次要看企業(yè)的負債情況、發(fā)債規(guī)模以及結(jié)構(gòu)（如是否附帶有權(quán)證），此外如果以持有型物業(yè)進行抵押，發(fā)行的利息也會適當?shù)鸵恍?/p>

根據(jù)越秀地產(chǎn)在公告中披露的信息，此次發(fā)行票據(jù)附帶有認沽期權(quán)，“贖回權(quán)”一項有內(nèi)容顯示，票據(jù)持有人有權(quán)享有一定條件下的若干贖回權(quán)，其中就包括控制權(quán)變動認沽期權(quán)，即越秀集團需維持對越秀地產(chǎn)的控制權(quán)，否則票據(jù)持有人將有權(quán)行使其控制權(quán)變動認沽期權(quán)。

黃立沖指出，有關(guān)認沽期權(quán)的條款確實會使發(fā)行人拿到較低的利息，但記者發(fā)現(xiàn)，這與其之前通過一系列融資動作降低負債率也不無關(guān)系。其中，產(chǎn)生直接影響的是去年廣受外界關(guān)注的越秀地產(chǎn)旗下IFC（廣州國際金融中心）整體注入越秀房托，越秀地產(chǎn)由此回籠了大筆現(xiàn)金，并將其總資產(chǎn)負債率降至30%的較低水平。

商業(yè)項目打包難復(fù)制/

2012年7月23日，越秀地產(chǎn)將旗下IFC整體注入越秀房托的提議獲得越秀地產(chǎn)股東特別大會的通過。根據(jù)這一計劃，越秀地產(chǎn)將IFC作價134.4億元人民幣注入越秀房托，其中包括股權(quán)代價88.5億元、開發(fā)貸款45億元以及少數(shù)股東權(quán)益9000萬元。

得益于這一計劃的順利實現(xiàn)，越秀地產(chǎn)幾乎實現(xiàn)了IFC投資回報的一次性收回。據(jù)越秀方面透露的信息，這次資本運作為越秀地產(chǎn)增加了約49億元現(xiàn)金，同時減少了45億元銀行負債，合共獲得了額外約94億元的資金貢獻。越秀地產(chǎn)凈負債率也因此大幅下降逾30個百分點，降至僅33.5%。

上述計劃完成之后，越秀地產(chǎn)還有兩次較大的融資動作，包括2012年11月獲得了一項3億港元的貸款融資；此外，去年12月14日，越秀地產(chǎn)又與數(shù)家銀行訂立了一項融資協(xié)議，獲得最多達38億港元的貸款融資。

黃立沖表示，目前這個階段，房托對于越秀地產(chǎn)來說還只是具備了資金套現(xiàn)的功能。但他同時認為，這不失為一次漂亮的資本運作，降低負債率的同時增加了融資空間，這也是越秀地產(chǎn)能以罕見的低利息發(fā)行票據(jù)的主要原因之一。

“地產(chǎn)+金融雙平臺驅(qū)動應(yīng)該是上市房企追求的理想模式，但從目前行業(yè)發(fā)展的狀況來看，越秀地產(chǎn)的這種運作手段并不具備普遍的可復(fù)制性。”黃立沖強調(diào)。

黃立沖認為，類似這種商業(yè)物業(yè)整體打包上市的模式將產(chǎn)生巨額的所得稅，并非所有房企都能接受。目前，一般商業(yè)物業(yè)的回報率僅3%~4%，甚至低于銀行貸款利率。“基金管理人最重要的使命是為投資者帶來收益，回報率太低，房托最重要的杠桿功能也就發(fā)揮不出來。內(nèi)地房企在海外發(fā)信托較難，H股的房產(chǎn)信托可能還有機會，但目前還存在政策性的障礙和技術(shù)性的難題。”

或加快跨區(qū)域擴張/

在完成IFC整體注入越秀房托之后，越秀地產(chǎn)至少進行了3次不同形式的融資，包括銀行 （機構(gòu)）貸款以及低息發(fā)行票據(jù)，金額分別達到3億港元、38億港元以及8.5億美元，此前一直在負債方面保持克制的越秀地產(chǎn)表現(xiàn)出了對資金前所未有的“渴求”。

同時，大部分項目集中在大本營廣州的越秀地產(chǎn)也在近期加大了在其他區(qū)域的拿地力度。據(jù)其公告透露的信息，去年11月開始，越秀分別在武漢、沈陽、?？凇⒗ド?、青島以及杭州拿下了多個項目，無一不是在廣州以外的區(qū)域。

越秀地產(chǎn)2012年半年報數(shù)據(jù)顯示，去年上半年其合約銷售金額為71.48億元人民幣，其中廣州區(qū)域的銷售金額達63.01億元，占比近九成。

越秀地產(chǎn)是否將轉(zhuǎn)向舉債擴張的高周轉(zhuǎn)模式？黃立沖認為可能性并不大，“作為一家國企，越秀地產(chǎn)不太可能走高負債高周轉(zhuǎn)的路線，還是會以穩(wěn)步發(fā)展為主。”但他同時認為，從近期越秀地產(chǎn)在土地市場的動作來看，其跨區(qū)域擴張的意圖表現(xiàn)得很明顯。

除此之外，欲繼續(xù)謀求與越秀房托進行“互動”的越秀地產(chǎn)極有可能繼續(xù)加大在商業(yè)地產(chǎn)方面的投入，最關(guān)鍵的是繼續(xù)加大持有型物業(yè)在整體物業(yè)項目中的比重，以增加后續(xù)融資的砝碼。

“IFC僅70%的出租率其實并不能反映基金管理者的運營能力，由于調(diào)控仍然繼續(xù)，投資性地產(chǎn)的購買力在下降，開發(fā)商成本在上升，這個領(lǐng)域未來還存在很大的挑戰(zhàn)。”黃立沖指出。

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