每經記者  葉書利  發(fā)自北京

　　7月12日，本報刊登了《湖南首家高球場違規(guī)擴建  項目竟為省級重點工程》一文，揭露湖南青竹湖高爾夫球場二期工程將一塊草坪苗木用地違規(guī)建設成一座9洞高爾夫球場。

    《每日經濟新聞》記者進一步調查發(fā)現，該球場還將旗下一個名為“青竹湖鄉(xiāng)村俱樂部”的子項目，經過巧妙安排，搖身變成一個高檔別墅項目，并引進綠城進行開發(fā)，準備興建580棟高檔別墅。

    調查發(fā)現，該項目在開發(fā)期間存在“先立項、后征地”以及頂著國家禁令違規(guī)建設的多重疑點。

高球場旁建起高檔別墅

    湖南長沙首座高爾夫球場青竹湖高爾夫球場旁邊，錯落有致地矗立著158棟高檔別墅，這是綠城旗下在售的高檔別墅項目“綠城·青竹園”。

    開發(fā)商湖南青竹湖國際商務社區(qū)開發(fā)有限公司副總經理姚國海向《每日經濟新聞》記者介紹，項目分南、北兩個區(qū)，共1600多畝地，計劃興建580棟獨棟別墅，已建成158棟。

    7月12日，在談到高爾夫球場禁而不止的原因時，國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤指出，高爾夫球場開發(fā)商往往借球場建設之名，行大規(guī)模建設高檔商品房、特別是高檔別墅之實。以鄉(xiāng)村俱樂部、城市公園和休閑公園名義建設高球場，卻暗地開發(fā)房地產。

    被征地的村民周明（化名）向記者介紹，綠城·青竹園項目的前身，是一個叫青竹湖鄉(xiāng)村俱樂部的項目，是青竹湖高爾夫球場二期擴建項目的子項目。

    2003年4月15日，青竹湖高爾夫球場開發(fā)商湖南外商國際活動中心有限公司向湖南省發(fā)展計劃委員會提交的《關于湖南外商國際活動中心項目二期擴建工程“青竹湖鄉(xiāng)村俱樂部”子項目補充批復的報告》，證實了周明的說法。

    該報告稱，青竹湖高爾夫球場二期擴建工程包括高爾夫球場、青竹湖國際商務會所區(qū)、白石文化藝術園和青竹湖高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部等子項目。

    同年5月12日，湖南省發(fā)展計劃委員會向湖南外商國際活動中心有限公司作出了《關于湖南外商國際活動中心青竹湖鄉(xiāng)村俱樂部子項目的補充批復》，同意建立青竹湖鄉(xiāng)村俱樂部子項目，總投資7928萬元。

    2003年12月5日，湖南省發(fā)展計劃委員會突然向湖南青竹湖國際商務社區(qū)開發(fā)有限公司下發(fā)  《關于湖南青竹湖國際商務社區(qū)項目青竹峰景子項目的補充批復》，“同意青竹湖國際商務社區(qū)項目鄉(xiāng)村俱樂部子項目變更為‘青竹峰景項目’”，“主要建設商務住宅、低密度住宅及相關配套設施”。

    姚國海證實，青竹峰景項目也就是后來的綠城·青竹園項目，至于鄉(xiāng)村俱樂部項目為什么會突然變成青竹峰景項目，“具體我也搞不清楚，我是2003年底才過來的。”

    湖南省工商局的資料顯示，目前湖南青竹湖國際商務社區(qū)開發(fā)有限公司的兩大股東，分別為湖南綠城投資置業(yè)有限公司和杭州市桃花源房地產開發(fā)有限公司。

    姚國海說，2003年11月14日，綠城集團與兩位自然人合資成立了湖南綠城投資置業(yè)有限公司，隨后，湖南綠城投資置業(yè)有限公司攜手綠城集團旗下另一家股份合作公司——杭州市桃花源房地產開發(fā)有限公司，收購了湖南青竹湖國際商務社區(qū)開發(fā)有限公司100%股權，其中湖南綠城投資置業(yè)有限公司持股97%，杭州市桃花源房地產開發(fā)有限公司持股3%。

先立項后征地？

    除了通過“暗渡陳倉”方式達到開發(fā)房地產的目的之外，綠城·青竹園項目還存在“先斬后奏”的地塊征用疑點。

    湖南長沙律師葉誠（化名）向《每日經濟新聞》介紹，2003年9月24日國土資源部發(fā)布的《關于加強土地供應管理促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國土資發(fā)  〔2003〕356號）中規(guī)定：“嚴禁任何單位和個人在房地產開發(fā)中以先行立項、先行選址定點和先行確定地價的方式取得土地。”

    記者發(fā)現，青竹湖鄉(xiāng)村俱樂部變更為青竹峰景項目  （后來的綠城·青竹園項目）同時，長沙市國土局在《關于青竹湖外商活動中心二期擴建工程（青竹峰景子項目）用地的審查意見》中，先行將項目用地選址在長沙市開福區(qū)撈刀鎮(zhèn)征用集體土地66.7648公頃。

    項目立項一年多后的2004年7月29日，湖南省人民政府才向長沙市國土局下發(fā)了該地塊的  《農用地轉用、土地征用審批單》（[2004]政國土字第693號）。該審批單顯示，此次共征地66.7648公頃。其中農用地62.4426公頃，其他用地4.3222公頃。20天后，長沙市國土局便以4450.3751萬元的總價將這塊地協議轉讓給湖南青竹湖國際商務社區(qū)開發(fā)有限公司。2005年3月29日，長沙市人民政府才為綠城·青竹園項目下發(fā)了《長沙市人民政府征用土地方案公告》（[2005]第008號）。到了5月18日，長沙市國土局才出臺了征地補償安置方案。

    周明說：“直到那時我才知道，我家的宅基地、部分自留菜地、房屋前后的空地及0.72畝責任農田、1.14畝林地等土地，早已于2004年7月29日被征用，并于當年8月19日出讓高檔別墅項目開發(fā)商了。”

    姚國海否認該項目存在先立項后征地的違規(guī)行為。他說，2002年或2003年的《長沙市城市總體規(guī)劃》就將這塊項目用地納入規(guī)劃中。換言之，當時這塊地就是國有建設用地了。

    周明反駁說，《長沙市城市總體規(guī)劃》只說明將來這塊地通過征地審批后，可以作為國有建設用地，不代表當時就變成國有建設用地。

農用地流轉存六個違規(guī)疑點

    除了征地方面的疑點外，律師葉誠分析說，綠城·青竹園項目農用地流轉過程中，主要存在六大違規(guī)疑點。

    他指出，對于集體用地的征用，早在1998年8月29日頒布的《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款就規(guī)定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。”

    葉誠解釋說，雖然法律法規(guī)沒有對“公共利益”作出詳細解釋與界定，但可以肯定的一點是，綠城·青竹園項目屬私人商業(yè)開發(fā)，不符合集體用地征用的條件。

    其次，依據《中華人民共和國土地管理法》第45條規(guī)定：“征用下列土地的，由國務院批準：（一）基本農田；（二）基本農田以外的耕地超過35公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。”

    葉誠指出，該項目牽涉到的被征用地主要為農用地，其中耕地（包含林地）總量達到58.0523公頃，大大超過35公頃的“紅線”標準。因此，即使要批準征用涉案土地，法定征用權利也應由國務院行使，而不是湖南省人民政府。

    第三個疑點在于，2004年4月29日，國務院辦公廳下發(fā)了《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，規(guī)定“從現在開始，集中半年左右的時間，繼續(xù)深入開展土地市場治理整頓。治理整頓期間，全國暫停審批農用地轉為非農建設用地……”也就是說，自當年4月29日開始的半年左右時間內，全國暫停審批農用地流轉。但該項目農用地流程審批單卻是在2004年7月29日下發(fā)的，項目用地審批屬于頂風違法批地。

    第四個疑點，葉誠說，《中共中央、國務院關于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》（中發(fā)[1997]11號）規(guī)定：“嚴格控制征用耕地出讓土地使用權。禁止征用耕地、林地和宜農荒地出讓土地使用權用于高爾夫球場、仿古城、游樂宮、高級別墅區(qū)等高檔房地產開發(fā)建設……”而綠城·青竹園是典型的高檔別墅項目，而且是高爾夫別墅項目，此舉違反國家產業(yè)政策。

    此外，記者注意到，2002年5月9日由國土資源部發(fā)布，并于當年7月1日起開始實施的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》第四條規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

    但2004年8月19日長沙市國土局向綠城·青竹園項目開發(fā)商出讓項目用地時，仍以協議出讓方式完成土地出讓。

    葉誠認為，該項目還有對同一個項目進行拆分審批的違規(guī)疑點。

    葉誠解釋說，《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十一條明確規(guī)定，具體建設項目需要使用土地的，建設單位應當根據建設項目的總體設計一次申請，辦理建設用地審批手續(xù)；分期建設的項目，可以根據可行性研究報告確定的方案分期申請建設用地，分期辦理建設用地有關審批手續(xù)。而綠城·青竹園項目南北兩期幾乎同時動工，形式上，建設的別墅也是一個整體。綠城·青竹園項目用地的申報和審批，卻都是拆分進行，這涉嫌嚴重違規(guī)。

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