每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “只要十分之一的內(nèi)地新富人群，就可以把整個香港每年的新供應(yīng)買下來。”瑞銀亞洲部房地產(chǎn)主管王震宇在瑞銀中國房地產(chǎn)行業(yè)媒體見面會上如此調(diào)侃內(nèi)地富豪對境外豪宅的旺盛需求和強(qiáng)勁購買能力。

        就在上述觀點(diǎn)發(fā)布前幾天，金融危機(jī)前倫敦“日光盤”StrataSE1來到上海推廣48套住宅。負(fù)責(zé)該項(xiàng)目銷售人士興奮地向參加推廣會的所有人提供了《金融時報》上的一則最新報道：人民幣境外直投終于“破冰”，溫州允許私人直接在境外進(jìn)行實(shí)業(yè)投資，全年最高投資額度可以達(dá)到2億美元，單筆投資的最高額度則可以達(dá)到300萬美元。

        雖然此次試點(diǎn)要求個人境外投資僅能將錢投資于實(shí)體行業(yè)，而不得用于房地產(chǎn)等消費(fèi)項(xiàng)目及金融投資，但分析人士認(rèn)為，錢出去之后，極有可能想方設(shè)法逃脫限制，流向樓市甚至是海外資本市場。

        上海第一太平戴維斯物業(yè)住宅部助理董事陳彥辛說，內(nèi)地人赴境外買房會不斷增加，由于樓市政策變化較大，投資客因此更多地向不易受政策干預(yù)的市場轉(zhuǎn)移。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日（1月19日）調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對于境外購房潮的動態(tài)，以及赴境外購房的資金可能會分掉內(nèi)地樓市多少“羹”，作為開發(fā)商“外腦”的知名房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)也所知甚少。

洶涌的境外置業(yè)潮

        媒體報道稱，StrataSE1位于倫敦市中心，此次到上海展出的為該樓盤在金融危機(jī)時無法履約的住宅，面積為34～89平方米，最低價為280萬元人民幣。從單價上來看，該倫敦豪宅的單價在8萬元/平方米左右，而上海的一些豪宅單價已經(jīng)超過了10萬元/平方米。

        近年來，每年在上海推廣的境外房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量都成百上千。整個2010年，在諸多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)或新興市場國家，都充斥著內(nèi)地富豪的身影。翻看當(dāng)?shù)氐膱蠹?，不時可以發(fā)現(xiàn)這樣的內(nèi)容，“神秘中國富豪購下某某最貴豪宅”。

        數(shù)據(jù)顯示，2010年內(nèi)地人在我國香港地區(qū)購買650萬人民幣以上的豪宅數(shù)量同比上升了17%，占香港地區(qū)該類單位全年成交的三成半。而在新加坡，當(dāng)?shù)氐闹薪榉Q，十套房子里至少有八套是華人購買。

        來自內(nèi)地的購房者，已經(jīng)成為新加坡繼馬來西亞、印尼之后最大的外籍購房者群體，并有望在今年超越前兩者。同樣涌入大量中國內(nèi)地購房者的亞洲國家，還有馬來西亞。

        除了上述亞洲國家外，澳大利亞也是內(nèi)地購房者最青睞的國家之一，為此澳大利亞政府還在去年5月出臺了限制境外購房者購買的有關(guān)法律。

        同樣受到內(nèi)地富豪青睞的還有倫敦，當(dāng)?shù)氐拿襟w甚至驚呼，“中國人把整個不列顛都買下了。”

        陳彥辛說，目前內(nèi)地購房者選擇境外置業(yè)的范圍有限，只選擇在那些他們熟悉的國家和地區(qū)買房。比如我國香港地區(qū)、新加坡和馬來西亞，日本和泰國就少很多。同樣，他們愿意投資倫敦物業(yè)，主要是因?yàn)樗蛢号蟼惗刈x大學(xué)以后，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場有所了解，然后再買房。

        從物業(yè)類型來看，內(nèi)地購房者似乎更青睞公寓和別墅，對度假村等物業(yè)興趣較少。大部分的物業(yè)單價很高，達(dá)到5萬～10萬元/平方米，但總價并不貴。

        貸款成數(shù)大致為總房價的三到五成，只要購房者可以提供明確的各項(xiàng)材料，在境外銀行辦理10～20年的貸款并不會有太大問題。由于不少國家的利率其實(shí)要低于我國內(nèi)地，因此實(shí)際需要支付的貸款成本較低。

境外購房原因多樣

        是什么樣的原因讓投資者更多愿意在境外買房呢？很多人在第一時間會聯(lián)想到即將在重慶和上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，事實(shí)上，在英國、美國、新加坡等國家和地區(qū)早已有類似的住房持有稅種。

        陳彥辛解釋，一方面境外的房產(chǎn)稅收并沒有看上去那么嚇人，很多支出（包括裝修等）都可以從物業(yè)持有稅中抵扣，因此實(shí)際需要支出的房產(chǎn)稅并不多。最重要的是，境外的政策更加透明、單一。

        和陳彥辛的觀點(diǎn)接近，王震宇也以我國香港地區(qū)為例，來說明和內(nèi)地的市場不同點(diǎn)。王震宇表示，香港的房地產(chǎn)是最容易分析的，因?yàn)樗姆績r九成以上的影響因素是市場基本因素；而我國內(nèi)地樓價變化七成以上是政策驅(qū)動，所以基本上很難預(yù)測。

        按照他們的解釋，在地產(chǎn)政策風(fēng)險方面，內(nèi)地要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國家或地區(qū)，這使更多購房者愿意赴境外買房，而不是把所有的資金都用于在內(nèi)地購買一個豪宅項(xiàng)目。這種分散投資風(fēng)險的做法，將會有更多的途徑得以實(shí)現(xiàn)。

        1月11日，上海發(fā)布允許國外長期機(jī)構(gòu)投資者參與的外資PE開展外商投資股權(quán)投資企業(yè)試點(diǎn)；1月12日，《溫州市個人境外直接投資試點(diǎn)方案》發(fā)布，溫州人使用自有外匯、人民幣購匯等境外直投開閘；同日，中行美國分行對美國客戶的人民幣買賣交易啟動。

        王震宇說，未來對個人赴境外消費(fèi)、投資、購房的政策限制會逐步放松。陳彥辛則表示，可以預(yù)見將有越來越多的人有意購買境外房產(chǎn)。以StrataSE1為例，盡管推廣才8天，但有購買意向的購房者人數(shù)卻相當(dāng)多。

內(nèi)地開發(fā)商將迎境外競爭？

        陳彥辛說，在溫州開始試點(diǎn)境外直投之后，全世界開發(fā)商的目光都會看向內(nèi)地，會有非常多的境外地產(chǎn)商向內(nèi)地投資客扔出“繡球”。在剛剛過去的2010年里，在上海進(jìn)行過推廣的境外房地產(chǎn)項(xiàng)目來自澳大利亞、美國、加拿大、日本、新西蘭等國，甚至還有阿聯(lián)酋、泰國、印尼等國。

        王震宇說，2009年內(nèi)地的千萬富翁人數(shù)接近40萬人，而且每年新增近三成。只要這部分人里有十分之一到香港買豪宅，就可以把整個香港一年的豪宅供應(yīng)量都消耗掉。他說，這批內(nèi)地富豪將對新加坡、倫敦、紐約這些世界性大城市的豪宅有非常旺盛的需求。

        同樣，內(nèi)地開發(fā)商的競爭舞臺也將因此從全國范圍，升級為全亞洲乃至全世界。此前，中房信的一位專家曾表達(dá)過這樣的觀點(diǎn)——豪宅競爭的舞臺在全世界。

        不過，認(rèn)同這種觀點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士仍是少數(shù)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日采訪多家房地產(chǎn)咨詢以及研究機(jī)構(gòu)，對于允許境外直投政策是否會引發(fā)一波境外置業(yè)熱潮，以及會否導(dǎo)致更多的境外開發(fā)商來到內(nèi)地進(jìn)行激烈的促銷競爭，上述機(jī)構(gòu)紛紛表示，從未就人民幣直投政策進(jìn)行過研究，至于境外開發(fā)商的競爭可能性也很小。

        上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，盡管由于去年的樓市調(diào)控政策，去境外買房的人數(shù)出現(xiàn)增加，但比例依然很小。



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