每經(jīng)記者 韓禎 發(fā)自廣州

　　隨著上月初《廣州市新城市中軸線(xiàn)北段重要景觀節(jié)點(diǎn)控制性規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》）的出臺(tái)，廣州景點(diǎn)用地將增加地下商業(yè)功能。

　　第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，今年下半年，廣州將有110萬(wàn)平方米左右的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心入市。巨大的市場(chǎng)供應(yīng)體量將給零售商業(yè)市場(chǎng)租金帶來(lái)下調(diào)壓力，預(yù)期空置率將呈上升趨勢(shì)。廣州商業(yè)地產(chǎn)面臨地上、地下的縱向競(jìng)爭(zhēng)，以及項(xiàng)目之間的橫向競(jìng)爭(zhēng)，這其中，地下商業(yè)或面臨更大的挑戰(zhàn)。

　　地下商業(yè)高歌猛進(jìn)

　　上述《規(guī)劃》顯示，廣場(chǎng)新電視塔廣場(chǎng)和宏城廣場(chǎng)均將在地下建設(shè)高檔商業(yè)；東方寶泰與中信廣場(chǎng)之間也正規(guī)劃打造一個(gè)總面積16萬(wàn)平方米的地下商場(chǎng)。

　　此外，8萬(wàn)平方米的“花城匯”一區(qū)預(yù)計(jì)9月28日開(kāi)業(yè)；而前日（8月31日），時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)方面宣布占地5萬(wàn)平方米的時(shí)尚天河廣場(chǎng)于12月2日開(kāi)業(yè)。

　　至此，廣州規(guī)模最大的地下商業(yè)圈正式出爐。從廣州塔到花城匯，穿過(guò)黃埔大道銜接宏城廣場(chǎng)，東面天河體育中心坐擁地下時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)，再向北與規(guī)劃中的地下商場(chǎng)和東方寶泰相聯(lián)通，這一條“潛伏”在廣州天河的地下商圈規(guī)模接近90萬(wàn)平方米。

　　雖然一眾商家紛紛投身地下商業(yè)，但就目前廣州地下商業(yè)發(fā)展的狀況來(lái)看，地下商業(yè)還尚不成熟。

　　在東山口到廣東省人大的3000平方米地下商場(chǎng)、2000年開(kāi)發(fā)定位為世界各國(guó)風(fēng)情美食的康王商業(yè)城，最終關(guān)門(mén)大吉；江南西地下商場(chǎng)“江南新地”首批租戶(hù)也陸續(xù)撤場(chǎng)，目前廣州僅有流行前線(xiàn)、天河又一城、景點(diǎn)商業(yè)街的發(fā)展相對(duì)順利。

　　第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，廣州的商業(yè)過(guò)度集中于中心城區(qū)，城市化的進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不均衡。他表示，無(wú)論是地上商業(yè)還是地下商業(yè)，最重要的是客流，而廣州的地鐵網(wǎng)絡(luò)仍過(guò)于稀疏，再加上地鐵的通道狹窄，地下商場(chǎng)缺乏展示空間，消費(fèi)者感到空間壓抑不愿意消費(fèi)。

　　中投顧問(wèn)高級(jí)研究員高博軒告訴記者，即使是目前我國(guó)發(fā)展比較成功的地下商場(chǎng)的案例，大部分國(guó)內(nèi)地下商業(yè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況并不樂(lè)觀。

　　地下商業(yè)存挑戰(zhàn)

　　黃華軍表示，地下商場(chǎng)發(fā)展到如今是客觀必然的事情。廣州市區(qū)的地上商業(yè)基本趨近飽和，再加上市內(nèi)幾乎找不到黃金的商業(yè)地段進(jìn)行開(kāi)發(fā)，發(fā)展地下商場(chǎng)將會(huì)是廣州市未來(lái)商業(yè)發(fā)展的大勢(shì)。

　　除此之外，政府部門(mén)進(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)也有意打造完善的購(gòu)物商圈。如最近要開(kāi)業(yè)的花城匯，成功運(yùn)作的時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)等都是有政府部門(mén)規(guī)劃。加上眾商家靈敏的商業(yè)嗅覺(jué)，占盡天時(shí)地利人和的地下商業(yè)卻仍然面臨困難。

　　廣州地上商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)本來(lái)就已經(jīng)很激烈，地下商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)自然更加困難。商業(yè)運(yùn)作中招商顯得尤為重要，地下商場(chǎng)的招商關(guān)鍵在于了解目標(biāo)消費(fèi)群體。

　　高博軒告訴記者，地下商場(chǎng)優(yōu)良的環(huán)境布局，以及充足的人流量是地下商場(chǎng)招商的主要吸引因素，其中客流量以及地上商業(yè)繁榮程度是地下商場(chǎng)成功與否的關(guān)鍵因素。

　　黃華軍告訴記者，做地下商業(yè)有很多路徑無(wú)法跟地上商業(yè)比，比如餐飲、娛樂(lè)因?yàn)橄拦苤撇荒茏?，大的鋪位推不?dòng)。

　　黃華軍指出，地下商業(yè)每平米的投入比地上商業(yè)高出2倍，開(kāi)發(fā)商的資本一定要足夠雄厚。然而，地下商場(chǎng)中，小檔口無(wú)品牌卻能承受租金，大檔口有品牌承受租金的能力卻弱，這樣的局面十分尷尬。

　　高博軒表示，雖然當(dāng)前廣州的地下商業(yè)發(fā)展遇到阻力，但是從地下商業(yè)開(kāi)發(fā)的理性回歸來(lái)看，部分地下商場(chǎng)項(xiàng)目的盈利空間非常值得期待，預(yù)計(jì)廣州未來(lái)的地下商業(yè)以精品開(kāi)發(fā)為主，部分虧損的地下商業(yè)將可能需要面臨重新市場(chǎng)定位、重新組建立體商業(yè)兩個(gè)問(wèn)題。