每經(jīng)編輯 關(guān)赟斐 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

關(guān)赟斐 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

5月全國(guó)各主要城市房屋成交量急升，令樓市回暖趨勢(shì)升溫。大多分析及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均表明，近期樓市成交多集中在剛需盤(pán)。通過(guò)調(diào)控壓抑了較長(zhǎng)時(shí)間的剛需一旦爆發(fā)，房?jī)r(jià)或許又將進(jìn)入上漲通道。

在這個(gè)節(jié)骨點(diǎn)，很多人想到了2011年開(kāi)始建設(shè)的千萬(wàn)套保障房。如果這些保障房全部入市，如今的樓市和房?jī)r(jià)走勢(shì)將發(fā)生什么樣的變化？對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在廣州、上海等地進(jìn)行了調(diào)查。

子平（化名），上海人，今年34歲，未婚，稅后月收入超過(guò)8000元，即將遷入位于上海青浦徐涇的一套房子。上述房屋總建筑面積為68平方米，按照21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，如果在商品住宅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)，總價(jià)至少100萬(wàn)元以上。然而，子平僅支付了48萬(wàn)元就住進(jìn)了該房。

子平是國(guó)家保障房開(kāi)發(fā)計(jì)劃的受益者。由于保障房開(kāi)工量的急劇增長(zhǎng)，上海的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)門(mén)檻一降再降，家庭人均月收入5000元，人均財(cái)產(chǎn)15萬(wàn)元，也可以申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房。子平的父母因而成功申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)到一套經(jīng)濟(jì)適用房。一定程度上，已經(jīng)有一部分剛性需求的購(gòu)房人群轉(zhuǎn)而選擇購(gòu)買(mǎi)以經(jīng)濟(jì)適用房為代表的各種保障類(lèi)住房。

根據(jù)中央計(jì)劃，“十二五”期間建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房3600萬(wàn)套，2011年計(jì)劃建設(shè)1000萬(wàn)套，2012年計(jì)劃建設(shè)700萬(wàn)套。然而，保障房對(duì)普通商品房市場(chǎng)的沖擊，或許并沒(méi)有想象中那么厲害。經(jīng)濟(jì)適用房是目前對(duì)普通商品住宅市場(chǎng)沖擊最大的一類(lèi)保障性住宅，但根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的調(diào)研，全國(guó)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資額占商品住宅比重持續(xù)下降，2010年降至3.1%，成為歷年最低。

資金制約保障房供應(yīng)

中國(guó)指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，北京、上海等一線(xiàn)城市在開(kāi)發(fā)建設(shè)包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的保障房時(shí)，要比其他城市積極得多。2011年上海開(kāi)工的保障房套數(shù)達(dá)到22萬(wàn)套，而同期北京是20萬(wàn)套，均大體完成了當(dāng)年度的保障房開(kāi)發(fā)計(jì)劃。今年，上海預(yù)計(jì)開(kāi)工的保障房有16萬(wàn)套，北京則達(dá)到16.58萬(wàn)套，與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展計(jì)劃相適應(yīng)。

上海易居房地產(chǎn)研究院的《2011~2012年保障住房年報(bào)》顯示，2011年全國(guó)新開(kāi)工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房1043萬(wàn)套（戶(hù)），截至2011年11月份，大部分省份開(kāi)工率已經(jīng)超過(guò)100%。

相比巨大的保障房開(kāi)工量，當(dāng)年度保障房竣工量卻不多。2011年基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房432萬(wàn)套，其中，有1/3主體結(jié)構(gòu)基本完成，1/3進(jìn)入樓層施工，1/3完成基礎(chǔ)施工，基本符合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求。

上述年報(bào)稱(chēng)，這是因?yàn)楸Ｕ戏靠⒐ち渴芄て诘挠绊?。一般而言，保障房的合理工期為兩年半左右，因?011年保障房竣工工程中99%都是由2009年結(jié)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的。按照這一施工進(jìn)度，今年竣工銷(xiāo)售的保障房將比去年更多。

資料顯示，2010年，全國(guó)各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房實(shí)際開(kāi)工590萬(wàn)套，明年竣工的保障房數(shù)量將更為龐大，對(duì)普通商品住宅市場(chǎng)的沖擊顯然也會(huì)更大。

同時(shí)，保障房建設(shè)所需資金規(guī)模巨大，通過(guò)上海易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算，預(yù)計(jì)2012年保障性住房建設(shè)所需資金在2.5萬(wàn)億元左右。然而，由于地方政府對(duì)保障房建設(shè)的預(yù)算較少、土地出讓收入有下滑的態(tài)勢(shì)、地方融資平臺(tái)債務(wù)進(jìn)入集中償還期，融資可能受到一定掣肘，資金壓力嚴(yán)峻。

上海易居房地產(chǎn)研究院方面由此認(rèn)為，2012年能否按期完成保障性住房700萬(wàn)套以上的新開(kāi)工量和500萬(wàn)套以上的竣工量，資金難題是最大的不確定性。

保障房開(kāi)始沖擊剛需

2010年8月，上海市政府決定在全市推出經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)供應(yīng)工作，并調(diào)整放寬了申請(qǐng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，其中家庭人均月可支配收入限額由2300元調(diào)整為2900元，家庭人均財(cái)產(chǎn)限額由7萬(wàn)元調(diào)整為9萬(wàn)元。

2011年3月，上海市政府再次放寬經(jīng)適房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，將3人及以上申請(qǐng)家庭人均月可支配收入限額由2900元調(diào)整為3300元，家庭人均財(cái)產(chǎn)限額由9萬(wàn)元調(diào)整為12萬(wàn)元。2人及以下申請(qǐng)家庭的收入和財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步上浮10%。

在申請(qǐng)門(mén)檻不斷下降后，可以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的人群已經(jīng)慢慢向普通住宅的購(gòu)買(mǎi)群體靠攏。

早在今年3月，易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁、克而瑞信息技術(shù)有限公司董事長(zhǎng)丁祖昱就曾表示，上海的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)提高至家庭人均月收入5000元。這意味著如果一戶(hù)家庭是三口人，其中只有兩個(gè)人工作，家庭收入總額達(dá)到15000元，也符合經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)時(shí)，他認(rèn)為，保障房的大量供應(yīng)，必然會(huì)沖擊剛性需求。

他的預(yù)言隨后果然實(shí)現(xiàn)。事實(shí)上，子平的父母也正是在今年3月份以后申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房，并獲得批準(zhǔn)。而除了子平外，其他的一些具有上海戶(hù)籍、月收入在萬(wàn)元以?xún)?nèi)的人群也在等待經(jīng)濟(jì)適用房這個(gè)餡餅落入自己口中。

經(jīng)適房制度仍需完善

然而，能真正享受到經(jīng)濟(jì)適用房利好的人只是少數(shù)。陳延彬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然此前上海的經(jīng)濟(jì)適用房是繼動(dòng)遷安置房之后排名第二位開(kāi)發(fā)量最大的保障房，但眼下這一保障房開(kāi)發(fā)思路正在變化，目前開(kāi)發(fā)的保障房更多以公租房作為主要組成部分。

實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)適用房制度暴露的問(wèn)題也越來(lái)越多，公眾開(kāi)始質(zhì)疑起其“經(jīng)濟(jì)性”和“適用性”。

2009年以來(lái)，出現(xiàn)了強(qiáng)化公租房、弱化經(jīng)適房的現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資額占商品住宅比重持續(xù)下降，2010年降至3.1%，達(dá)歷年最低；經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售面積占住宅銷(xiāo)售面積的比重逐年下降，由最高年份2000年的22.69%下降至2010年的2.94%。

相比于經(jīng)濟(jì)適用房，限價(jià)房對(duì)普通商品住宅市場(chǎng)的沖擊則更弱。截至2010年初，全國(guó)的限價(jià)房建設(shè)規(guī)模還很小，僅北京、天津、廣州、寧波、成都等少數(shù)城市有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。2011年10月上海的首個(gè)限價(jià)房才正式開(kāi)工，很多城市甚至開(kāi)始重新考慮是否要建設(shè)限價(jià)商品住房。

經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房真會(huì)沖擊普通商品住宅市場(chǎng)進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)？也許并沒(méi)有想象的那么容易。

·房企案例

拿地近一年朗詩(shī)配建經(jīng)適房仍是土堆？

關(guān)赟斐 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

造成保障房供應(yīng)不力的一個(gè)主要原因是開(kāi)發(fā)商一再延遲配建保障類(lèi)用房的供應(yīng)。上海、北京等城市在2009年底前后出讓的各類(lèi)商品住宅用地多規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須配建一定比例的保障類(lèi)住房，上海的比例是5%，北京則高達(dá)30%。然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)配建保障房進(jìn)行抽樣調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，這些配建的保障房建設(shè)速度并沒(méi)有完全跟上。

如朗詩(shī)上海祝橋項(xiàng)目配建的保障房，不僅開(kāi)工時(shí)間比商品房晚得多，開(kāi)發(fā)商更是以保證“普通商品住宅業(yè)主的正常生活”為由，專(zhuān)門(mén)給配建保障房的業(yè)主開(kāi)發(fā)小區(qū)通道。

一些房地產(chǎn)專(zhuān)家表示，很多開(kāi)發(fā)商為小區(qū)配建保障房并非心甘情愿，保障房往往會(huì)被區(qū)別對(duì)待。這讓很多人產(chǎn)生疑問(wèn)：依靠這些配建的保障房，真能抑制房?jī)r(jià)嗎？

配建經(jīng)適房或于2014年交房

2011年8月，朗詩(shī)集團(tuán)旗下的上海朗華置業(yè)有限公司以5.75億元總價(jià)拍得了上海祝橋新鎮(zhèn)E6地塊。上海規(guī)土局公布的土地出讓須知和答疑紀(jì)要顯示，該地塊除了需要配建30%的全裝修住宅和20%的中小套型住宅以外，還要求配建5%的經(jīng)濟(jì)適用住房。

據(jù)該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員小徐介紹，整個(gè)項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，將建32棟房源（包括售樓處），總戶(hù)數(shù)為1200戶(hù)。其中3棟為經(jīng)適房房源，層高為7層樓，約80戶(hù)左右。

然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前在該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)并未看到經(jīng)適房的蹤影。該地塊圍墻之內(nèi)，除了幾個(gè)翻起的土堆、幾架豎起但并無(wú)動(dòng)靜的吊車(chē)外，就只剩下尚未拆除腳手架的售樓處。

小徐告訴記者，該項(xiàng)目經(jīng)適房部分一個(gè)月前剛打完地基，目前在建的工程是一期項(xiàng)目和售樓處的樣板房。其中，一期項(xiàng)目共13棟多層房源，今年8月左右就能封頂，可能于今年9月開(kāi)盤(pán)，但其中不包括3棟經(jīng)適房。經(jīng)適房將同二期房源一起交房。據(jù)朗詩(shī)集團(tuán)上海公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)馬慶的說(shuō)法，二期項(xiàng)目的交房時(shí)間為2014年6月。

兩期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間相隔甚遠(yuǎn)，為何把經(jīng)適房安排在二期規(guī)劃中？有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，開(kāi)發(fā)商是為了把經(jīng)適房對(duì)項(xiàng)目的負(fù)面影響降到最低，從而把經(jīng)適房的建造時(shí)間往后推延。雖然配建經(jīng)適房的比例并不大，但仍給了開(kāi)發(fā)商很大的“壓力”。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，經(jīng)適房的配建無(wú)論對(duì)剛需還是對(duì)高端項(xiàng)目的銷(xiāo)售都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。

對(duì)于經(jīng)適房的建造時(shí)間，馬慶并沒(méi)有給出具體答復(fù)，只表示是“正常規(guī)劃”?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系到了朗詩(shī)集團(tuán)上海公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面的負(fù)責(zé)人了解相關(guān)情況，但截至發(fā)稿，該負(fù)責(zé)人未給出任何有效的答復(fù)。

專(zhuān)為經(jīng)適房設(shè)計(jì)小區(qū)出入口

去年11月，浦東首批經(jīng)適房中，位置相對(duì)較好的三林基地價(jià)格為8000~8100元/平方米，航頭基地的價(jià)格在5300~5600元/平方米。這樣的價(jià)格對(duì)商品住宅形成了明顯的沖擊。馬慶告訴記者，位置較上述地區(qū)差的祝橋新鎮(zhèn)E6地塊一期的毛坯房均價(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米左右。

楊紅旭說(shuō)，經(jīng)適房對(duì)商品房的沖擊表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，往往會(huì)顧忌經(jīng)適房人群收入上的差異，這對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售會(huì)產(chǎn)生影響；二是具有配建的經(jīng)適房?jī)r(jià)格要比同小區(qū)的商品房便宜得多，這將給商品房銷(xiāo)售帶來(lái)沖擊。他指出，隨著經(jīng)適房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的提升，這種影響會(huì)變得更為明顯。

事實(shí)上，朗詩(shī)的上述項(xiàng)目曾試圖淡化經(jīng)適房對(duì)小區(qū)的影響。

小徐告訴記者，一期項(xiàng)目位于社區(qū)東面，東側(cè)緊鄰湖景，南面還有一條河道，位置很好。而配建經(jīng)適房的地塊與一期項(xiàng)目拉開(kāi)了很大一段距離，位于社區(qū)的最西南角，不但靠馬路，而且旁邊是社區(qū)的電機(jī)房。

另外，項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，還在經(jīng)適房旁邊設(shè)計(jì)了一個(gè)小區(qū)出入口。馬慶表示，這表面上是為了“方便經(jīng)適房人群”，實(shí)際是為了避免影響東面一期業(yè)主的正常生活。

同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)配建經(jīng)適房項(xiàng)目時(shí)，商品房和經(jīng)適房的資源配置往往會(huì)有差異，“這是風(fēng)險(xiǎn)最低的規(guī)劃措施，否則很可能就會(huì)對(duì)商品房的銷(xiāo)售形成負(fù)面影響，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品今后的定價(jià)產(chǎn)生沖擊。”

配建需靠法規(guī)制約

如何保證配建的保障房能按時(shí)保質(zhì)及時(shí)供應(yīng)？如何讓入住保障房的業(yè)主不會(huì)因開(kāi)發(fā)商規(guī)劃的不同而有“低人一等”的感覺(jué)？

中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵表示，讓開(kāi)發(fā)商參與配建保障房，是為了讓政府省下開(kāi)發(fā)精力。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，政府讓開(kāi)發(fā)商配建保障房，是為了避免某些區(qū)域形成特別明顯的“區(qū)格”（即某些國(guó)家已經(jīng)形成的窮人區(qū)和富人區(qū)的差別），其次是為了讓購(gòu)房者共享區(qū)域內(nèi)的社會(huì)管理服務(wù)。

政策初衷很好，但如何讓開(kāi)發(fā)商認(rèn)真履行配建義務(wù)呢？

劉淵指出，配建的經(jīng)適房，品質(zhì)與商品房不存在太大差異，但通常開(kāi)發(fā)商很難有這樣的自覺(jué)性，需要政府出臺(tái)更多的監(jiān)管措施來(lái)予以約束。在配建經(jīng)適房的項(xiàng)目中，對(duì)于經(jīng)適房房源而言，開(kāi)發(fā)商只是一個(gè)“包工頭”的角色，政府才是這些經(jīng)適房的“主人”。目前首先要完善具體的質(zhì)量監(jiān)管措施和標(biāo)準(zhǔn)，而目前這塊尚存在缺失。

張宏偉則表示，要鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商配建好經(jīng)濟(jì)適用房，政府可以在土地出讓上予以讓步，通過(guò)出讓高性?xún)r(jià)比土地提高開(kāi)發(fā)商參與的積極性。此外，還可以通過(guò)比較好的融資模式，或者新的金融創(chuàng)新產(chǎn)品來(lái)支持保障性住房建設(shè)，在政策層面給予鼓勵(lì)，允許創(chuàng)新性的融資方式在保障性住房領(lǐng)域嘗試和執(zhí)行。