2012-11-21 01:16:27
房地產(chǎn)市場緩慢回暖勢頭逐漸顯現(xiàn),多個省市土地市場也出現(xiàn)較大變化,集中供地成為惹人關(guān)注的現(xiàn)象。
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京
每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京
房地產(chǎn)市場緩慢回暖勢頭逐漸顯現(xiàn),多個省市土地市場也出現(xiàn)較大變化,集中供地成為惹人關(guān)注的現(xiàn)象。
中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的報告顯示,上周(11月12日~11月18日),20個主要城市土地市場供應(yīng)量與成交量均有所增加,共推出各類土地面積769萬平方米,較前一周增加94萬平方米。
而上周末國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示,70個大中城市平均房價環(huán)比連續(xù)5個月上漲。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,從8月底開始全國主要城市的土地市場明顯復(fù)蘇,各大開發(fā)商均開始大規(guī)模囤地,且地價及溢價率均有所上行,地價對房價的影響也再次顯現(xiàn)。
多城市推地?zé)崆楦邼q
美聯(lián)中國提供的最新數(shù)據(jù)顯示,第三季度包括北京、上海、沈陽、武漢等十大城市的土地市場成交規(guī)劃建筑面積為7560萬平方米,環(huán)比上漲七成;土地出讓金總額為1352億元,環(huán)比上漲一倍多。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)也顯示,10月份,全國300個城市共推地3242宗,面積達(dá)13326萬平方米,同比增長8%,年內(nèi)首次出現(xiàn)同比增長。11月首周,土地市場延續(xù)了這一態(tài)勢。
武漢市在10月和11月的3次土地拍賣是目前土地市場“冷轉(zhuǎn)熱”的縮影。10月12日,武漢上演了近兩年來最激烈的土地拍賣。一城中村地塊引來兩大上市房企爭搶,經(jīng)過近1小時的爭奪,最終廣州越秀以12億元將其收入囊中。而11月1日推出的18宗地,其中16宗地塊共拍出近30億元,并誕生了硚口片區(qū)的新地王。11月8日,武漢再次集中推出26宗地塊,除5宗土地流拍外,其余21宗共拍得40億元,樓面地價最高的洪山區(qū)東亭村地塊總成交價達(dá)到7.2億元。
類似武漢的推地?zé)岢辈⒎莻€例,各地推出土地的數(shù)量正越來越多。中指院報告顯示,上周二線城市共推出土地131宗,面積增加197萬平方米,環(huán)比增加37%。
土地市場并不是“剃頭挑子一頭熱”,開發(fā)商拿地?zé)崆橐搽S著房價回漲而漸漸高企。據(jù)統(tǒng)計,11月1日~15日,包括招萬保金在內(nèi)的15家大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)新增土地儲備365.42萬平方米,拿地總金額112.30億元。
供需共振催熱土地市場
迫于指標(biāo)壓力,今年下半年地方政府對推地應(yīng)當(dāng)會更加上心。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,完成供地計劃以免遭國土部問責(zé),加上上半年土地財政減收缺口亟待填補(bǔ),都成為各地方政府加速推地的動機(jī)。
一線城市的數(shù)據(jù)最為直觀。大智慧統(tǒng)計顯示,截至11月11日,一線城市住宅類用地出讓金年內(nèi)合計813億元,較去年同期下滑35.48%,其中深圳市更是同比大幅下滑74.58%。與之相對應(yīng),一線城市住宅用地供應(yīng)計劃完成率也嚴(yán)重不足。
從另外一個角度看,地方政府推地?zé)岢币苍醋苑科箐N售轉(zhuǎn)暖后拿地能力和動力的增加。僅在11月13日~15日3天時間里,典型房企拿地總規(guī)模就高達(dá)近180萬平方米。
“目前土地的底價也不低,雖然不少地塊都是以底價成交,但如果這些地塊放在上半年去賣,很可能就會流拍。”張大偉表示,上半年地方政府財政還沒有那么緊張,而且上半年土地市場偏冷,如果要賣出去價格會壓得很低,地方政府也不愿意。而目前整體樓市相對回暖,信貸放松后開發(fā)商的資金壓力也明顯緩解很多,地方政府下半年的推地明顯增多,這也正是開發(fā)商增加土地儲備的好時機(jī)。
鏈家地產(chǎn)研究部張絮告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,大型房企年內(nèi)的銷售出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn),這將會對房企在年末的經(jīng)營策略產(chǎn)生影響。以龍湖為例,利用調(diào)控下的土地市場低價的機(jī)會,加速在全國布局。而保利地產(chǎn)近期也在北京和上海等土地儲備嚴(yán)重不足的區(qū)域積極補(bǔ)倉,斥資超過百億元。
理性推地漸成主流
土地財政推高地價進(jìn)而推高房價,這是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的邏輯。而遏制地價過快上漲、避免出現(xiàn)土地閑置也成為國土部門三令五申的要求。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,當(dāng)前土地競價過程中存在一定的問題,房企拿地心態(tài)不當(dāng)容易造成價格虛高,會給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來錯誤的市場預(yù)期。
而在房地產(chǎn)調(diào)控仍在持續(xù)的背景下,很多地方在推地的同時也都修訂了出讓土地的原則。比如北京市國土資源局在公開招標(biāo)出讓石景山區(qū)蘋果園地塊時,就把出讓方式由當(dāng)初的“掛牌”變更為“招標(biāo)”。采取招標(biāo)出讓通常會降低地塊的溢價率,“封殺”地王。
上周,廣州也出臺了措施,對住宅地塊采取“限地價、競配建保障性住房”、“限地價、競配建拆遷安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出讓。其中,“限地價、競配建保障性住房”、“限地價、競配建拆遷安置房”的最高限價按照土地出讓起始價格的145%設(shè)定。
上述舉動未來或?qū)⒊蔀橥恋亟灰资袌龅闹髁?,同時也引發(fā)了對土地財政模式的反思。胡景暉認(rèn)為,即便年底前的最后兩個月土地市場創(chuàng)下今年月度最高交易額,全年的土地收入也很難達(dá)到去年的水平。
(實(shí)習(xí)生殷洪英對本文亦有貢獻(xiàn))
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