馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

最近，關(guān)于房地產(chǎn)的種種傳言引發(fā)了市場(chǎng)真正的恐慌，各種消息不斷，試舉兩例：一是《投資者報(bào)》報(bào)道，發(fā)改委內(nèi)部人士表示，調(diào)控房地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)真空比預(yù)想的情況還要嚴(yán)重，但不調(diào)控房地產(chǎn)就此引起的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題不會(huì)比現(xiàn)在更少。因此，松綁房地產(chǎn)可能是 “救市的第二張牌”；其二，媒體報(bào)道，就在央行決定降息的前一天晚間，央行向各商業(yè)銀行下發(fā)“特急”文件，要求商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

在6月12日，發(fā)改委首先出來(lái)辟謠說(shuō)，“地產(chǎn)松綁是救市第二張牌的報(bào)道純屬捏造?！标P(guān)于央行“特急”文件提到的七折利率，沒(méi)有人出面辟謠。北京、深圳又出現(xiàn)了千人排隊(duì)的場(chǎng)面，日光盤(pán)在3年之后重現(xiàn)市場(chǎng)。實(shí)事求是而言，這兩則消息對(duì)市場(chǎng)引發(fā)的震撼，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比住建部新聞發(fā)言人關(guān)于“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”的聲明要令人焦慮。

我們看到，5月份以來(lái)，在穩(wěn)增長(zhǎng)的大背景下，一方面是很多地方“微調(diào)”樓市政策，一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的回暖。在成交放量的同時(shí)，一些樓盤(pán)的價(jià)格再次出現(xiàn)了跳漲。在這種情況下，很多人擔(dān)心在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的背景下，地方“微調(diào)”樓市政策再次引發(fā)前幾年的樓市瘋狂，而5月份的成交數(shù)據(jù)恰恰為這種擔(dān)心作了很好的注腳，讓投資者的恐慌情緒加劇。這究竟是誰(shuí)引發(fā)的恐慌？

一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)5月份以來(lái)市場(chǎng)回暖的解釋?zhuān)蠖嗾J(rèn)為是政策的松動(dòng)，讓剛需得到了好處，所以，大量的自主需求開(kāi)始入市，推動(dòng)市場(chǎng)回暖。很顯然，在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回歸合理的情況下，購(gòu)房者紛紛入市，唯一擔(dān)心的，是自己一味相信政策不會(huì)松動(dòng)，但等到最后，卻發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)已經(jīng)距離夢(mèng)想遠(yuǎn)去。因此，他們即使買(mǎi)錯(cuò)，也不想錯(cuò)過(guò)。比如，這次央行的“特急”文件，報(bào)道者真的是抓住了購(gòu)房者最恐慌的心理：特急。對(duì)于房貸七折利率，之前的文件也有，為什么偏偏在宏觀經(jīng)濟(jì)下調(diào)、房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，央行要出臺(tái)這樣的“特急”文件？急什么？對(duì)自主需求和投資需求，采取差別化的政策，這是一貫的政策，無(wú)需重申，但偏偏是在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，一些消息本身印證了購(gòu)房者對(duì)政策以前的不信任。購(gòu)房者擔(dān)心，即使中央政策三令五申，但在目前宏觀經(jīng)濟(jì)低迷，地方財(cái)政捉襟見(jiàn)肘的情況下，地方政府會(huì)想方設(shè)法刺激樓市，在鼓勵(lì)自住需求的旗號(hào)下，通過(guò)執(zhí)行層面的綏靖政策，打開(kāi)限購(gòu)等政策缺口，最終激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

的確，經(jīng)過(guò)3年多的調(diào)控，盡管房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭被遏制，但在各地對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)難以擺脫的情況下，房?jī)r(jià)未來(lái)上漲的預(yù)期遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)政策和房?jī)r(jià)隨時(shí)都有逆轉(zhuǎn)和反彈的可能。特別是在目前情況下，抑制房?jī)r(jià)上漲的最主要手段是隨時(shí)都可能被取消的限購(gòu)，而一旦限購(gòu)取消，房?jī)r(jià)暴漲就是大概率事件。因此，抑制房?jī)r(jià)反彈的關(guān)鍵是政策給購(gòu)房者長(zhǎng)期的預(yù)期，政策給購(gòu)房者房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定的信心。從目前入市的購(gòu)房者情況看，大多數(shù)購(gòu)房者表示，之所以現(xiàn)在購(gòu)房，并不是什么“剛需”等子虛烏有的概念，而是擔(dān)心房?jī)r(jià)又一輪的暴漲。

中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控成敗的標(biāo)志并不在于房?jī)r(jià)是否下跌，甚至下跌多少，而在于有沒(méi)有給購(gòu)房者穩(wěn)定的價(jià)格預(yù)期。如果中國(guó)房地產(chǎn)公共政策給購(gòu)房者的只是不確定和恐慌，那這樣的政策注定不會(huì)贏得公信力，特別是在利益博弈非常慘烈的情況下，短期的政策只會(huì)引發(fā)價(jià)格的更大波動(dòng)，這無(wú)論對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，開(kāi)發(fā)商，還是購(gòu)房者，都是最不愿意看到的情況。但房地產(chǎn)調(diào)控要堅(jiān)持到底，最根本的還是應(yīng)該抓住有利時(shí)機(jī)，彌補(bǔ)房地產(chǎn)制度建設(shè)方面的欠賬，以“制度調(diào)控”替代“政策調(diào)控”，最終形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的預(yù)期。如此，則房地產(chǎn)持續(xù)健康可期。

中國(guó)的房?jī)r(jià)之高已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。筆者多次引用美國(guó)關(guān)于房?jī)r(jià)是否合理的數(shù)據(jù)，在美國(guó)的公共政策看來(lái)，如果一個(gè)家庭把家庭收入的30%以上用于住房支出，則意味著這樣的家庭絕對(duì)存在“住房問(wèn)題”，但目前中國(guó)的房?jī)r(jià)，如果按照這個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，恐怕80%以上的家庭都有明顯的住房問(wèn)題。房?jī)r(jià)已經(jīng)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)最大的不確定因素，請(qǐng)不要把刺激宏觀經(jīng)濟(jì)的重任再次寄托在房地產(chǎn)。如果真的想靠房地產(chǎn)振興經(jīng)濟(jì)，則內(nèi)需、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型幾無(wú)任何活路，民眾對(duì)公共政策的信仰，將蕩然無(wú)存。