每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

    央企中化集團旗下企業(yè)方興地產(chǎn)（00817，HK）日前發(fā)布的2011年中報顯示，在上半年稅前所有者溢利較去年同期增長64%的大背景下，所得稅費用卻下滑了4%。奧秘在于方興地產(chǎn)將一筆11.37億港元的收入，作為投資收益列入“其他收入和收益”一欄，方興地產(chǎn)因此可以大幅節(jié)稅。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)方興地產(chǎn)上半年業(yè)績公告估算的結(jié)果，方興地產(chǎn)上述會計處理，可以使企業(yè)節(jié)稅近4億元人民幣。方興地產(chǎn)上述通過股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)節(jié)稅的做法，極有可能被其他房地產(chǎn)商仿效。

    上海新閔律師事務(wù)所合伙人劉福元說，上述方式很可能成為房地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時采用的主要節(jié)稅方法。

收入猛增稅收開支減少

    今年6月，方興地產(chǎn)發(fā)布公告稱，全資附屬公司上海晨拓投資與寶鋼資源簽訂協(xié)議，同意以9.33億元人民幣向?qū)氫撡Y源出售全部股份，并由寶鋼資源代為清償方興地產(chǎn)全資子公司北京凱晨置業(yè)全部債務(wù)，約人民幣6.09億元。而上海晨拓所擁有的物業(yè)是上海港國際客運中心商業(yè)配套項目1號樓（以下簡稱上海港客運中心1號樓）。

    8月22日，方興地產(chǎn)的主席羅東江在中期業(yè)績報告主席致辭部分，提及上半年主要開發(fā)業(yè)績之一就是成功簽約售出位于上海北外灘核心區(qū)域的特色濱水項目——上海港客運中心1號樓。

    方興地產(chǎn)中期業(yè)績報告顯示，售出的上海港國際客運中心1號樓，簽約金額18.3億元港幣，所取得的投資收益高達(dá)11.37億港元。但該項目并未計入今年上半年的物業(yè)銷售收入。對此，方興地產(chǎn)未作回應(yīng)。

    方興地產(chǎn)中報數(shù)據(jù)顯示，方興地產(chǎn)的物業(yè)銷售收入要比去年同期下滑100%，僅為港幣670萬元。（報告原文如此）。所得稅費用由此下滑，由去年同期的6.37億元，下滑至6.12億元，下滑幅度達(dá)到4%，原因是“上半年物業(yè)銷售收入減少導(dǎo)致土地增值稅的減少”。

    劉福元說，如果開發(fā)商選擇直接出售物業(yè)房地產(chǎn)，需要按30%~60%的稅率清算土地增值稅，而以股權(quán)出讓方式轉(zhuǎn)移擁有房屋產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)公司股權(quán)，需要支付的僅僅是可抵扣的企業(yè)所得稅。

    在某央企任財務(wù)經(jīng)理的一位中級會計師說，由于企業(yè)所得稅的計稅時間橫跨一個會計年度。在這一會計年度中，企業(yè)的任何虧損和費用，均可抵扣上述股權(quán)出讓收益，所以實際計征稅的應(yīng)稅稅額，有可能比方興地產(chǎn)出讓股權(quán)的所得稅少。

避稅金額或約4億元

    那么，方興地產(chǎn)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式出售上海港客運中心1號樓，可以規(guī)避多少土地增值稅呢？《每日經(jīng)濟新聞》記者按照方興地產(chǎn)公布的轉(zhuǎn)讓收益，以及購買者的投資總價，計算項目大概的土地增值稅。

    按照方興地產(chǎn)中期業(yè)績報告，上海港客運中心1號樓的簽約金額18.3億元港幣，投資收益是11.37億港元，收益相當(dāng)于成本6.93億元的1.6倍。按照中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則財法字[1995]第6號公布的土地增值稅速算公式，計算公式為  （土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％），該項目的土地增值稅至少4.6455億元港幣，按照人民幣對港幣1:0.83計，約3.86億元人民幣。

    不過，上述稅費只是記者按照土地增值稅征稅條例頒布的公式計算的結(jié)果。截至記者發(fā)稿，方興地產(chǎn)方面未公布上述以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓寫字樓，究竟能為企業(yè)節(jié)省多少土地增值稅。至于通過規(guī)避土地增值稅提高收益的做法，公司也未作出解釋。

    方興地產(chǎn)上述通過股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)節(jié)稅的做法，極有可能被其他房地產(chǎn)商仿效。劉福元說，上述方式很可能成為房地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時采用的主要節(jié)稅方法。

    根據(jù)土地增值稅的有關(guān)條例，土地增值稅的作用是為了調(diào)節(jié)土地增值收益，減少囤地捂盤的行為。而在開發(fā)商大規(guī)模以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售房地產(chǎn)的大背景下，土地增值稅設(shè)計的初衷是否還能成功實現(xiàn)，被打上了一個大大的問號。

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