3月23日，蟄伏已久的房地產(chǎn)股集體噴發(fā)，推動大盤走強(qiáng)。不過昨日（3月24日）地產(chǎn)股則小幅回調(diào)，或許某種程度上印證了部分機(jī)構(gòu)觀點：房地產(chǎn)反彈難持續(xù)，后續(xù)或仍有利空政策出臺。

基本面尚未好轉(zhuǎn)

    光大證券認(rèn)為23日地產(chǎn)股的快速上漲非基本面催化，而是近期政府的一系列動作讓市場對調(diào)控政策有了放松的預(yù)期。發(fā)改委下調(diào)住房交易手續(xù)費，這僅是針對廉租房、限價房、房屋繼承、贈予等交易行為下調(diào)，且屬于一攬子建設(shè)項目費用下調(diào)里的一種，幅度也很小，不能理解為政策放松?？紤]到樓市調(diào)控效果不明顯、調(diào)控的副作用還沒有顯現(xiàn)，這些信息不是政策暖風(fēng)。

    此外，對于保障房建設(shè)較多的地產(chǎn)企業(yè)放開在資本市場的融資，這倒是有可能實現(xiàn)，這樣可以鼓勵更多的地產(chǎn)企業(yè)參與到建設(shè)保障房中來。這并不構(gòu)成保障房建設(shè)較多的上市公司股價上升的動力，保障房目前盈利能力極差，融到的資金極有可能要大多數(shù)被強(qiáng)制要求用于保障性住房，并不能為商品房建設(shè)創(chuàng)造效益。保障房建設(shè)歸根到底是企業(yè)為政府承擔(dān)民生工程，要從中大量獲得利益非常困難。

恐仍有利空政策

    地方政府在政策執(zhí)行上意圖弱化新“國八條”的強(qiáng)度，與中央意圖有些背道而馳的跡象。在1月27日國務(wù)院出臺新“國八條”后，各地政府在相關(guān)細(xì)則的出臺上并沒有積極響應(yīng)，這一點在房價調(diào)控目標(biāo)上尤為突出。如今離國務(wù)院要求公布房價調(diào)控目標(biāo)截止日僅有一周時間，僅有5個城市（分別是銀川、太原、佛山、貴陽、昆明）出臺了房價調(diào)控目標(biāo)，目標(biāo)制定標(biāo)準(zhǔn)除了銀川明確同比幅度低于10%之外，其他均較為模糊，而關(guān)注度較高的重點城市沒有一個公布目標(biāo)，近期更有傳言廣州擬將調(diào)控目標(biāo)定位10%～15%。統(tǒng)計數(shù)字上這樣的調(diào)控目標(biāo)則意味著樓市實際漲價要遠(yuǎn)高過這一幅度。

    國務(wù)院派出8個調(diào)查組對樓市調(diào)控效果進(jìn)行摸底，除了調(diào)查調(diào)控效果之外另一個重要目的是督促地方政府快速、積極響應(yīng)國務(wù)院新“國八條”的相關(guān)政策，在月底前出臺合理的房價調(diào)控目標(biāo)。很明顯，房價調(diào)控效果目前并不盡如人意，而各地若出臺房價調(diào)控目標(biāo)增幅大于10%則會引起房價的再一輪上漲，因此發(fā)改委要求商品房價格漲價需重新申報備案，謹(jǐn)防新房售價快速上漲，雖然發(fā)改委的這一舉措愿望是良好的，實際會導(dǎo)致新盤報價偏高，但這一舉措的初衷是穩(wěn)價。

    事實上，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)在于在短期內(nèi)即達(dá)到抑制房價的效果，即快速軟著陸，政策才會如此嚴(yán)厲。因為在房價調(diào)整上以時間換空間的方式對經(jīng)濟(jì)的影響太大，調(diào)控的最后結(jié)果往往是經(jīng)歷較長一段時間的量價齊跌后，政府出于宏觀經(jīng)濟(jì)考慮不得不放開調(diào)控。

    目前樓市調(diào)控未見成效、調(diào)控的副作用也沒有顯現(xiàn)，放松是完全沒有可能。因此，一旦摸底效果不佳或地方政策沒有積極響應(yīng)中央政策，極有可能會出臺新的調(diào)控政策，如延長社保、納稅證明期限，提高住房交易稅等等措施。

    地產(chǎn)股的反彈沒有強(qiáng)有力的基本面支撐，行業(yè)目前剛剛進(jìn)入景氣下降周期，空間有限，光大證券建議繼續(xù)參與近期可能會有政策刺激的珠海地產(chǎn)股，如華發(fā)股份（600325，收盤價11.95元）、格力地產(chǎn)（600185，收盤價9.06元），其次是價值低估的南京高科（600064，收盤價15.61元）以及三、四線城市龍頭榮盛發(fā)展（002146，收盤價13.82元）。

光大證券

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