2011-11-25 03:00:30
作為北漂一員,宋麗不是唯一一個陷入租房麻煩的人,現(xiàn)實生活中租房者與中介拳腳相向或對簿公堂的案例亦不少見,兩者關系不斷惡化。
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京
每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京
編者按
作為數(shù)百萬“北漂”中的一員,宋麗不是唯一一個陷入租房麻煩的人。在各種論壇、小組、貼吧中,網(wǎng)友們發(fā)布自己的租房受害經(jīng)歷,對中介大加譴責?,F(xiàn)實中,為了討還利益,租房者與中介拳腳相向或對簿公堂的案例亦不少見。租房者與中介公司的關系不斷惡化。政府機構對中介市場的管理卻難以面面俱到。針對中介行業(yè)亂象,專家呼吁,應盡快出臺行業(yè)性法律法規(guī)。
/案例/
憤怒的租客:27歲“北漂”女舉錘砸了中介的門
每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京
每當看到路旁商店的鋼化玻璃門,27歲的“北漂”宋麗(化名)的腦子里就會響起 “嘩啦啦”破碎的聲音,20多天前那場噩夢不斷重現(xiàn)。
當天,宋麗到位于朝陽區(qū)的中偉置地總部辦理退房手續(xù)并收回押金。僵持4小時后,對方以種種借口拒絕退還1200元押金。一怒之下,宋麗拿出事先準備好的錘子,砸碎了兩扇玻璃門,砸壞了一張桌子和一臺飲水機。結果,她不僅沒有要回押金,還另外付出了3500元賠償款。
100元“管理費”引發(fā)的糾紛
和許多租賃糾紛一樣,押金成為事情的“導火索”。
去年10月17日,宋麗通過“北京中偉置地房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司”,在朝陽區(qū)“永安里磚廠一號樓”租下一間房子,租金每月1200元。另外,她還支付了1200元押金。
今年10月16日,房子到期,宋麗與中介約定,27號辦理退房手續(xù)。
由于同住的租客全部退房,中介公司負責人表示,其他租戶不在場,不能把押金單獨退給宋麗。
對于這個解釋,宋麗認為是“胡攪蠻纏”,因為合同里沒有這個規(guī)定。于是,她一直跟著這個負責人,不停地要求退還押金。后負責人答應退押金,但前提是“扣除100元管理費”。這個“管理費”,是就中介公司所做的維修、協(xié)調(diào)、管理而言的。
宋麗稱,正是這100元“管理費”激怒了她。在她租房期間,中介不僅沒有將承諾的家具配備齊全,而且在因水管破裂引發(fā)的多方糾紛上,沒有盡到義務。打交道的過程中,業(yè)務員的態(tài)度惡劣。
《每日經(jīng)濟新聞》記者在雙方簽訂的租房合同中,沒有看到 “管理費”一項。
雙方的交涉從上午10點一直持續(xù)到下午兩點。百般協(xié)商無果后,宋麗憤怒到極點,她從包里拿出事先準備好的錘子,一片“嘩嘩”聲中,公司的兩扇玻璃門被砸碎。宋麗還砸壞了一臺飲水機和一張桌子。
中介公司報了警。雙方協(xié)商后,決定由宋麗賠償3500元,原有的1200元押金不予退還。
現(xiàn)場完好如初
3日后,《每日經(jīng)濟新聞》記者來到位于朝陽區(qū)仟村商務大廈11層的中偉置地總部。這棟商務樓位于北三環(huán)外一條小街上,周圍集中著小區(qū)。
中偉置地總部占據(jù)了11層的大部分房間。同一層樓上,還駐扎著另一家不知名的房產(chǎn)中介。房間里一切工作如常,身著白襯衫、黑西褲的工作人員不時走到樓道里抽煙。記者發(fā)現(xiàn),玻璃門完好如初,地板干凈整潔。當記者亮明身份后,中偉置地的接待人員立刻矢口否認“砸門”一事,“你看,我們的門、家具都是完好的,從來沒有過這樣的事情。”當記者要求約見負責人時,對方以“負責人都不在”為由推脫。
不過,該棟大樓一名王姓保潔員自稱目睹了砸店一幕。該保潔員向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,當女孩掏出錘子時,對方非但沒有阻攔,還說,“還帶了家伙呢,有本事砸啊。”
/維權/
租客維權成本高企 勝算幾何?
每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京
一位資深律師向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,押金是導致租客與中介沖突的主要原因。
在多數(shù)租賃關系中,押金數(shù)額不算大,甚至遠低于商業(yè)合作中的保證金。押金為什么總是成為糾紛的根源?
押金的秘密
業(yè)內(nèi)人士介紹,中介公司通過租賃業(yè)務獲取利潤的渠道,主要是收取中介費和賺取差價兩種方式。在兩種方式中,中介公司都需要向租客收取押金。
上述律師向記者表示,房屋到期退房時,中介公司往往以物品損壞、水電費用未結清為由,克扣租客的押金。此外,很多租賃合同中規(guī)定,逾期3天未繳納租金的,中介公司有權扣下押金,并驅趕租房者。
除此之外,一些中介公司還通過重復收取有線電視費、衛(wèi)生費、物業(yè)費等方式違規(guī)盈利。
業(yè)內(nèi)人士向記者表示,租賃業(yè)務對中介公司的利潤貢獻總體偏小,導致該項業(yè)務成為“雞肋”。
該律師認為,無論如何,上述現(xiàn)狀都不應成為中介公司違規(guī)經(jīng)營的理由。在現(xiàn)實中,中介行業(yè)已經(jīng)形成 “違規(guī)經(jīng)營-口碑受損-利潤受損-違規(guī)經(jīng)營”的惡性循環(huán),這只會讓中介市場越來越混亂。
“抱團”維權成趨勢
宋麗將事情經(jīng)過寫了一篇帖子,發(fā)布在某論壇上,痛斥“黑中介”??吹剿嘻惖奶?,李斐斐很快將帖子置頂,她是這個版的版主之一。
李斐斐向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,部分房產(chǎn)中介的違規(guī)操作,除了利欲熏心之外,也與消費者的嬌慣與縱容不無關系。除了擔任天涯社區(qū)“京城樓盤會”的版主外,她還注冊了一個維權微博,另外還有維權QQ群,成功幫助過很多人維權,如今已經(jīng)有200多個成員。
她向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹,在租房過程中,租客處在弱勢一方。在租房的各個環(huán)節(jié),陷阱無處不在,“只要向中介交了定金,你就進‘套’了。”
李斐斐所說的“套”,是指租客在看房、交定金、簽合同、承租、退租等各個環(huán)節(jié),由于信息不對稱以及合同中的陷阱,有可能遭受的損失,像押金不退、東西壞了不給修、重復收費等,都是常見的陷阱。
《每日經(jīng)濟新聞》記者還發(fā)現(xiàn),除了中偉置地,針對中天置地、中大恒基、天泰置地等特定中介公司的QQ群、微博、貼吧、論壇等也不少。
總體而言,在北京700萬租房者中,在權益受損時能夠維權的人并不多,維權成功者更是寥寥無幾。由于涉及金額不大,不少人寧愿蒙受損失而放棄維權。
維權成本高企
事實上,不是所有的維權都缺乏勝算。前述維權QQ群的群主周欣南向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,只要掌握了足夠的證據(jù),即便與中介公司對簿公堂,也完全可以不請律師而贏得訴訟,租房者付出的經(jīng)濟成本只是25元訴訟費。
但周欣南承認,打一場官司,要付出大量時間和精力,單是搜集證據(jù)就要花費很大的精力。
一位資深律師向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,很多租房者缺乏搜集證據(jù)的意識,加上一些中介公司惡意銷毀證據(jù),往往使得官司陷入僵局,甚至敗訴。
維權QQ群里一名成員詳細記錄了與天泰置地的一場訴訟。2010年2月,經(jīng)過兩次開庭,以及法院的多次調(diào)解,這位原告終于拿回了屬于自己的物品和7000多元賠償金,但距離2009年7月首次向法院提起訴訟,整整過去了6個月。
通過法律維權成本偏高已是不爭的事實。李斐斐列出了維權的其他方式:通過電話或網(wǎng)站去建委投訴、向消費者協(xié)會投訴、給市長信箱寫信投訴。
但她表示,除了通過市長信箱,其他的公共維權渠道效果都不佳。周欣南也說,消費者協(xié)會基本不管,向建委投訴也往往石沉大海。
/法規(guī)/
管理缺位 房產(chǎn)中介制度建設逼近關鍵點
每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京
“中介行業(yè)的問題,一是這個行業(yè)自身的法律法規(guī)尚不完善,出現(xiàn)糾紛時很難做到有法可依;二是因為執(zhí)法力度不夠,在管理上很難面面俱到。”針對租賃市場的亂象,北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長、中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。
李文杰表示,房屋租賃市場的糾紛不止發(fā)生在北京,在全國很多地方都比較突出,除了管理缺口外,完善行業(yè)法律也十分迫切。
管理缺口較大
據(jù)悉,北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會和房屋管理局是中介市場的直接管理者。對于中介公司的管理和約束,除了工商部門外,起主要作用的還是北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會。
然而,在這個管理體系中,存在著較大的缺口。
李文杰向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,由于人力物力有限,政府機構對中介市場的管理難以面面俱到,實際效果不佳。據(jù)悉,住建委對中介機構的管理方式主要體現(xiàn)在執(zhí)法檢查、約談等層面上,很少深入實際問題。
行業(yè)協(xié)會面臨著另一種難題。李文杰表示,協(xié)會的職能是對一些糾紛進行協(xié)調(diào)、調(diào)解,并沒有執(zhí)法權和裁決權,所以具體的管理效果有限。同時,對于那些未加入行業(yè)協(xié)會的中介公司,協(xié)會在管理上更是鞭長莫及。
據(jù)統(tǒng)計,當前北京獲得資格備案的房產(chǎn)中介公司超過2000家,但北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會的登記會員僅544家,其中還包括并不直接從事房產(chǎn)交易業(yè)務的擔保機構、信息提供機構等。也就是說,有1000多家中介公司游離在行業(yè)協(xié)會管理之外,一些沒有獲得資質(zhì)的中介公司更是難以管理。
李文杰向記者表示,在很多國家和地區(qū),中介行業(yè)有著“入行必入會”的規(guī)定,即在進入這個行業(yè)的同時,也必須加入行業(yè)協(xié)會,就是為了便于接受管理。但我國目前還沒有類似規(guī)定。
事實上,即使在對協(xié)會會員的管理上,也難免出現(xiàn)漏洞。《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),與宋麗發(fā)生糾紛的中偉置地,正是北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會的會員。飽受網(wǎng)友詬病的中天置地、中大恒基等公司,同樣位列協(xié)會會員名單。
對此,李文杰表示,對于大型中介的糾紛,調(diào)解起來相對容易,小公司的調(diào)解難度則較大。
北京市朝陽區(qū)人民法院的調(diào)查結果顯示,近年來因中介原因導致房屋類居間合同案件數(shù)量持續(xù)保持高位,原因之一就在于“房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會行業(yè)自律缺位”,此外還包括行業(yè)準入門檻低、負有監(jiān)管職責的行政機關履職不力、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構對分支機構和從業(yè)人員的管理相對疏松等原因。
制度建設迫切
隨著中介市場的逐漸擴大,對中介立法的呼聲也越來越高。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,到目前為止,全國有100多萬名中介機構從業(yè)人員,卻沒有一部法律法規(guī)對他們的從業(yè)行為進行約束,這是這一行業(yè)面臨的一個很大的問題。李文杰也呼吁,應該盡快出臺行業(yè)性的法律法規(guī)。
在采訪中,一些律師也向記者表示,通過法律的渠道維權,除了“成本高,效率低,手續(xù)煩瑣”之外,由于現(xiàn)有的法律條文不夠細致,導致一些細節(jié)很難認定。
對此,胡景暉建議,在解決一些小案件時,應該簡化法律程序。同時,在法律完善之前,政府應在一些規(guī)定較模糊的條款上,做出相應的司法解釋。
今年4月1日,首部針對房產(chǎn)中介行業(yè)的全國性法律法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》正式施行。該辦法的出臺填補了行業(yè)的一大空缺,但綜合現(xiàn)有的法律法規(guī),仍被認為存在立法層級低、缺乏可操作性的問題。
北京市朝陽區(qū)人民法院的調(diào)查顯示,房地產(chǎn)中介行業(yè)法律的不完善助長了中介公司違法違規(guī)行為的發(fā)生,因此推進行業(yè)立法、推動法律制度建設、規(guī)范中介從業(yè)人員的行為底線,尤為迫切和重要。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志也曾表示,目前房地產(chǎn)行業(yè)在制度建設方面已經(jīng)到了一個不能回避的關鍵點上,目前很多制度的設計和現(xiàn)在的社會經(jīng)濟發(fā)展要求不相適應,必須加以調(diào)整。
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