尹中立（社科院金融專家）

        在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面，中國與日本有很多類似之處，日本政府調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)驗對中國具有十分重要的借鑒意義。

        住房與普通消費品的最本質(zhì)區(qū)別，在于它不僅可以滿足人們居住的需要，而且可以成為投資品，可以獲得資本利得。一般商品市場的運行規(guī)律表現(xiàn)為價格上升則需求減少，供給曲線與需求曲線存在交叉，有市場的均衡點。但投資品則不然，當(dāng)價格上漲需求可能會隨之上升，投資品沒有市場均衡點。因此，簡單地用調(diào)控一般消費品的方式去調(diào)控房地產(chǎn)市場可能難以奏效。

        從1985年開始，日本的住房價格快速上漲，基于住房供給短缺會推高房價的前提假設(shè)，日本政府的應(yīng)對措施是增加住房供給。方法是擴大住房金融公庫的貸款并降低利率。從1986到1990財政年度的新住房總量達(dá)到了812.9萬套，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。然而，由于投機性住房投資推高了土地和住房的價格，泡沫時期住房供給的增加卻沒有導(dǎo)致房價的下跌。住房金融公庫所提供的資金量增加，助長了房地產(chǎn)投機和泡沫。

        日本通過增加住房供給的方式來抑制房價的做法一直持續(xù)了較長時間，即使在泡沫破滅之后，增加住房供給的努力仍然沒有停止，甚至投入了更多的公共資金。在1992年和1997年，補充貸款的額度有所提高。在1991~1995財政年度，由住房金融公庫資助的新開工住房達(dá)到了265.3萬套，占到新開工住房總數(shù)的36.3%。作為泡沫經(jīng)濟發(fā)生和破滅的一項對策，日本政府仍然很重視住房建設(shè)規(guī)模的擴大。由此產(chǎn)生的結(jié)果是日本的自有住房者深深陷入債務(wù)之中。

        日本的房地產(chǎn)泡沫破滅之后，市場對住房的需求迅速減少，而供給卻仍然大量增加，加劇了住房價格下跌的速度，增加了住房價格調(diào)整的時間，并將很多金融機構(gòu)拖進(jìn)了不良資產(chǎn)大量增加的深淵。日本政府之所以出現(xiàn)這樣的失誤，最主要的原因在于沒有區(qū)分資產(chǎn)市場與一般商品市場的價格波動規(guī)律，當(dāng)房價持續(xù)上漲時就簡單地歸結(jié)為住房供給不足，沒有充分考慮到投機的因素。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控上，日本政府沒有采取針對性的措施遏制投機行為，只是一味地在增加住房供給上做文章。

        中國的房價持續(xù)上漲了10年，已經(jīng)形成了房價只漲不跌的神話，投機之風(fēng)日益盛行，投機需求在住房市場占相當(dāng)?shù)谋壤?，?dǎo)致房價隨住房供給的增加而上漲，很容易造成住房供給不足的假象。我們應(yīng)該汲取日本的教訓(xùn)，不能簡單地在增加供給上做文章，應(yīng)該采取措施遏制投機性需求。當(dāng)前，我國政府高度重視保障性住房的建設(shè)，其大思路無疑是正確的，但若短期內(nèi)力度過大則需謹(jǐn)訪出現(xiàn)日本式的風(fēng)險。



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