張茉楠

近期，美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了些許復(fù)蘇的曙光，但房地產(chǎn)風(fēng)險依然被認為是美國經(jīng)濟復(fù)蘇最大的風(fēng)險之一。自次貸危機以來，房地產(chǎn)市場價格下跌超過30%，這不僅僅是因為市場泡沫破裂負面效應(yīng)的短期困擾，更意味著美國人口結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)市場需求長期趨勢和購買力的影響正產(chǎn)生深遠影響。

美國房地產(chǎn)市場之所以持續(xù)下跌，是因為住房市場的“需求飽和”，而“需求飽和”的根本性決定因素是人口總量和人口結(jié)構(gòu)的變化。人口因素對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生長期趨勢性的影響。美國房地產(chǎn)周期大約為20年，而這背后與美國的人口統(tǒng)計規(guī)律的變化息息相關(guān)。一方面是人口總量變化 （包括自然增長率與移民增長率）對住房需求的影響。美國生育率從上世紀90年代初開始進入持續(xù)的下降通道。人口普查局公布美國人口最新數(shù)字為3.08億人。過去十年來美國人口增長9.7%，為1940年以來的最低增幅。

從增量上看，美國人口增長主要來自移民及移民的出生率，占增加人口的82%。外來移民是美國人口增長的重要因素之一，然而過去十年來的兩次經(jīng)濟衰退使得美國人對移民態(tài)度轉(zhuǎn)變，進一步降低了海外移民的速度。

而另一方面，人口結(jié)構(gòu)的變化也決定著住房的需求。房價與家庭收入的平均百分比不超過2，是美國能夠承受房價的真正能力。20世紀70年代初，美國房價與家庭收入的百分比為1.7~1.8，但到次貸危機之前，美國房價與家庭收入之比高達6，而這其中正處青壯年的“嬰兒潮”成為美國購房市場的主力軍，并由此持續(xù)推高了房價。美國人口統(tǒng)計局預(yù)測，美國的嬰兒出生率將長期維持低位，到2030年，近20%的美國居民將超過65歲；2050年，這一年齡組的人數(shù)還會翻一番，從2008年的3870萬人增至8850萬人，生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降，也將對住房需求的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生新的影響，那些曾經(jīng)促進美國住宅市場繁榮的“大戶型”將出現(xiàn)滯銷。

由于美國社會老齡化加速，人們更愿意選擇污染小、生活成本低的郊區(qū)居住，這也意味著半個多世紀以來美國人口從鄉(xiāng)村、郊外向大都市區(qū)域轉(zhuǎn)移的過程可能放緩。在國內(nèi)購買力相對住房需求極度飽和的困境下，這也是為何美國希望借外來移民消化過剩的房屋存量，刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的真正原因。

看來，房地產(chǎn)市場所謂的 “剛需”只是一個階段性的概念，人口紅利更不是永久性的增長因素，人口結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求進而影響房地產(chǎn)走勢似乎是一個逃不出的 “鐵律”。數(shù)據(jù)顯示，全球人口的年齡結(jié)構(gòu)將發(fā)生巨大變化——青年人口的增長率放緩，老年人口的增長速度驚人。到2050年全球老齡人口將達到現(xiàn)在的3倍，為15億人。

按聯(lián)合國數(shù)據(jù)推測，我國的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。而去年統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，中國勞動人口比重十年來首次下降。種種跡象表明，中國人口結(jié)構(gòu)改變的時間節(jié)點正在加速到來。人口結(jié)構(gòu)的變化將會改變房地產(chǎn)市場的供給需求結(jié)構(gòu)。預(yù)計中國人口增速將在2015年后進入下降通道，到2020年60歲以上人口將達到2.5億人，這個時間段也將是中國房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點的重要時間窗口。