每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 戴高城 上海松江攝影報道    

每經(jīng)記者 戴高城 上海松江攝影報道

日前，有讀者向《每日經(jīng)濟新聞》反映，上海市松江區(qū)一工業(yè)用地被上海丹源服裝有限公司 （以下簡稱丹源服裝）低價取得后，在未取得合法手續(xù)的情況下，將工業(yè)用地轉為商業(yè)用地，并違規(guī)增加建筑容積率。

《每日經(jīng)濟新聞》記者經(jīng)過實地調查和調取相關資料后發(fā)現(xiàn)，這塊標記為912-2的工業(yè)用地，原本是丹源服裝用于公司建設生產(chǎn)及輔助用房，但現(xiàn)在被該公司劃分為若干地塊并建成多幢寫字樓后，丹源服裝與其他公司首先通過土地使用權轉讓，再通過房屋買賣合同轉讓地塊上的“辦公樓”。一位業(yè)內人士表示，丹源服裝正是通過兩張合同成功變身為“房地產(chǎn)開發(fā)商”。

土地低價轉讓

上述地塊位于松江工業(yè)區(qū)民強路1525號，原來屬于上海申中實業(yè)公司。該地塊最早面積為68000平方米，在2002年時被分割成兩塊，分別標為912-1號和912-2號。

上海市松江區(qū)岳陽街道出示的一份2003年1月《關于調整工業(yè)用地的函》顯示，“考慮到該公司（上海申中實業(yè)公司）職能已轉變，由原來的經(jīng)濟管理和工業(yè)項目開發(fā)，轉換為單一的房地產(chǎn)開發(fā)，故要求將912號剩余土地（即912-2號地塊）用于上海丹源服裝有限公司項目 （建設生產(chǎn)及輔助用房）的開發(fā)。”

隨后，丹源服裝和松江房管局簽訂了國有土地使用權出讓合同。在合同、配套合同和補充合同中，912-2號地塊的出讓土地使用權面積，最終確定為47485平方米，出讓總價為721.731萬元。在合同中規(guī)定該土地為一類工業(yè)用地，建筑容積率不大于1。

上述讀者向《每日經(jīng)濟新聞》反映到，該地塊并沒有走“招拍掛”程序，并且地塊價格低于當時松江區(qū)工業(yè)用地19萬元/畝的規(guī)定。對于該問題是否違規(guī)，目前已無法界定。不過，在松江區(qū)規(guī)劃管理局一位工作人員看來，該地塊當時在程序上是沒有問題的。

912-2號地塊當時的成交金額約為每畝10萬元。2003年，松江區(qū)工業(yè)用地基準地價約為每畝19.6萬元。由于該地塊屬于協(xié)議轉讓，“差多差少不能以市場衡量為準，所以也不能說這就是違規(guī)。”一位長期從事房地產(chǎn)交易的人稱。但根據(jù)國土資源部在2003年頒布的 《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》，其中“有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%”，912-2號地塊當時的成交價格也應在13.7萬元左右。

此外，912-2號地塊在2003年3月份完成了出讓合同，但補充合同卻在10月份才簽訂，而2003年上海市基準地價基準日是從當年的6月30日實施。

兩道手續(xù)完成“辦公樓”轉讓

丹源服裝在行業(yè)內并不知名。資料顯示，公司創(chuàng)立于1999年初，是一家擁有自營進出口權的針織服裝生產(chǎn)型企業(yè)，年產(chǎn)毛衣約150萬件。

上海丹源物業(yè)管理有限公司（以下簡稱丹源物業(yè)）一位員工告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“丹源服裝已不再從事制衣等相關產(chǎn)業(yè)。”且丹源服裝在2009年辦理企業(yè)注冊資金增資時，將原來注冊資金300萬元增至2980萬元，企業(yè)的營業(yè)范圍也擴大到 “本企業(yè)包括本企業(yè)控股的成員企業(yè)，自有房屋租賃。”這里值得注意的是，在營業(yè)范圍中并不包括丹源服裝及其控股公司售賣房子，但丹源服裝及其控股企業(yè)在接下來一系列的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售行為，都超出了其營業(yè)范圍。

丹源物業(yè)正是2009年丹源服裝廠房翻建、擴建后成立的物業(yè)管理公司，此時的912-2號地塊上已經(jīng)建成了一座“經(jīng)濟園區(qū)”。隨即，記者實地探訪了該園區(qū)。

“經(jīng)濟園區(qū)”內目前已有酒店、餐館、銀行自助服務營業(yè)，另已經(jīng)有幾家公司入駐，這些公司大多都買下了園區(qū)某一棟樓。

在“經(jīng)濟園區(qū)”的招商部，記者從一位置業(yè)顧問遞過來的宣傳單上看到，“上海申田經(jīng)濟園區(qū)由上海丹源置業(yè)有限公司開發(fā)，物業(yè)性質是純辦公樓和小型企業(yè)，園區(qū)規(guī)劃為30幢商務樓，共計7萬余平方米。”

記者未在上海市工商局網(wǎng)站及上海市房地產(chǎn)交易中心的開發(fā)商登記中找到該公司的身影。

該置業(yè)顧問介紹到，“園區(qū)可租可售，目前已售出好幾幢，這些公司已經(jīng)在園區(qū)辦公”。針對記者提出的“這塊地原來屬于工業(yè)用地，現(xiàn)在做商業(yè)用地，買下后產(chǎn)權證是否辦得下來。”的問題，該置業(yè)顧問一再向記者保證，“這塊地已登記轉成商業(yè)用地，辦產(chǎn)權證方面沒有任何問題。”

根據(jù)《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》，工業(yè)用地調整為商業(yè)用地后，應收回原工業(yè)用地，重新按商業(yè)用地依法“招拍掛”出讓,并評估確定補償價格，對原土地使用者進行補償。

該地塊的 “辦公樓”基本上是2010年開始交易，當時松江商業(yè)用地成交的均價在10000元/平方米左右，912-2號地塊成交時只有150元/平方米，這意味著丹源服裝如果走正常的“工轉商”程序，至少需向國家補交約4.7億元。

但記者在查閱房產(chǎn)中心的登記信息和讀者提供的證據(jù)后發(fā)現(xiàn)，該地塊登記的仍然是工業(yè)用地性質，丹源服裝在宣傳單和網(wǎng)上的房地產(chǎn)銷售廣告已經(jīng)涉嫌虛假廣告的發(fā)布。

記者從丹源物業(yè)一內部員工處獲得的園區(qū)房產(chǎn)管理表發(fā)現(xiàn)，該園區(qū)至少已有15幢樓出售給了公司和個人。記者詢問其中一家公司，該公司稱“已經(jīng)獲得產(chǎn)權證”。而在912-2號地塊仍然沒有改變工業(yè)性質用地，丹源服裝沒有取得房屋預售證的情況下，這個產(chǎn)權證是如何獲得呢？

經(jīng)記者調查了解，以該“經(jīng)濟園區(qū)”的5號樓為例，丹源服裝先是通過在建工程的方式轉給了前企業(yè)法人徐連鳳（丹源服裝的實際控制人），徐連鳳在2009年時又賣給了某公司。記者從房地產(chǎn)中心登記信息來看，5號樓只是丹源服裝和該公司的土地使用權的轉讓，并不包括土地上的建筑物，從這點上看，工業(yè)土地使用權的轉讓屬于正常的交易范圍。

而這筆房地產(chǎn)交易的順利完成，可以在記者從該讀者處獲得的一份關于5號樓的買賣合同中找到答案。該合同是徐連鳳與某公司簽訂的，是關于5幢自有房屋 （即5號辦公樓）的買賣，某公司以每平方米5818元、總價1052萬元的價格獲得5號樓，但此價格仍然遠遠低于商業(yè)樓盤。

也正是通過這兩個合同，雙方完成了實質性的房地產(chǎn)交易，盡管某公司獲得的是工業(yè)用地性質的產(chǎn)權證，丹源服裝也完成了正常房地產(chǎn)開發(fā)商的所有工作流程。

《每日經(jīng)濟新聞》記者就丹源服裝和912-2號地塊的相關問題采訪了松江規(guī)劃局、房地局等部門，這些部門均表示待調查后才能做出回應。截至發(fā)稿時，記者始終無法撥通徐連鳳的電話，丹源服裝和丹源物業(yè)的其他領導則拒絕回應上述質疑。

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