每經(jīng)編輯｜王迎春

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

雖然很多業(yè)內(nèi)人士稱房地產(chǎn)高利潤率時(shí)代將一去不返，但另一方面，接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，2011年房企利潤下滑，僅僅是在樓市調(diào)控下的短期效應(yīng)，與制造業(yè)和其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的微利時(shí)代遠(yuǎn)未到來。

上市房企利潤出現(xiàn)短期下滑

始于2010年4月的調(diào)控政策在2011年三季度顯現(xiàn)效果。

1月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為61740億元，同比增速與上年相比回落5.3%。全國商品房銷售面積10.99億平方米，增速同比下降5.7個百分點(diǎn)。

2011年12月，全國70個大中城市中，有52個城市房價(jià)出現(xiàn)下降，占比超過70%。

伴隨著房價(jià)的下行，以萬保招金為代表的龍頭房企業(yè)績增速出現(xiàn)放緩跡象。從萬科公告的逐月銷售數(shù)據(jù)看出，從8月份到12月，萬科銷售業(yè)績增速連續(xù)環(huán)比下滑。

在整體銷售量上的減少，以及作為最為直接影響房企利潤的因素，房價(jià)的下跌也開始影響房企利潤下降。

2011年三季度，金地凈利潤僅為153.63萬元，與2010年同比下降98.63%。如此之少的凈利潤還不夠在深圳關(guān)內(nèi)城區(qū)購買一套60平方米普通商品房。

而據(jù)上市房企三季報(bào)披露的行業(yè)凈利潤顯示，131家A股上市房企第三季度合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入699.58億元，環(huán)比下降8.15%；合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤73.19億元，環(huán)比下降29.36%。凈利潤環(huán)比下降的公司共77家，占比達(dá)58.7%。

因?yàn)檎{(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的打壓，房地產(chǎn)利潤減少到底是一個長期的趨勢，還是短暫的市場調(diào)整？對此，世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部首席分析師王海斌認(rèn)為，由于限購和限價(jià)等政策，壓制了房地產(chǎn)需求和房價(jià)，房企利潤出現(xiàn)下降，只是短暫的現(xiàn)象。

而深圳眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華也認(rèn)為，從長期來看，隨著行業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤下降是必然。“因?yàn)檎{(diào)控政策對市場的影響不是一兩年就會消除的，房地產(chǎn)調(diào)控是一個長期的過程。”林曉華稱。

房地產(chǎn)微利時(shí)代還有多遠(yuǎn)？

在土地成本、人工成本、財(cái)務(wù)成本逐步增加之后，大多數(shù)地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，房企已經(jīng)告別過去的“暴利”，進(jìn)入微利時(shí)代。

2011年12月萬科媒體交流會上，萬科總裁郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了下半場，過去的好日子已經(jīng)不再，并將告別暴利。

2011年12月，在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會金融年會上，海爾地產(chǎn)董事長盧鏗更是一語驚人，提出如今的房地產(chǎn)行業(yè)早已經(jīng)沒有暴利，長期維持在一個微利的狀態(tài)。

在樓市“限購、限價(jià)”政策盡出，房地產(chǎn)行業(yè)的制度性政策（如房產(chǎn)稅試點(diǎn)）全面推行的時(shí)間關(guān)口，房地產(chǎn)微利時(shí)代是否真的即將來臨？

對此，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉則認(rèn)為，房企在我國行業(yè)中有一定的特殊地位，決定著即使房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭充分，其利潤率在短期內(nèi)不會大幅下滑。

韓長吉認(rèn)為，房企利潤整體下降并非市場調(diào)控的結(jié)果，在政策調(diào)控的作用下產(chǎn)生的下降趨勢并不具有行業(yè)代表性。目前，土地出讓金溢價(jià)降低，而市場供應(yīng)與政策限制則一直處于高調(diào)控狀態(tài)，調(diào)控只是把價(jià)格和供應(yīng)量摁在那里。一旦放松調(diào)控，價(jià)格又會起來。

事實(shí)上，影響房企利潤的因素有多種，土地的高溢價(jià)會導(dǎo)致房企利潤率大幅下降。林曉華認(rèn)為，如果開發(fā)商高價(jià)拿地，那么他的項(xiàng)目成本就很高，開發(fā)商也很難控制售價(jià)成本，由此，開發(fā)商各自成本和利潤也不盡相同。“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展20多年來，就說房地產(chǎn)行業(yè)到了沒落期，還為時(shí)尚早。”林曉華表示。

房地產(chǎn)下半場房企求變

調(diào)控因素下的行業(yè)利潤下滑，對開發(fā)商來說，到底意味著什么？

無需贅述，展望未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，除了郁亮“上下半場”的論述，房地產(chǎn)行業(yè)形勢已經(jīng)悄然改變。但是在利潤率方面，短期內(nèi)會出現(xiàn)兩極分化，一部分房企利潤維持而另一部分房企下降，將成為一種趨勢。

在分析2011年上半年房企年報(bào)的負(fù)債率及銷售規(guī)模后，韓長吉認(rèn)為，房企利潤率的變化改變了房企的經(jīng)營策略，一部分房企采取了多元化盈利策略，以規(guī)避利潤波動風(fēng)險(xiǎn)。如金地進(jìn)入房地產(chǎn)金融、商業(yè)地產(chǎn)，恒大進(jìn)入文化產(chǎn)業(yè)等。還有一部分房企則采取了快速開發(fā)加速資金使用效率的手段來增加凈資產(chǎn)收益。如2011年，萬科、恒大、碧桂園、中海、佳兆業(yè)等房企紛紛選擇快速周轉(zhuǎn)的營銷策略。

韓長吉表示，通過此輪政策調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生相應(yīng)的市場變化。其一，房地產(chǎn)行業(yè)中部分資金鏈韌性差的中小房企將以離岸為主，房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中率穩(wěn)步上升。

但通過兼并之后，房企能否保證行業(yè)利潤的穩(wěn)定，仍然不得而知。

韓長吉稱，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤下降幅度并不一致，按照房企共性而言，由于市場剛需的支持，只要房企放棄一定的收益區(qū)間，針對剛性需求的房企將維持房地產(chǎn)的資金回流。

而林曉華也認(rèn)為，產(chǎn)品和營銷策略能夠適應(yīng)市場變化的房企，最終將在兼并和淘汰過程中剩下來，從而贏得更多市場份額。