每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

    距離上?！拔逡弧奔偃辗空惯€有10天，但開發(fā)商們已經(jīng)提前把銷售計(jì)劃安排到了5月1日以后。新浪樂(lè)居樓盤中心數(shù)據(jù)顯示，4月上海原本有38個(gè)項(xiàng)目將開盤，但截至19日，仍有約六成樓盤尚未開盤。

    根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》統(tǒng)計(jì)，5月份新上市的樓盤將有42個(gè)，且5月開盤主要供應(yīng)區(qū)域集中于外環(huán)外。按每個(gè)樓盤即將上市的房源面積平均3萬(wàn)平方米計(jì)算  （3萬(wàn)平方米為上海市住房保障和房屋管理局規(guī)定的開發(fā)商一次申領(lǐng)預(yù)售證的最少面積），總供應(yīng)量接近192萬(wàn)平方米。

    除了這些即將上市的積壓樓盤外，中房信數(shù)據(jù)顯示，2月以來(lái)共有181.85萬(wàn)平方米的房源獲得預(yù)售許可證，但是同期的成交量卻只有85.93萬(wàn)平方米。這意味近兩個(gè)月來(lái)有超過(guò)100萬(wàn)平方米的房源“積壓”。

    根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海5月份的新建商品住宅供應(yīng)或至少達(dá)到250萬(wàn)平方米。而根據(jù)中房信3月份的統(tǒng)計(jì)，3月總成交量?jī)H為40多萬(wàn)平方米。但即使面對(duì)如此大的滯銷壓力，開發(fā)商也不愿意輕易降價(jià)。

    華燕高級(jí)研究經(jīng)理張宏偉說(shuō)，即使開發(fā)商缺錢，他們也很可能不會(huì)真正降價(jià)，而是會(huì)選擇先短期降價(jià)，炒熱市場(chǎng)，而后再不斷地提高售價(jià)。

延后銷售保價(jià)

    事實(shí)上，延期開盤并非什么新鮮的手段，早在今年的二三月份，開發(fā)商就已經(jīng)在大規(guī)模延后開盤時(shí)間。根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，3月份上海延后開盤的樓盤有50個(gè)，2月份則有18個(gè)樓盤延后銷售。

    當(dāng)時(shí)，開發(fā)商們就已經(jīng)提出過(guò)延期保價(jià)的概念，部分樓盤更是一直在推遲項(xiàng)目的銷售，從2月推遲到了3月，又從3月推遲到了4月份。而現(xiàn)在，開發(fā)商又計(jì)劃再次推遲上市時(shí)間，等到5月份房展會(huì)后才開盤銷售。

    對(duì)于推遲上市的原因，一家市中心樓盤的銷售經(jīng)理告訴記者，即使現(xiàn)在入市降價(jià)銷售，效果也不會(huì)令人滿意，倒不如再等等市場(chǎng)回暖以后，低價(jià)開盤銷售，反而有可能在短期內(nèi)迅速賣掉一部分房子。

    他表示，此前上海雖然有不少樓盤出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象，但他個(gè)人觀點(diǎn)是炒作的成分居多。目前的市場(chǎng)銷售氣氛，還不足以令市場(chǎng)人氣快速回升。

    不過(guò)，中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究經(jīng)理劉淵認(rèn)為，開發(fā)商不斷延期銷售并不是一個(gè)好的銷售策略。根據(jù)他們的研究，第三季度會(huì)出現(xiàn)一波樓市供應(yīng)潮，屆時(shí)開發(fā)商的銷售壓力并不低。

    此前，中房信、同策等機(jī)構(gòu)也紛紛預(yù)測(cè)，大量的項(xiàng)目會(huì)在三季度集中供應(yīng)。如果市場(chǎng)的低迷延續(xù)到第三季度，必然會(huì)出現(xiàn)整個(gè)行業(yè)的拐點(diǎn)。

    劉淵說(shuō)，從上海供應(yīng)和成交的巨大差距看，其實(shí)導(dǎo)致成交量下滑的根本原因是樓盤售價(jià)尚無(wú)法令購(gòu)房者滿意。而有關(guān)第四輪樓市調(diào)控即將到來(lái)的消息，也讓更多的購(gòu)房者堅(jiān)持觀望。聰明的開發(fā)商應(yīng)該趁供應(yīng)高峰到來(lái)前，在5月底、6月初極早進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。

看好價(jià)格上漲者居多

    劉淵承認(rèn)，目前開發(fā)商的資金情況其實(shí)并不差。中原地產(chǎn)研究院剛剛發(fā)布的一季度研究報(bào)告稱，主要的地產(chǎn)商一季度的銷售情況并不算太差，而開發(fā)商目前的資金情況也遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于2008年。

    剛剛銷售了8億多元項(xiàng)目的一家上海房地產(chǎn)公司營(yíng)銷總監(jiān)曾透露說(shuō)，雖然上海公司不缺錢，但是江蘇公司目前卻是“很差錢”。由于銀行對(duì)于不同項(xiàng)目資金的流動(dòng)有著重重限制，所以雖然上海公司的資金很充裕，卻不能被調(diào)動(dòng)到江蘇去，導(dǎo)致該公司江蘇地區(qū)的樓盤只能低價(jià)銷售。

    根據(jù)他的介紹，該公司江蘇地區(qū)的樓盤銷售均價(jià)，比周邊剛拍下的土地樓板價(jià)僅高出1500元/平方米，部分房源的售價(jià)甚至低于成本價(jià)。他們希望以這樣的舉動(dòng)能讓項(xiàng)目的人氣慢慢變熱，進(jìn)而帶動(dòng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷售。

    不過(guò)，目前上海市場(chǎng)上愿意低價(jià)銷售的樓盤仍然很少。張宏偉表示，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，價(jià)格低開高走的策略，要比直接降價(jià)更好。

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