每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷虹 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷虹 發(fā)自深圳

4月2日，深圳銀湖三九片區(qū)改造規(guī)劃正式經(jīng)深圳市規(guī)劃與國土委員會審議并原則通過，正式向社會公示。

資料顯示，針對銀湖三九片區(qū)的改造入選了《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批計劃》，改造主體為新三九地產(chǎn)有限公司，目前新三九地產(chǎn)公司已正式更名為華潤(深圳)地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，該更新項目建筑面積近45萬平方米，這也是繼萬象城、大沖舊改項目、湖貝村舊改項目之后，華潤集團在深圳獲得的又一個“超級”舊改項目。據(jù)悉，華潤或?qū){此進入深圳“第一豪宅區(qū)”。

據(jù)業(yè)界傳聞，該項目將于今年底啟動，但昨日（4月9日），華潤(深圳)地產(chǎn)發(fā)展有限公司對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，暫無開工計劃。

對此，深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，該項目很可能將是一個包括保障房、商業(yè)住宅、豪宅別墅在內(nèi)的多種產(chǎn)品的城市綜合體項目，其價格可能成為深圳豪宅的新標(biāo)桿。同時，該項目也將面臨城市交通壓力。

華潤獲近45萬平方米舊改項目

深圳銀湖片區(qū)是深圳首個豪宅區(qū)，也是華潤三九（000999，SZ）總部所在地。按照深圳市城市更新改造規(guī)劃，華潤三九在舊廠房搬遷之后，該地塊由工業(yè)用地改為住宅商業(yè)用地。公示資料顯示，銀湖三九城市更新片區(qū)拆遷用地面積為127442.0平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積為95967平方米，計入容積率建筑面積為471690平方米，其中住宅為446750平方米、商業(yè)為16500平方米、公共配套設(shè)施為8440平方米。另有地下商業(yè)4300平方米，公共充電站1100平方米。

華潤三九2010年6月2日產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告顯示，由于華潤三九計劃將總部遷出銀湖片區(qū)，因此將其科技辦公大樓一至九層轉(zhuǎn)讓給華潤(深圳)地產(chǎn)發(fā)展有限公司，轉(zhuǎn)讓價款合計為1.6億元。

由于其占地面積為4154平方米，建筑面積為13675平方米，以此計算，華潤(深圳)地產(chǎn)發(fā)展有限公司受讓的樓面單價高達(dá)11700元/平方米。

公告還顯示，華潤(深圳)地產(chǎn)發(fā)展有限公司于2007年4月26日由三九企業(yè)集團出資組建，目前主要持有原三九企業(yè)集團部分物業(yè)。在原三九集團與華潤的重組過程中，華潤(深圳)地產(chǎn)發(fā)展有限公司產(chǎn)權(quán)幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，目前歸屬為香港協(xié)恒有限公司，而后者屬于華潤集團所持有。

目前，銀湖三九片區(qū)更新項目正在進行拆遷，但有業(yè)界傳聞，華潤可能在該地塊修建別墅豪宅，有望于年底啟動。但華潤深圳地產(chǎn)發(fā)展有限公司對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前暫無開工計劃。

盡管目前華潤(深圳)地產(chǎn)發(fā)展有限公司并未公開具體的項目規(guī)劃，但宋丁認(rèn)為，很可能將是一個包括保障房、商業(yè)住宅、豪宅別墅在內(nèi)的多種產(chǎn)品的城市綜合體項目。

據(jù)悉，項目容積率高達(dá)4.915。對此，宋丁認(rèn)為，華潤開發(fā)這個項目也要考慮利潤回報，在扣除舊改拆遷等各種成本之后，也要有合理的利潤空間。言下之意，做大建筑面積體量，可以獲得更大的投資收益。項目價格不會低，可能成為深圳豪宅的新標(biāo)桿。

項目規(guī)劃或面臨城市交通壓力

熟悉深圳發(fā)展歷史的市民都知道，華潤銀湖三九片區(qū)靠近北環(huán)，以華潤三九醫(yī)藥股份有限公司舊廠區(qū)為核心，周邊有銀湖汽車站、房地產(chǎn)權(quán)登記中心、深圳藥檢所、銀湖大廈等企事業(yè)行政單位，但生活商業(yè)配套設(shè)施相卻對缺乏。

“銀湖片區(qū)內(nèi)有相當(dāng)多的高端住宅，但都是單一別墅發(fā)展模式，綜合配套偏弱，這么多年也需要提升。”宋丁對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，華潤進入銀湖做高端整合，對這一片區(qū)的綜合服務(wù)配套，形象提升、商業(yè)發(fā)展都有自己的戰(zhàn)略考量，總的前景看好。

但宋丁也指出，銀湖片區(qū)內(nèi)部交通支線比較脆弱，進出的路徑只有一條雙向兩車道，如果華潤在外面做這么大片區(qū)的項目，容易形成密集人流，但目前沒有多余的土地來做公共停車場和配套空間。

“北環(huán)是深圳的快速通道系統(tǒng)，銀湖三九項目片區(qū)，從微觀來講，如果沿用現(xiàn)有的交通模式，將來項目改造后造成交通堵塞的可能性是很大的。”宋丁稱。

此外，從外部來看華潤銀湖三九更新項目也為城市交通配套設(shè)施規(guī)劃提出新的要求。依據(jù)規(guī)劃，銀湖三九更新項目建筑面積接近45萬平方米。如此重大節(jié)點片區(qū)，會形成很大人流量的集散，一下涌出大量的車流和人流，將給東西通行的車輛造成壓力。

“如此高密度的社區(qū)，門口公交車站設(shè)置肯定是很大的，政府應(yīng)該有一個更長遠(yuǎn)的評估和考慮。”宋丁表示，這些都是城市規(guī)劃發(fā)展中的必然現(xiàn)象。