每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊井鑫 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 楊井鑫 發(fā)自北京

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，房?jī)r(jià)在2011年下半年終于止住“瘋漲”步伐。

然而，當(dāng)人們?yōu)榉績(jī)r(jià)“回歸理性”叫好時(shí)，各家商業(yè)銀行卻憂心忡忡。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在國(guó)家決心擠壓房地產(chǎn)“泡沫”的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)寒冬。作為房地產(chǎn)行業(yè)最大資金來(lái)源的銀行，將不得不面對(duì)銀行不良貸款率上升、利潤(rùn)被“蠶食”的考驗(yàn)。

嚴(yán)控不手軟？

由于監(jiān)管層掐住“需求”和“資金”兩頭后，地產(chǎn)商陷入了進(jìn)退兩難的窘境。

新地集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)漆洪波在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)商遇到的困難主要還是在流動(dòng)性方面。

“新地集團(tuán)等一些房地產(chǎn)商的資金壓力還是相對(duì)較小，受影響最為嚴(yán)重的是一些在2008年拿了高價(jià)地，期望通過(guò)未來(lái)房?jī)r(jià)高漲以及快速銷(xiāo)售來(lái)償還資金的地產(chǎn)商，他們的日子現(xiàn)在很不好過(guò)。”漆洪波表示，政策在資金方面的控制影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于限購(gòu)。

“9月后，限貸以及按揭的難度加大，萬(wàn)科的銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)也消失了。在政策的調(diào)整下，項(xiàng)目的銷(xiāo)售利潤(rùn)也下降較快，企業(yè)只能?chē)?yán)格遵循‘現(xiàn)金為王’的策略，努力拓寬融資渠道。”萬(wàn)科相關(guān)人士對(duì)記者表示。

據(jù)三季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債率特征非常明顯。A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為63%，其中15家公司的資產(chǎn)負(fù)債率高于80%。除少數(shù)龍頭企業(yè)外，大部分房地產(chǎn)行業(yè)上市公司特別是中小型公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流缺口膨脹至647億元，約七成公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流告負(fù)。

“現(xiàn)在并不是最糟糕的時(shí)候。”北京通達(dá)投資首席分析師李鵬濤表示，2012年的形勢(shì)可能更加嚴(yán)峻。

國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)近日指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。住建部部長(zhǎng)姜偉新也表示，2012年要繼續(xù)落實(shí)地方政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的責(zé)任，將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策。

事實(shí)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，11月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格已出現(xiàn)松動(dòng)。在新建商品住宅(不含保障性住房)中，環(huán)比下降的城市增至49個(gè)，比上個(gè)月多了15個(gè)，持平的城市為16個(gè)，而環(huán)比價(jià)格上漲城市的漲幅均未超過(guò)0.2%。

銀行很淡定？

不過(guò)，隨著房?jī)r(jià)的下行，銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露出來(lái)。不過(guò)，監(jiān)管部門(mén)和銀行的態(tài)度較為樂(lè)觀。

2011年11月，前銀監(jiān)會(huì)主席劉明康透露，銀監(jiān)會(huì)組織進(jìn)行的商業(yè)銀行房地產(chǎn)壓力測(cè)試結(jié)果顯示，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌40%時(shí)，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到110%。而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能回收，但本金沒(méi)有問(wèn)題。

中行行長(zhǎng)李禮輝在北大演講時(shí)提到，中行進(jìn)行房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試結(jié)果顯示，即使房?jī)r(jià)下跌30%，中行的不良貸款率增長(zhǎng)也不會(huì)超過(guò)1%。

中信銀行行長(zhǎng)陳小憲此前也表示，中信銀行在一季報(bào)公布后曾表示2011年將房地產(chǎn)貸款壓縮三分之一。“如今房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目審批的權(quán)利都已經(jīng)上交給了總行，能批下來(lái)的很少，大部分都有抵押。”中信銀行內(nèi)部人士認(rèn)為，最壞的情況也是就抵押歸銀行，但是目前這種情況并不多。

然而，部分分析人士并不樂(lè)觀。中國(guó)光大銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家盛宏清稱(chēng)，“房?jī)r(jià)如果回調(diào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金回流困難，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)率就會(huì)隨之上升。”

渣打銀行經(jīng)濟(jì)師李煒則指出，一旦國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌，銀行不良率上升是毫無(wú)疑問(wèn)的，但是遠(yuǎn)沒(méi)有到出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的地步。

李煒認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款在銀行總體貸款中的比例不足20%，銀行已經(jīng)意識(shí)到了這塊業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)，需要時(shí)間來(lái)消化。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)的下跌也應(yīng)該是一個(gè)緩慢的過(guò)程，銀行有一個(gè)緩沖的空間。“從房地產(chǎn)的調(diào)控趨勢(shì)看，3~4年內(nèi)的方向應(yīng)該不會(huì)變化。”李煒告訴記者。