每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

部分樓盤大幅降價(jià)后，房企為何還能實(shí)現(xiàn)較高的毛利？世茂房地產(chǎn)的案例也許能說明其中的部分原因。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者3月中旬曾報(bào)道，世茂房地產(chǎn)（00813,HK）位于南京下關(guān)區(qū)的南京世茂濱江新城17號(hào)樓部分房源直降4000元/平方米，降價(jià)幅度達(dá)到26%左右，折后價(jià)格為11000元/平方米，如果一次性付款還可以再打9.9折。昆山世茂蝶湖灣的最新報(bào)價(jià)為6600元/平方米，較一年前跌去三成。世茂房地產(chǎn)2012年2月份單月合約銷售數(shù)據(jù)顯示，2月份的商品房成交均價(jià)由1月份的18064元/平方米下調(diào)至10089元/平方米。

但令人奇怪的是，大幅度的價(jià)格調(diào)整似乎并沒有影響到世茂房地產(chǎn)的利潤(rùn)率。該公司助理總裁蔡雪梅在3月31日世茂集團(tuán)與攜程、途家網(wǎng)三方戰(zhàn)略合作發(fā)布會(huì)上向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，上述降價(jià)行為并不影響世茂房地產(chǎn)今年一季度的整體凈利潤(rùn)，該公司一季度的稅后凈利潤(rùn)率只比降價(jià)前下調(diào)了1到2個(gè)百分點(diǎn)。

早期項(xiàng)目土地成本低

根據(jù)世茂房地產(chǎn)2011年業(yè)績(jī)的新聞稿，世茂房地產(chǎn)一季度的利潤(rùn)主要貢獻(xiàn)來源恰好包括了前期價(jià)格調(diào)整幅度較大的樓盤，包括昆山世茂蝶湖灣、昆山世茂東壹號(hào)等項(xiàng)目。其中，昆山世茂東壹號(hào)3月的單價(jià)，與較去年前期相比降幅近千元。

蔡學(xué)梅介紹，世茂房地產(chǎn)一季度的凈利率水平仍然達(dá)到13%左右，較此前并沒有大幅度的下調(diào)。她解釋，其中一個(gè)很重要的原因是昆山世茂蝶湖灣、昆山世茂東壹號(hào)、南京世茂濱江新城等項(xiàng)目拿地時(shí)間早，能夠作出比較大的價(jià)格下調(diào)幅度。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前的報(bào)道，南京世茂濱江新城的拿地時(shí)間是2003年，當(dāng)時(shí)拿地的成本僅為3030元/平方米左右，昆山世茂蝶湖灣的開盤時(shí)間則在2005年，上述項(xiàng)目的土地成本顯然很低。蔡學(xué)梅說，世茂房地產(chǎn)一季度的降價(jià)主要針對(duì)那些拿地時(shí)間較早，產(chǎn)品力又嚴(yán)重下降，并且已是尾盤的項(xiàng)目。

她的上述說法，與世茂房地產(chǎn)年報(bào)公布的數(shù)據(jù)吻合。根據(jù)年報(bào)，世茂房地產(chǎn)目前的土地儲(chǔ)備平均樓面價(jià)格僅為1700元/平方米左右，遠(yuǎn)低于其他開發(fā)商的土地價(jià)格，且位置多位于二、三線城市的市內(nèi)副中心和新城，有較大的價(jià)格調(diào)整機(jī)會(huì)。

同時(shí)，世茂地產(chǎn)降價(jià)樓盤占一季度銷售額比重不高，也是利潤(rùn)率沒有受到過多影響的重要因素。一季度世茂房地產(chǎn)銷售額達(dá)70多億元，除了部分樓盤降價(jià)外，還因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)占到了其銷售總量的20%，而這一部分業(yè)績(jī)不受限購影響，價(jià)格也沒有明顯的下跌。

中房信分析師薛建雄說，相比于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格下調(diào)幅度較少，而且銷售情況較好，這在一定程度上保證了開發(fā)商降價(jià)后依舊保持高利潤(rùn)率。雖然去年商業(yè)地產(chǎn)也受到調(diào)控政策影響，但總體成交依然不錯(cuò)。

來自萬達(dá)上海公司的信息顯示，盡管開盤僅一年，寶山萬達(dá)廣場(chǎng)的商鋪銷售火爆。4棟寫字樓中，5號(hào)樓已售罄，4號(hào)樓去化率達(dá)95%，2號(hào)樓已售出60%。總共成交620余套，均價(jià)為2.2萬元/平方米。與周邊的住宅樓相比，該項(xiàng)目的平均銷售均價(jià)并不便宜，但銷售率卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。

多數(shù)樓盤土地成本僅占售價(jià)30%

中原地產(chǎn)研究中心向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提供的一組數(shù)據(jù)顯示，全國前10名的地產(chǎn)商中，中海、恒大、金地、萬科、保利等企業(yè)集中購買土地的時(shí)間段，都是地價(jià)最高的2009年7月至2011年6月。其中，中海地產(chǎn)上述時(shí)間段購買的土地，占其土地儲(chǔ)備總量最高，達(dá)到86%；恒大的比例次之，也達(dá)到78%；即使是在這個(gè)時(shí)間拿地最少的華潤(rùn)，期間拿地量占土地儲(chǔ)備總量的比例也達(dá)到21%。

上述數(shù)據(jù)讓外界認(rèn)為，其他的開發(fā)商不能像世茂房地產(chǎn)一樣在降價(jià)后仍然維持原有的利潤(rùn)水平。但中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究經(jīng)理劉淵告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，根據(jù)該中心對(duì)標(biāo)桿房企的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，實(shí)際上目前在售的多數(shù)樓盤土地成本占房?jī)r(jià)的比例都只有30%左右，這意味著開發(fā)商在大幅降價(jià)后，依然能保持一定的獲利空間。

另外，雖然去年末有大量樓盤出現(xiàn)降價(jià)，但這些樓盤在整個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)中所占比例并不高。很多開發(fā)商去年底的銷售均價(jià)實(shí)際上要比去年初還要高，這也導(dǎo)致了開發(fā)商在大幅降價(jià)后，依然可以保持較高的毛利。

同策咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉也有類似的看法，認(rèn)為目前降價(jià)項(xiàng)目只占所有開發(fā)項(xiàng)目中的小部分，全盤性的降價(jià)并沒有出現(xiàn)。