每經(jīng)網(wǎng)深圳8月2日電（記者 胡廷鴻）  未來(lái)深圳將有多少個(gè)購(gòu)物中心？商業(yè)供應(yīng)量有多大？有機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)可以告訴你，5年內(nèi)深圳福田中心區(qū)一平方公里范圍內(nèi)將有90萬(wàn)平米的購(gòu)物中心出現(xiàn)，商業(yè)中心的密度達(dá)到一平米的土地上供應(yīng)0.9平米的商業(yè)。

隨著開(kāi)發(fā)商一哄而上的進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，深圳大量城市綜合體建設(shè)由發(fā)熱迅速演變?yōu)榧w“高燒”。

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)五年深圳一萬(wàn)平米以上的商業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到504萬(wàn)平米，短期內(nèi)深圳購(gòu)物中心將呈現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)，到2017年深圳商業(yè)中心開(kāi)發(fā)面積存量將達(dá)到1081萬(wàn)平米，比目前翻了一倍。

如此巨大的供應(yīng)量是過(guò)去30年來(lái)，深圳商業(yè)面積存量的一倍。對(duì)此，世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，短期內(nèi)深圳商業(yè)購(gòu)物中心的供應(yīng)面臨過(guò)剩 。

未來(lái)五年購(gòu)物中心供應(yīng)超500萬(wàn)平米

因限購(gòu)而催生的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮之后，商業(yè)地產(chǎn)或許將面臨短期集中式供應(yīng)所帶來(lái)的“產(chǎn)能過(guò)剩”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前萬(wàn)科、招商、保利、金地、華僑城等一線開(kāi)發(fā)商都在深圳本土開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

在蛇口，招商地產(chǎn)正在打造海上世界、萬(wàn)科已有龍崗萬(wàn)科紅、保利在后海有保利文化城，金地在福田崗廈的金地大百匯。

相比其它四家龍頭房企，華僑城則捷足先登。上周末，定位于都市文化旅游休閑的華僑城歡樂(lè)海岸迎來(lái)了全國(guó)首個(gè)“水陸狂歡節(jié)”，這是自從2011年底正式營(yíng)運(yùn)以來(lái)，華僑城為積累商業(yè)氛圍進(jìn)行又一次宣傳造勢(shì)活動(dòng)。隨著，歡樂(lè)海岸的人流不斷積聚，直逼深圳中心區(qū)購(gòu)物公園。

據(jù)歡樂(lè)海岸營(yíng)銷副總監(jiān)李陶稱，目前歡樂(lè)海岸大部分運(yùn)營(yíng)的是餐飲品牌，后續(xù)將有其它商業(yè)業(yè)態(tài)正式營(yíng)業(yè)。資料顯示，歡樂(lè)海岸一期“曲水灣”的商業(yè)面積供應(yīng)量約13萬(wàn)平米，商業(yè)體量?jī)H小于深圳萬(wàn)象城。未來(lái)五年內(nèi)歡樂(lè)海岸再將推出13萬(wàn)平米的二期商業(yè)面積。

除此之外，今年底，由萬(wàn)科和招商首次聯(lián)合打造的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“萬(wàn)科壹海城”將入市。其中，萬(wàn)科將負(fù)責(zé)10萬(wàn)㎡的寫字樓+3.2萬(wàn)㎡的商業(yè)，合計(jì)建筑面積達(dá)13.2萬(wàn)㎡；而10萬(wàn)㎡的商務(wù)公寓+5.5萬(wàn)㎡的五星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)酒店由招商地產(chǎn)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，總建筑面積達(dá)到35萬(wàn)平米。

實(shí)際上，在未來(lái)五年內(nèi)，深圳一萬(wàn)平米以上的購(gòu)物中心供應(yīng)面積將達(dá)到504萬(wàn)平米，幾乎是深圳過(guò)去三年來(lái)商業(yè)面積存量的一倍。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，到2017年深圳商業(yè)購(gòu)物中心存量面積將達(dá)到1081萬(wàn)平米，增速達(dá)87%。

未來(lái)5年內(nèi)，包括包括金地大百匯、海雅繽紛城、鴻榮源壹方中心、中糧購(gòu)物公園等10個(gè)商業(yè)綜合體入市，總體量超100萬(wàn)平方米。

而深圳福田中心區(qū)則顯得更為突出。世聯(lián)地產(chǎn)預(yù)估，未來(lái)五年內(nèi)福田中心區(qū)一平方公里將至少供應(yīng)90萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，每平米土地上將供應(yīng)0.9平米的商業(yè)。

對(duì)此，世聯(lián)地產(chǎn)深圳商業(yè)部總監(jiān)雷艷稱，這將深圳城市商業(yè)格局將徹底改變。

商業(yè)同質(zhì)化加劇 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)激增

一邊是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狂熱，一邊卻是競(jìng)爭(zhēng)加劇，風(fēng)險(xiǎn)也開(kāi)始慢慢集聚。

由于宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，降低市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求，今年二季度末，包括第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行、世聯(lián)地產(chǎn)、高力國(guó)際等商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，罕見(jiàn)的一致對(duì)今年下半年深圳商業(yè)租售水平看低。報(bào)告認(rèn)為，下半年供應(yīng)增加和需求放緩，將使得商業(yè)物業(yè)的價(jià)格增長(zhǎng)空間進(jìn)一步壓縮。

根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，僅僅是2012年下半年深圳新增大型商業(yè)供應(yīng)18萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)年底深圳大型優(yōu)質(zhì)商鋪總存量將達(dá)190萬(wàn)平方米。而今年二季度優(yōu)質(zhì)商鋪的市場(chǎng)吸納量?jī)H為2.9萬(wàn)平米。

顯而易見(jiàn)的是，迅速增加的商業(yè)供應(yīng)量，使得短期內(nèi)深圳商業(yè)購(gòu)物中心面臨“過(guò)剩”。

未來(lái)深圳越有42個(gè)5萬(wàn)平米以上的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)。“商業(yè)規(guī)模爆發(fā)式增長(zhǎng)，將導(dǎo)致供應(yīng)短期過(guò)剩。”雷艷稱。

而大量的商業(yè)面積供應(yīng)也帶來(lái)另一個(gè)問(wèn)題，雷艷指出，由于深圳地鐵沿線價(jià)值在此之下，購(gòu)物中心客群?jiǎn)我粚?dǎo)致同質(zhì)化現(xiàn)象加劇，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將激增。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，萬(wàn)象城、金光華廣場(chǎng)、益田假日廣場(chǎng)、海岸城、KKMALL等五大購(gòu)物中心商業(yè)品牌重疊度達(dá)到18%-30%。

雷艷認(rèn)為，由于品牌數(shù)量有限，品牌同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)必然加劇，以后商業(yè)購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)能力將面臨考驗(yàn)。

此外，他還認(rèn)為，短期內(nèi)爆炸式增長(zhǎng)的商業(yè)購(gòu)物中心將使傳統(tǒng)商業(yè)面臨洗牌，高水平的商業(yè)購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)時(shí)代將來(lái)臨，從而推動(dòng)行業(yè)的變革和發(fā)展。