每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

占地超三萬平方米，2000余套房源、四星級酒店和兩萬平方米超商一起構(gòu)成了號稱北京房山地標(biāo)性城市綜合體的C-PARK時(shí)尚廣場（以下簡稱時(shí)尚廣場）。目前這個(gè)位于北京西南六環(huán)外的綜合體項(xiàng)目起價(jià)僅為6000元/平方米，在北京動輒兩三萬元的房價(jià)下，令人生疑。

昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份，向時(shí)尚廣場項(xiàng)目的銷售人員詢問項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是否為小產(chǎn)權(quán)，銷售人員予以了否定，“我們這是顧冊村的集體用地，項(xiàng)目都已在相關(guān)部委進(jìn)行了備案。”究竟這個(gè)項(xiàng)目又為何能打出“不限購”的旗號吸引購房者呢？

集體用地上的“綜合體”

“我們一期已經(jīng)銷售完畢，二期何時(shí)開盤還未定，但估計(jì)要等到明年才能開盤。”時(shí)尚廣場銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一期銷售的一千多戶即將于12月份入住，目前5棟樓都已經(jīng)建好。

按照該項(xiàng)目官方網(wǎng)站介紹的信息，該項(xiàng)目總占地37000多平方米，總建筑面積為140000平方米。項(xiàng)目分為南北兩區(qū)，有8棟17~26層的高層板樓，共2500戶，另包括四星級酒店及2萬平方米超市。

據(jù)銷售人員介紹，該項(xiàng)目主打33~86平方米中小戶型，二期開盤的價(jià)格在6000元/平方米，并且保證入戶的水電氣都是民用價(jià)格。當(dāng)記者提出是否能簽合同走網(wǎng)簽時(shí)，銷售人員表示該項(xiàng)目簽訂的為招商合同，但年限同樣是70年，“你自己住是肯定沒問題的。也可以注冊公司，投資居住都很合適。”

對于其兩萬平方米商業(yè)，銷售人員表示目前還沒有開盤；對于商業(yè)部分的具體價(jià)格以及出讓形式，該銷售人員表示，“得看開發(fā)商怎么決定。”

限購政策實(shí)施以來，由于不在政策限制范圍之內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)被迅速催熱。這個(gè)項(xiàng)目也僅僅是因?yàn)槠?ldquo;城市綜合體”的性質(zhì)而不再受限嗎？

“我們這肯定不是小產(chǎn)權(quán)，這塊地是屬于顧冊村的集體用地，土地性質(zhì)是屬于批發(fā)零售用地。”該銷售人員十分肯定地告訴記者，所有的手續(xù)都可以到相關(guān)部委的網(wǎng)站上進(jìn)行查詢。

隨后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過北京市規(guī)劃委網(wǎng)站查詢后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證所申報(bào)的項(xiàng)目名稱為：顧冊綜合批發(fā)市場改擴(kuò)建項(xiàng)目，建設(shè)單位為北京市房山區(qū)人民政府城關(guān)街道辦事處顧冊村村民委員會，建設(shè)位置為房山區(qū)城關(guān)街道辦事處顧冊村。該用地規(guī)劃許可證于2009年7月核發(fā)。

2011年4月8日，該項(xiàng)目曾與北京盛祥福鼎投資管理有限公司簽訂了授權(quán)委托書，而上述顧冊綜合批發(fā)市場擴(kuò)建項(xiàng)目的推廣名則被定于“C-PARK時(shí)尚廣場”，該項(xiàng)目由上述投資公司進(jìn)行招商、收款及后期管理等相關(guān)事宜。委托書中稱，待辦理交房手續(xù)時(shí)由顧冊村頒發(fā) 《房屋權(quán)屬證書》。

隨后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系了北京盛祥福鼎投資管理有限公司，該公司一位相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目沒有住宅，全都是商業(yè)招租，所以也不存在產(chǎn)權(quán)證。“售樓人員可能在表述上不太準(zhǔn)確，并不是出售住宅，都是商鋪。”對方告訴記者，該項(xiàng)目是包括商業(yè)、酒店、辦公樓等在內(nèi)的城市綜合體項(xiàng)目，所有物業(yè)都是開發(fā)商自己持有，只是出租的年限有所不同。目前酒店已經(jīng)封頂，到明年年中基本能投入運(yùn)營。

簽補(bǔ)充協(xié)議贈50年

既然如開發(fā)商所說所有的項(xiàng)目都是出租，那按照《合同法》的規(guī)定，租賃期限最長不可超過20年，售樓人員承諾給購房者的70年又是如何得來的呢？

對此，上述銷售人員告訴記者，在簽訂的招商合同中，確實(shí)只有20年的使用年限，但還會與購房者簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，“國家規(guī)定租賃年限不能超過20年，但補(bǔ)充協(xié)議又贈送了50年。補(bǔ)充協(xié)議是主合同的一部分，在二者發(fā)生沖突時(shí)，是以補(bǔ)充協(xié)議為主的，就是保證在70年內(nèi)沒有債務(wù)債權(quán)糾紛，可以自由轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓和租售。也保障了您的利益。”銷售人員如此表示。

該銷售人員還表示，在20年到期后，并不需要繳納任何費(fèi)用，便能再延續(xù)50年使用權(quán)。

“因?yàn)檫@個(gè)不像商品房，而是屬于國家無償無期限劃撥土地，這種土地一般是用來建市場、學(xué)校和醫(yī)院。我們原先也是綜合批發(fā)市場，通過市場擴(kuò)建招商的形式得到70年的使用權(quán)。”對于記者的疑慮，銷售人員笑著說，這么多人都已經(jīng)買了，可以完全放心。

這樣“以租代售”的模式究竟對購房者存在怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者詢問了秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)的徐斌律師。徐斌表示，補(bǔ)充協(xié)議違反法律規(guī)定肯定無效，“該項(xiàng)目從村集體用地的批發(fā)市場變?yōu)榫C合體，變更了規(guī)劃，同樣處于灰色地帶，一旦政策稍有嚴(yán)厲，可能就會落入清理整治的范圍。”

徐斌稱，只有住宅的土地使用權(quán)是70年，集體土地的承包權(quán)一般是30年，“銷售人員提出70年使用權(quán)限是為了讓消費(fèi)者產(chǎn)生一個(gè)聯(lián)想，把70年和合法住宅這兩個(gè)概念聯(lián)系起來。”

隨后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的便民熱線，該處工作人員在查詢后告訴記者，從系統(tǒng)上來看，C-PARK項(xiàng)目目前只是在西城區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，而非是在房山，“您所說的這個(gè)項(xiàng)目我們沒有查到預(yù)售許可證，也就是說前期手續(xù)不是特別齊全，對于您購買這個(gè)房屋是沒有保障的。對于您所說的租20年贈50年，等于是一個(gè)債權(quán)關(guān)系而非物權(quán)關(guān)系，一旦租賃這個(gè)房源的話，將來有什么糾紛的話對您來說不是很有利。”

該工作人員表示，即使項(xiàng)目持有住建部門頒發(fā)的施工許可證但是與消費(fèi)者購買關(guān)系不大，“而且租賃的話您可能得不到產(chǎn)權(quán)證，這個(gè)對您來說存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，我們還是建議您考慮一下。”

“正常的租賃協(xié)議房租可以一年一交或者半年、一個(gè)季度來繳納，但是這個(gè)項(xiàng)目需要20年的租金一次性付清，這其實(shí)就是以租代售。打了政策的擦邊球。一旦出現(xiàn)問題便能導(dǎo)致合同無效。過了20年，開發(fā)商看房價(jià)上漲，說不租就能不租。一旦有利可圖，開發(fā)商也會起訴確認(rèn)合同無效從而解除租賃合同。”徐斌律師告訴記者。

“城市綜合體”僅為概念？

對于這樣一個(gè)六環(huán)外的綜合體，售樓處打出“自住投資兩相宜、不限購”的旗號，并明確表示為民用水電天然氣，這無疑是在吸引一部分剛需購房者，以及被限購令所擠壓出去的無資格購房人群。

然而，該項(xiàng)目開發(fā)商明確表示，項(xiàng)目屬于商業(yè)招商，否定了其存在住宅的功效。

售樓處、開發(fā)商的不同口徑似乎也凸顯出“城市綜合體”大熱背后的隱憂。

“一個(gè)城市綜合體未來的發(fā)展，必須要依托于區(qū)域周邊的配套，包括是否有支撐起發(fā)展的消費(fèi)人群，如果只是依靠項(xiàng)目本身的租賃人群，就比較令人擔(dān)憂。”郭毅告訴記者，對于綜合體項(xiàng)目來說，如果不是政府規(guī)劃建設(shè)的，同時(shí)配備了大量的住宅用地，教育設(shè)施用地，娛樂設(shè)施用地進(jìn)而實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體營造，單就一個(gè)綜合體項(xiàng)目很難有好的盈利前景。

“目前除了成都和杭州在綜合體建設(shè)方面有地方性的技術(shù)規(guī)定之外，其他還沒有全國性的具體技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，主要是指多重功能以上的以商業(yè)為主的產(chǎn)品。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

王永平還表示，投資者不要迷信綜合體，“什么商業(yè)業(yè)態(tài)并不重要，重要的還是投資人對于整個(gè)項(xiàng)目的前景、周邊環(huán)境要有一個(gè)基礎(chǔ)調(diào)研，現(xiàn)在房地產(chǎn)概念營銷非常多，更需要購房者要有理性的判斷。”

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