尹中立（中國(guó)社科院金融所研究員）

城市化、土地財(cái)政、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)等都是經(jīng)常用來解釋過去十年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的原因。無疑，這些因素都是房?jī)r(jià)上漲的直接推手。但筆者認(rèn)為，僅僅從經(jīng)濟(jì)內(nèi)部尋找房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的原因是不夠的。通過全球的視角，審視中國(guó)的房地產(chǎn)具有現(xiàn)實(shí)意義。

自2006年之后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與美國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策關(guān)系相當(dāng)密切。始發(fā)于美國(guó)的全球金融危機(jī)的不斷演繹左右著中國(guó)樓市的神經(jīng)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)的兩次上漲高潮（第一次在2007年前后，第二次在2009年）都與美國(guó)的金融危機(jī)關(guān)系密切，其中的內(nèi)在因素在于美元是國(guó)際貨幣，在人民幣采取盯住美元政策的情況下，美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策左右著中國(guó)的貨幣政策。

如果美國(guó)的樓市復(fù)蘇，美國(guó)經(jīng)濟(jì)將逐步擺脫困境，美聯(lián)儲(chǔ)勢(shì)必會(huì)采取緊縮貨幣的操作，利率將逐步走高。受此影響，美元將走強(qiáng)，國(guó)際資本重新回流美國(guó)，同時(shí)，人民幣將出現(xiàn)貶值的壓力，外匯占款不僅難以繼續(xù)增加，而且還會(huì)出現(xiàn)減少，中國(guó)的貨幣擴(kuò)張的趨勢(shì)難以為繼。

從最新的數(shù)據(jù)看，美國(guó)樓市出現(xiàn)了越來越多的復(fù)蘇信號(hào)。如：10月17日晚間，美國(guó)商務(wù)部最新公布的全美9月新屋開工數(shù)量大幅超市場(chǎng)預(yù)期，勁增15%至87.2萬戶，創(chuàng)下39個(gè)月來的新高；同時(shí)，美國(guó)9月營(yíng)建許可也增長(zhǎng)11.6%。數(shù)據(jù)進(jìn)一步確認(rèn)了在2008年次貸危機(jī)中崩潰的美國(guó)房地產(chǎn)，已先于美國(guó)經(jīng)濟(jì)步入了持續(xù)的復(fù)蘇通道。更早些時(shí)候，美國(guó)聯(lián)邦住房金融局的報(bào)告稱，7月美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)經(jīng)季度調(diào)整后環(huán)比上漲0.2%，同比漲幅3.7%；被視作主要房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)的標(biāo)普凱斯-席勒美國(guó)20個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)1.6%，創(chuàng)下兩年來的最高水平，實(shí)現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月上漲，其中，前期跌勢(shì)最猛的中西部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最大，底特律和明尼阿波利斯市的房?jī)r(jià)經(jīng)季調(diào)分別較今年6月實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲3.3%和3.7%。

從美國(guó)股票市場(chǎng)表現(xiàn)看，上市開發(fā)商股價(jià)上漲幅度超越市場(chǎng)平均漲幅。今年以來，大部分主流開發(fā)商股價(jià)均實(shí)現(xiàn)了翻倍甚至更多。年初截至10月中旬，市值近62億美元的普爾特集團(tuán)股價(jià)累計(jì)暴漲超過177%，與之并列“全美四大房地產(chǎn)公司”的霍頓和萊納分別上漲70%和96%。此外，開發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)太平洋和霍夫納尼安公司分別上漲143%和175%。

當(dāng)然，美國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然存在挑戰(zhàn)，失業(yè)率一直在8%的高位徘徊，財(cái)政及貿(mào)易赤字居高不下，因此，美聯(lián)儲(chǔ)承諾將低利率維持到2015年。這對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說是難得的緩沖期，在美國(guó)保持利率的期間，我們可以通過調(diào)控使房?jī)r(jià)維持基本穩(wěn)定，同時(shí)增加居民的收入水平，讓時(shí)間來化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

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