每經記者 楊羚強 胡廷鴻 發(fā)自上海 深圳
　　
　　4月13日，在國務院常務會議上，溫家寶總理再次強調，要鞏固和擴大房地產市場調控成效。這也意味著，一些業(yè)內人士對政策松動的期望或許會落空。最新數據顯示，在持續(xù)調控之后，全國20城市土地出讓金總額并未出現同比大幅下滑。根據中國指數研究院最新的調查結果，2010年保障房建設需要的資金中，來自政府的比例并不高，未來是否會加大投入？另一方面，即使今年以來不少開發(fā)商拿地成本已經出現了下滑，但他們拿地的熱情似乎依然不高，是否愿意更多地參與保障房建設，還有待觀察。
　　
　　近日，國務院房地產督察組陸續(xù)出發(fā)，奔赴多個省市對當地房地產政策落實情況和調控效果進行督察，中央調控似乎有加碼的跡象。
　　
　　此前房地產專家普遍認為，調控的嚴厲程度取決于各地土地出讓收入，如果地方土地出讓金收入大幅下滑，會讓樓市調控最終無果而終。
　　
　　然而，《每日經濟新聞》聯合中國指數研究院對“賣地”收入達全國土地出讓收入1/3以上的20個城市一季度土地出讓數據進行調查卻發(fā)現，多地土地出讓收入基本和去年持平。一季度這些城市的土地出讓收入總額超過2000億元，達去年“賣地”總收入的22.96%。
　　
　　五合國際智庫總經理鄒毅說，在各地土地出讓金收入沒有大幅度下滑的情況下，地方和中央都有著進一步調控的空間。

　　城市土地財政“貧富”拉大
　　
　　盡管上述20城市一季度的土地出讓金收入總額達去年“賣地”總收入的22.96%，但各城市卻是“貧富不均”。
　　
　　20個城市中，五成的土地出讓金收入達去年全年的20%。蘇州一季度“賣地”收入228.72億元，達去年土地出讓收入的63%；去年總共只賣了331.43億元的沈陽，今年一季度的土地出讓收入已達去年全年的47.9%?？紤]到一季度向來是土地出讓的淡季，部分城市今年的土地出讓收入還有可能超過去年。
　　
　　然而，也有“賣地”收入大幅減少的城市。去年土地出讓金收入最高的北京，今年一季度土地出讓收入僅159.3億元，為去年全年的9.7%。1~3月，北京共成交6宗住宅用地，成交面積37萬平方米，較去年同期下降75%。去年收金307.05億元的廈門，今年一季度的土地出讓收入只有去年的零頭，為8.91億元。
　　
　　另外，還有部分城市出現土地出讓面積和出讓收入不成比例的情況。如去年“賣地”收入增長較快的南京，一季度土地出讓面積達去年全年的24.78%，但成交金額只占全年的12.9%；寧波一季度土地出讓面積占去年全年的24.25%，但成交金額只有全年的13.4%。
　　
　　上述城市低迷的土地成交表現，讓業(yè)內人士質疑城市土地出讓收入會不會大幅度下滑，進而拖累地方經濟發(fā)展。鄒毅說，通過土地出讓獲取收入是國內城市獲得財政收入的主要模式，在沒有新的模式取代它之前，樓市調控將不得不受制于土地出讓收入。
　　
　　事實上，一些城市土地出讓金收入下滑，也有供應減少的原因。
　　
　　以一季度土地出讓收入下滑明顯的北京為例，全市總共推出住宅用地5宗，共32萬平方米，較去年同期減少77%；天津今年一季度推出和成交面積同比雙雙下跌，共推出住宅用地351萬平方米，而去年第一季度推出面積將近1000萬平方米。

　　土地市場拐點未現
　　
　　中國指數研究院的統計數據顯示，一季度，全國120個城市平均樓面地價1225元/平方米，環(huán)比下跌15%，同比下跌14%。北京土地成交溢價率一路走低，成交的6宗住宅用地溢價率均低于50%，廣州共成交5宗住宅用地，均以底價成交。
　　
　　上述土地低價成交的現象，似乎不代表土地成交價格的下滑。上海易居房地產研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍說，僅120個城市土地出讓價格不能夠代表全國的土地價格整體趨勢，而且僅憑一季度數據難以預言土地價格整體趨勢。
　　
　　上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍則認為，觀察土地價格，還要看所供應的土地位置。一季度供應的土地大多位置不佳，周邊或是工廠區(qū)，或是郊區(qū)，配套欠佳，地價很難賣高。
　　
　　除此外，在各城市一季度成交的土地中，有不少是動遷安置類商品住宅用地，拉低了商品住宅用地成交均價。以上海為例，3月推出地塊的樓面均價僅為2603元/平方米，成交樓面均價僅6079元/平方米。
　　
　　不過宋會雍承認，一季度的地價確實比較平穩(wěn)，往年總會有價格達到周邊新房價格80%~90%的地王出現，但今年一季度這類高價地已極為罕見，這說明土地市場開始趨于溫和，但要說是土地市場的拐點，還為時過早。

　　部分城市土地財政依賴減輕
　　
　　與此同時，調查顯示，部分一線城市對土地財政的依賴正在減輕。
　　
　　中國指數研究院的統計數據顯示，土地出讓收入并不計算在地方財政的一般預算收入內，而是屬于政府性基金收入。在政府性基金收入中，來自土地出讓金的份額并不算高。
　　
　　以上海為例，去年上海的政府性基金收入為2255億元，其中土地出讓收入只有579億元。而在一季度土地出讓收入下滑幅度較大的北京，去年的土地收入只有557.7億元被列入政府性基金收入。
　　
　　除此外，一線城市地方經濟的增長，或許也在降低城市對土地出讓金的依賴。寫字樓的租賃數據，或許可以說明問題。仲量聯行的統計數據顯示，上海浦西甲級寫字樓的租金價格環(huán)比上漲了8.8%，超甲級寫字樓租金環(huán)比上漲了10.9%。
　　
　　相比之下，土地財政對廣州、杭州、寧波等城市的重要性仍顯突出，中國指數研究院數據顯示，土地出讓收入往往占到當地政府性基金收入的90%左右。

　　樓市調控前景難料
　　
　　盡管上述20個城市中只有一半土地出讓收入較去年同期下滑，但國務院向多個省市派出樓市督察組，可以看出中央進一步調控樓市的決心。
　　
　　中投顧問房地產行業(yè)研究員韓長吉認為：“全國范圍來看，部分工業(yè)發(fā)達城市的土地成交量下降，不會對地方政府財政造成嚴重影響，但是由于部分二三線城市土地收入占財政比例過高，一旦土地出讓收入減少，會影響到財政收支平衡，從而給當地社會經濟帶來負面影響。”
　　
　　“3月份各地房價調控目標出來，反映出中央調控和地方政府之間的博弈。”深圳都會城市研究院院長高海燕稱，“中央在制定政策時，會考慮各地發(fā)展不平衡的現狀，各地城市化水平不一樣，對土地財政的依賴度也不一樣。”
　　
　　高海燕稱，調控能否堅持，取決于政府對政策執(zhí)行的態(tài)度和決心，但是，房價調控效果或許并不明顯。最終，地方政府交出來的房價調控目標，“或許僅有降價結果的數據，而實際上沒有降價效果。”