每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

對于大公司來說，可以憑借本身雄厚的資金實力，靠持有項目的物業(yè)增值以及租金收入獲取開發(fā)收益。但對于那些中小型地產(chǎn)商，尤其是依賴信托融資的地產(chǎn)商來說，自持物業(yè)的模式顯然不具備借鑒意義。

近日有媒體報道稱，北京一處名為“嘉悅廣場”的綜合體樓盤銷售人員暗示消費者可以“商改住”。

日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者的身份來到此項目進行調(diào)查了解。

項目被曝可“商改住”

據(jù)《北京晚報》此前報道，嘉悅廣場銷售人員對外暗示可以“商改住”。當時樓盤銷售人員曾稱，樓盤最小的那種50平方米一套的房里面，其實都是有獨立上下水的，可以改成衛(wèi)生間。

早在2011年，北京市住建委等五部門曾聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定“從2011年6月1日起，商業(yè)、辦公類項目將不得設計成住宅格局，不能設立單獨的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪，將無法辦理房產(chǎn)證。”

對于上述報道所指的商改住現(xiàn)象，銷售人員給出了這樣的解釋，“管道應該是有的，洗手間是在外面?！边@位銷售人員表示，目前該項目暫無天然氣入戶，“不過吃飯也方便，如果買兩間的話，打成隔斷，也好設計”。對于居室內(nèi)有無上下水，上述銷售人員言辭含糊。

一位業(yè)主表示，買房時銷售人員說有上下水，但銷售員又表示沒見到施工圖前不能確認，“到底是辦公用房還是普通公寓，對我們來說，是一個謎，如果真不能住，我只有再去租房了”。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，其實嘉悅廣場是否是商改住并不重要，商改住只是銷售的一種噱頭。

北京當?shù)氐囊晃灰?guī)劃部門工作人員表示，規(guī)劃部分先是審批，開發(fā)商按照審批的內(nèi)容進行建設，審批的過程中已有明確的標注，建設完畢后，規(guī)劃部門會進行規(guī)劃驗收，驗收后改變住宅結構是不合法的，“申請成商業(yè)后變更成住宅是不可能的?！?/p>

“這種模棱兩可的銷售模式，其實是忽悠一些被限購的剛需者盡快出手?！北本┟缆?lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊表示，如果每套房內(nèi)確實都有獨立上下水，那么涉嫌違反了‘商改住禁令’。開發(fā)商這樣做是把違規(guī)的風險轉嫁給了購房人，一旦購房人增建衛(wèi)生間、改變了原有設計或結構，改造者或需承擔違規(guī)責任。

不僅如此，商改住項目的居住成本過高，也讓不少業(yè)主擔憂。在該項目售樓處，《每日經(jīng)濟新聞》記者看到一份《嘉悅中心物業(yè)服務費標準》，物業(yè)服務費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預先交納，具體如下：1到6號辦公樓4.5元/建筑平方米/月，A、B辦公樓12元/建筑平方米/月，而商業(yè)部分的物業(yè)費高達16元/建筑平方米/月。此外，水電費也高于民電、民水的標準，商業(yè)用水6.21元/噸，辦公用水5.8元/噸（最終以北京市自來水集團的收費標準執(zhí)行）。用電標準則為：商業(yè)辦公實行峰谷制，每度電在0.4到1.2元之間（最終以北京市電力公司的收費標準執(zhí)行）。

“即使能居住，這個生活成本也太高昂，除了交通還可以，別的配套設施都不具備。所以我還是選擇出租。”一位購房者表示。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮表示，商改住項目目前最大的優(yōu)勢就是不受住宅限購的影響，因此也受到一些購房者的歡迎。實際上這類項目也存在較大的風險，北京市建委也早已頒發(fā)了商改住的禁令。一方面，這類項目通常都是商水商電，給購房者承諾的民水民電并不是都能實現(xiàn)，居住成本較高；另一方面，雖然總價較低，但產(chǎn)權只有40年，比住宅要少30年。

信托募資投向盛璽置業(yè)股權

“如果只是大平層的辦公用房，估計銷售率會下降30%~40%。不打‘商改住’的噱頭，估計沒有那么火爆?！睂τ诩螑倧V場試圖改商為住的原因，北京一位業(yè)內(nèi)人士做出上述分析。某機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月19日，嘉悅廣場共簽約734套，簽約面積為4.26萬平方米，成交均價20114元/平方米。

2010年，華能信托發(fā)行“華能信托·普惠6號”投資計劃，截至2011年第一季度末，共募集資金7.5億元，用于投資北京昊坤嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及北京盛璽置業(yè)有限公司股權，期限為24個月。其中，盛璽置業(yè)旗下西紅門項目即嘉悅廣場項目。2012年9月，西澳地產(chǎn)、盛璽置業(yè)母公司春光地產(chǎn)行使優(yōu)先權，受讓了華能信托所持全部股權，信托資金完全退出，華能信托撤銷了全部管理措施，并將股權回轉給兩公司。

7月21日，嘉悅廣場1、2號樓開盤銷售；10月3日，3號樓開盤。因為兩次開盤日期與上述信托到期日接近，外界猜測“商改住”銷量策略可能與此相關。

《每日經(jīng)濟新聞》記者試圖聯(lián)系春光集團營銷策劃中心總經(jīng)理張培，前臺工作人員以“張總出差中，不方便透露手機號碼”為由拒絕了采訪。隨后，記者試圖郵件采訪春光集團及其項目公司北京盛璽置業(yè)公司，截至記者發(fā)稿，尚未收到對方的回復。

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