每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

    “趕超浦東”曾是北京通州新城樓市的宣傳口號，在去年也同海南一樣，出現(xiàn)過一波“海南式瘋狂”。但如今，因為價值難撐，該口號日益成為一個遙不可及的夢幻。

通州樓市陷深度掙扎

    近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在走訪北京通州幾個樓盤后發(fā)現(xiàn)，“安靜、焦急”成為時下通州樓盤售樓處的真實寫照。“安靜”的是售樓處，“焦急”的是樓盤銷售人員的“心急如焚”。

    以通州樓盤珠江拉維小鎮(zhèn)為例，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤于去年12月18日推出了第五批房源，共計40套。但截至目前，近7個月仍無成交記錄。

    此外，記者私下與一位金隅花石苑售樓人員溝通時，對方形容自己“快急瘋了”。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，北京金隅旗下的金隅花石苑于去年11月推出1607套房源，截至今年7月12日的近8個月內(nèi)，該樓盤只賣出了7套，簽約率僅約0.4%。

    “今年整個通州樓市都變天了，陰沉沉的?！币晃灰言谶@個行業(yè)工作了三年多的售樓人員無奈地說。

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年10月至今年7月12日，北京通州合計供應(yīng)住宅項目19個，提供住宅8525套。同期簽約數(shù)為1887套，簽約率僅22%。其中有8個項目的簽約率在10%以下，簽約率超過30%的項目只有7個。而同期北京全市平均簽約率超過50%，通州簽約率位列全市各區(qū)之末。

“趕超浦東”言猶在耳

    通州樓市的“跳漲”緣于2010年1月22日，北京通州區(qū)新城開發(fā)建設(shè)指揮部第一次全體會議召開，北京通州現(xiàn)代化國際新城建設(shè)全面啟動。

    緊接著的北京市“兩會”上，北京市市長郭金龍在作北京市政府工作報告時特別提出：“今年要集中力量，聚焦通州，借助國內(nèi)外資源，按照世界一流水平高起點謀劃，實實在在地啟動一批項目，努力取得重大突破，發(fā)揮好示范帶動作用?！?/p>

    一時間，北京通州新城的概念激活了通州樓市。

    當時開發(fā)商更是喊出口號：“上海的浦東就是通州的未來”。時任北京華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理的陳云峰在接受媒體采訪時宣稱：“通州的規(guī)劃是超過浦東、接近迪拜、世界領(lǐng)先的?！?/p>

    珠江拉維小鎮(zhèn)的工作人員說，該樓盤于2009年國慶節(jié)期間的預(yù)售均價為8500元/平方米，但通州新城概念后的2010年1月27日便上漲至14800元/平方米，幾天后的2月2日，再次上調(diào)至16800元/平方米。待3月27日推出新盤時，預(yù)售均價已成18500元/平方米，且200多套房源在幾天之內(nèi)被搶購一空。4月中下旬該樓盤再次推出新盤時，均價已升至25000元/平方米。

    粗略計算，在2009年國慶與2010年4月中下旬，短短近半年的時間內(nèi)，珠江拉維小鎮(zhèn)預(yù)售均價漲了近兩倍。

    在趕超上海浦東的口號下，珠江拉維小鎮(zhèn)的表現(xiàn)并非個案。通州樓盤京貿(mào)國際城于去年3月初的開盤均價為18000元/平方米，但近一個月之后的4月6日，該樓盤的預(yù)售均價已變更成24800元/平方米，一個月內(nèi)上漲近40%。

    北京亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年通州新城規(guī)劃面世近3個月后的4月份，通州區(qū)商品房預(yù)售均價已沖至25000~30000元/平方米，與當時上海浦東的房價不相上下。

炒作透支價值

    對于通州房價緊追上海浦東的現(xiàn)象，北京亞豪機構(gòu)總監(jiān)郭毅說，自1990年4月宣布上海開發(fā)浦東時算起，上海浦東經(jīng)過21年的開發(fā)，才形成了目前以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的完整產(chǎn)業(yè)格局，這些產(chǎn)業(yè)配套是浦東房價的主要價值支撐點。而北京通州新城的規(guī)劃尚在啟動階段，房價便直逼浦東，主要是概念炒作，而非真正地產(chǎn)價值推動的結(jié)果。

    記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，通州不少樓盤存在教育、醫(yī)療、交通、周邊商業(yè)等配套不全，致使樓盤價值大打折扣的情況。

    以金隅花石苑為例，該樓盤與金隅7090小區(qū)相鄰。小區(qū)離地鐵口較遠，且小區(qū)與地鐵口間沒有公交線路，交通極為不便。此外，小區(qū)周邊除了幾個低檔的小餐館之外，別無其他商業(yè)配套。即使買藥及孩子上幼兒園或小學(xué)，也需到幾里之外的地方。更令人難以接受的是，小區(qū)旁邊的低檔家具城與化工廠污染嚴重，對住戶生活已造成了極大影響。

    一位金隅7090小區(qū)住戶說：“7090小區(qū)與金隅花石苑就像一個只供睡覺的孤島，不適合生活?！?/p>

    而記者在通州樓盤珠江拉維小鎮(zhèn)采訪時也發(fā)現(xiàn)，該樓盤周邊垃圾成堆，北墻外還私搭亂建了數(shù)個低檔小飯館。

    北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉認為，相關(guān)配套不全，導(dǎo)致通州樓盤價值大打折扣，難以支撐被概念炒作起來的虛高房價。自去年“9·29新政”后，北京樓市需求開始回歸剛需，投機需求基本絕跡。這對以概念炒作起家的通州樓市形成了較大打擊。

    相對更務(wù)實的剛需，更青睞性價比更高的北京房山、昌平等區(qū)域，從而導(dǎo)致了今年通州樓市的深度僵持與掙扎。

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