每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

席卷溫州、杭州、南京等地的合作建房風(fēng)潮，開(kāi)始在上海等一線城市出現(xiàn)。

昨日（1月17日），一直致力于在上海實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者合作建房的錢(qián)生輝投資咨詢有限公司總經(jīng)理錢(qián)生輝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他新組建的上海合筑房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱合筑房產(chǎn)），于昨日上午成功拍得臨港新城A1-3-1地塊。

合筑房產(chǎn)背后的股東，是20多名自然人組成的購(gòu)房者群體。該公司成功拍地，意味著從2006年就開(kāi)始興起的合作建房一事，終于在一線城市落地。

據(jù)錢(qián)生輝預(yù)測(cè)，此合作建房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本在6000~8000元/平方米，而相鄰區(qū)域的商品房銷售單價(jià)則在1萬(wàn)元以上。中房信研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，在上海首次出現(xiàn)的上述合作建房模式，會(huì)對(duì)臨港新城地區(qū)的房?jī)r(jià)有所沖擊。

不過(guò)，鑒于此前很多合作建房模式未能成功，這次在一線城市落地的合作建房，是否能在市場(chǎng)化程度更高的上海生根發(fā)芽，進(jìn)而推動(dòng)行業(yè)的革命性變革，仍然是一個(gè)未知數(shù)。

錢(qián)生輝的自建夢(mèng)想/

在上海試水“合作建房”，是以錢(qián)生輝為代表的很多合作建房發(fā)起人的夢(mèng)想。

早在2005年，上海就出現(xiàn)了首個(gè)自建房組織——“家圓”，該組織的注冊(cè)公司上海圓家投資咨詢公司董事長(zhǎng)朱劍曾想在上海拿地，但努力多年后，最終銷聲匿跡。

幾乎在同一時(shí)期，北京、溫州、南京等多地先后出現(xiàn)合作建房組織，但大多數(shù)不了了之，僅溫州的“理想家苑”在2006年成功拿地，最近正式完成分房。

和這些組織遭遇的經(jīng)歷一樣，錢(qián)生輝在嘗試合作建房的過(guò)程中，也是挫折重重。最初，他曾設(shè)想由購(gòu)房者發(fā)起建立自住房建設(shè)機(jī)構(gòu)，卻發(fā)現(xiàn)按照《公司法》章程，自然人股東不能超過(guò)200人。而要成立一家有能力購(gòu)買(mǎi)土地的企業(yè)，所有股東的資金實(shí)力必須超過(guò)50萬(wàn)元，但當(dāng)時(shí)希望參加合作建房的自然人的資金實(shí)力都比較弱，根本不可能籌資共同買(mǎi)地。

此后，錢(qián)生輝曾試圖引入機(jī)構(gòu)投資者，以機(jī)構(gòu)投資者的資金為合作購(gòu)房者開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但由于種種原因，始終未能成功。他還曾想通過(guò)盤(pán)活存量土地的方式來(lái)完成上述夢(mèng)想，最終也沒(méi)有如愿。

唯一的成功嘗試，是2009年他在太倉(cāng)借機(jī)構(gòu)投資人的資金，為18名普通購(gòu)房者買(mǎi)地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，并以預(yù)定價(jià)格出售。但他這次合作后發(fā)現(xiàn)，個(gè)人購(gòu)房者缺乏對(duì)大股東的制約力，后者還是有可能撕毀原來(lái)的定制購(gòu)房協(xié)議，向購(gòu)房者加價(jià)銷售。

為了讓合作建房模式成熟，并可以大面積復(fù)制，錢(qián)生輝和其他自建房組織發(fā)起人，如溫州的趙智強(qiáng)等，不斷調(diào)整融資、開(kāi)發(fā)模式。但每一次模式調(diào)整，往往要花費(fèi)一兩年時(shí)間。

購(gòu)房者的開(kāi)發(fā)公司

錢(qián)生輝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，合作建房模式實(shí)質(zhì)上由兩輪購(gòu)房者組成。

第一輪購(gòu)房者是合筑房產(chǎn)的原始股東，從集資拿地，到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所有資金來(lái)源于這些原始購(gòu)房者，同時(shí)，他們要承擔(dān)合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房屋滯銷，他們要買(mǎi)下這些滯銷的房屋。

作為回報(bào)，這些原始購(gòu)房者可以在房屋預(yù)售許可證獲得后，共同商議擬定一個(gè)市場(chǎng)可以接受的價(jià)格，向第二輪購(gòu)房者進(jìn)行銷售。這樣一來(lái)，項(xiàng)目的前期融資問(wèn)題得到了很好的解決。而且，由于這些原始股東的抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，也不擔(dān)心會(huì)像其他一些合作建房組織那樣，在房屋建設(shè)到一半以后，由于資金不濟(jì)而出現(xiàn)爛尾樓等風(fēng)險(xiǎn)。

錢(qián)生輝說(shuō)，由于有第二輪購(gòu)房者的存在，房屋滯銷的風(fēng)險(xiǎn)也被大大削弱。在開(kāi)發(fā)上述房屋前，他首先征集到一批意向買(mǎi)家，并與他們共商房屋的戶型、小區(qū)的規(guī)劃等，并以多數(shù)人的共同意見(jiàn)建設(shè)房屋。爾后，再與這些意向買(mǎi)家簽訂意向購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。這些舉措大大降低了首輪購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。

錢(qián)生輝表示，這一模式是最成熟的合作建房模式，未來(lái)可以推廣到全國(guó)。而他所發(fā)起成立的合筑房產(chǎn)，未來(lái)會(huì)成為全社會(huì)購(gòu)房者共同的房地產(chǎn)公司，任何人都可以參與到這家公司去。

或改變的行業(yè)秩序

蘭德咨詢有限公司總裁宋延慶認(rèn)為，上述兩輪購(gòu)房者的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，確實(shí)要比完全由購(gòu)房者來(lái)自建房屋成熟得多。而且，從投資者的風(fēng)險(xiǎn)看，上述模式和投資開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)基本上差不多，只要地方政府嚴(yán)把預(yù)售關(guān)，參與合作建房的第二輪購(gòu)房者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)也比較小，是一個(gè)相對(duì)比較成熟的模式。

宋延慶表示，這一模式的出現(xiàn)，很有可能對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局產(chǎn)生沖擊。因?yàn)橐坏┻@一模式可以大面積復(fù)制，那么其他組織機(jī)構(gòu)也可依葫蘆畫(huà)瓢，發(fā)起成立房地產(chǎn)公司，然后以接近于成本的價(jià)格賣(mài)給自己的職工，這對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的沖擊將會(huì)很大。

據(jù)薛建雄測(cè)算，合筑房產(chǎn)所購(gòu)買(mǎi)的上海臨港新城地塊，預(yù)計(jì)其最高開(kāi)發(fā)成本在8500元/平方米，而當(dāng)?shù)匦律唐贩康钠骄蹆r(jià)超過(guò)了10000元/平方米。

睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文說(shuō)，正是因?yàn)楹献鹘ǚ繉?duì)于傳統(tǒng)房地產(chǎn)格局的沖擊，才導(dǎo)致了人們對(duì)這一模式能否在全國(guó)范圍內(nèi)大面積復(fù)制提出質(zhì)疑。

兩輪購(gòu)房者模式

◎第一輪：

部分購(gòu)房者作為原始股東，成立開(kāi)發(fā)公司，承擔(dān)所有資金支持，一旦房屋滯銷，他們要兜底購(gòu)買(mǎi)?；貓?bào)是，可以擬定價(jià)格，向第二輪購(gòu)房者銷售。

◎第二輪：

其他有意向的購(gòu)房者提前參與意見(jiàn)征集，共商房屋戶型、小區(qū)規(guī)劃等，然后與開(kāi)發(fā)公司簽訂意向購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。

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