郭文婧

近日，陜西省住建廳和省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測算住房項(xiàng)目成本并公布住房銷售價(jià)格區(qū)間。規(guī)定商品房價(jià)格不能超過10%的利潤率。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無法在價(jià)格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。

商品房價(jià)格不能超過10%的利潤率，表面上看，是為了防止商品房價(jià)格反彈上漲，讓價(jià)格回到合理水平。實(shí)際上，結(jié)果可能并非如此，它還有可能演變成政府給商品房利潤兜底，不僅使房價(jià)難以下調(diào)，還為房價(jià)繼續(xù)上漲做好了充分的鋪墊。

首先，中國房地產(chǎn)市場的顯著特征就是區(qū)域性寡頭壟斷，區(qū)域測算住房項(xiàng)目成本就變成了測算區(qū)域壟斷寡頭的成本，最終的定價(jià)權(quán)還是掌握在區(qū)域壟斷寡頭的手上。雖然房地產(chǎn)業(yè)本身競爭是相當(dāng)充分的，但由于市場進(jìn)入門檻提高，特別是我國的土地和金融市場是壟斷的，高競買門檻將中小開發(fā)商攔在門外，使得我國的房地產(chǎn)市場，在特定的區(qū)域、特定的時(shí)間，基本上是寡頭壟斷市場。政府測算壟斷寡頭的成本，本身就很困難，更加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與政府千絲萬縷的關(guān)系，要得出一個(gè)真實(shí)的成本幾乎是不可能的。

第二，現(xiàn)行的土地“招掛拍”制度，使得影響房價(jià)的地價(jià)，成了一個(gè)橡皮泥，完全操之在政府。政府只需要通過對地價(jià)的調(diào)控，就會直接改變區(qū)域住房項(xiàng)目的成本，進(jìn)而改變房價(jià)。眾所周知的是，目前地方政府財(cái)政對土地拍賣收入的依賴程度，依然很高，這也是各地紛紛拍出“新地王”的根本原因所在。不斷刷新的區(qū)域“地王”，實(shí)際上就是在不斷刷高區(qū)域住房項(xiàng)目的成本。現(xiàn)在，又有了10%的利潤率做兜底，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)顧慮就會更少，就會更加瘋狂地拿地買地，不斷推高房價(jià)。當(dāng)然，在這個(gè)過程中，除了買房人悲催之外，政府和開發(fā)商都是穩(wěn)賺不賠的。

第三，調(diào)控的最終目的應(yīng)該是“合理房價(jià)”。什么是合理房價(jià)呢？國外的標(biāo)準(zhǔn)比較清楚，就是當(dāng)?shù)仄胀ň用袷杖胨艹惺艿哪芰Γ炕笜?biāo)就是房價(jià)與家庭收入比，一般在4至6左右。而我國的房價(jià)與家庭收入比，目前還沒有一個(gè)準(zhǔn)確可信的數(shù)字。郎咸平說，中國房價(jià)收入比達(dá)到發(fā)達(dá)國家3至6倍；謝國忠說，以房價(jià)收入比計(jì)算，中國房價(jià)全世界最高。今年5月，上海房地產(chǎn)研究院發(fā)布的“全國35個(gè)大中城市房價(jià)收入比排行榜”顯示，2011年35個(gè)城市中有23個(gè)城市的房價(jià)收入比超出6-7的合理區(qū)間，比例接近七成。由于我國房價(jià)本身就還沒有回到合理水平，政府再以10%的利潤率兜底，就使得房價(jià)回到合理水平更加遙遙無期了。

最后，商品房開發(fā)的成本受到地價(jià)、稅收、建材、水泥、物流、人力等多個(gè)因素的影響，而目前，“成本上升”成了各個(gè)行業(yè)共同抱怨的聲音，在這種背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的成本，毫無疑問也是上升的，再加上有10%的利潤率兜底，豈不是說房價(jià)除了上漲之外，別無選擇？